PORADNIK RENTMARKET

Jak kupić mieszkanie?

Zakup mieszkania to nie tylko znalezienie odpowiedniego ogłoszenia i uzgodnienie ceny. To proces, w którym trzeba połączyć własne potrzeby, możliwości finansowe, ocenę nieruchomości, dokumenty, negocjacje i bezpieczne przeprowadzenie transakcji.

W tym poradniku przechodzimy przez cały proces krok po kroku – od określenia budżetu i rozpoczęcia poszukiwań, przez prezentację i sprawdzenie mieszkania, aż po umowę, akt notarialny i odbiór kluczy.

Dobre mieszkanie to nie tylko takie, które Ci się podoba. Powinno również odpowiadać Twoim potrzebom, możliwościom finansowym i przejść właściwą weryfikację przed zakupem.

1ZANIM ZACZNIESZ SZUKAĆ

Najpierw określ, czego naprawdę potrzebujesz.

Kupno mieszkania zaczyna się dużo wcześniej niż podczas pierwszej prezentacji. Zanim zaczniesz przeglądać setki ogłoszeń, określ swoje potrzeby, możliwości finansowe i rzeczy, z których nie chcesz rezygnować.

Zastanów się, czy mieszkanie kupujesz dla siebie, rodziny czy jako inwestycję. Określ preferowaną lokalizację, minimalny metraż, liczbę pokoi, piętro, dostęp do windy, balkonu, miejsca parkingowego, komunikacji, szkół, usług i terenów zielonych.

Warto od razu rozdzielić wymagania na trzy grupy: konieczne, mile widziane i takie, z których możesz zrezygnować. Dzięki temu łatwiej porównasz oferty i nie odrzucisz dobrego mieszkania tylko dlatego, że nie spełnia każdego punktu z listy.

Im lepiej wiesz, czego szukasz, tym łatwiej odróżnić dobrą ofertę od mieszkania, które po prostu dobrze wygląda na zdjęciach.

1.1BUDŻET

Cena mieszkania to nie cały koszt zakupu.

Ustal maksymalną kwotę, którą możesz przeznaczyć na zakup, ale pozostaw również rezerwę na wydatki związane z samą transakcją oraz późniejszym urządzeniem lub remontem nieruchomości.

W zależności od rodzaju transakcji mogą pojawić się m.in. koszty notarialne i sądowe, podatki, wynagrodzenie pośrednika, koszty finansowania, wyceny nieruchomości, ubezpieczenia, remontu, wyposażenia czy przeprowadzki.

Jeżeli korzystasz z kredytu hipotecznego, dobrze jest poznać swoją realną możliwość finansowania jeszcze przed rozpoczęciem intensywnych poszukiwań. Zdolność kredytowa i ostateczna decyzja banku nie są tym samym, dlatego nie warto budować całego planu zakupu na maksymalnej teoretycznej kwocie.

Patrz na całkowity koszt zakupu, a nie tylko na cenę widoczną w ogłoszeniu.

2POSZUKIWANIE MIESZKANIA

Porównuj oferty, ale porównuj je świadomie.

Gdy znasz już swoje kryteria i budżet, możesz rozpocząć właściwe poszukiwania. Korzystaj z filtrów, mapy i informacji zawartych w ogłoszeniach, ale nie ograniczaj oceny nieruchomości wyłącznie do ceny za metr kwadratowy.

Dwa mieszkania o podobnym metrażu w tej samej części miasta mogą mieć zupełnie inną wartość. Znaczenie mają m.in. standard budynku, stan lokalu, układ pomieszczeń, piętro, ekspozycja, balkon, winda, parking, otoczenie, hałas, koszty utrzymania oraz stan prawny.

W RentMarket możesz wyszukiwać nieruchomości według dostępnych parametrów oraz z poziomu mapy. Możesz również przeglądać profile Agentów nieruchomości, jeżeli chcesz skorzystać ze wsparcia profesjonalisty.

Cena za metr jest pomocnym wskaźnikiem, ale sama nie mówi, czy konkretne mieszkanie jest dobrą ofertą.

2.1RYNEK PIERWOTNY CZY WTÓRNY?

Oba rozwiązania mają zalety i inne ryzyka.

Na rynku wtórnym kupujesz lokal, który już istnieje i zazwyczaj możesz dokładnie obejrzeć jego stan, budynek oraz otoczenie. Jednocześnie trzeba szczególnie zwrócić uwagę na stan techniczny, historię nieruchomości i dokumenty.

Na rynku pierwotnym istotne będą m.in. standard wykonania, harmonogram inwestycji, warunki umowy, dokumentacja przedsięwzięcia, koszty wykończenia oraz wiarygodność dewelopera. Przy zakupie lokalu, który dopiero powstaje, część decyzji podejmujesz na podstawie dokumentacji i projektu, a nie gotowego mieszkania.

Nie ma jednej odpowiedzi, który rynek jest lepszy. Wybór powinien wynikać z Twojego budżetu, czasu, oczekiwanego standardu i gotowości do remontu lub wykończenia.

Nie wybieraj między rynkiem pierwotnym i wtórnym na podstawie samego wieku budynku. Porównuj cały koszt, warunki zakupu i cechy konkretnej nieruchomości.

3PIERWSZA ANALIZA OGŁOSZENIA

Zanim umówisz prezentację, przeczytaj ofertę dokładnie.

Sprawdź powierzchnię, liczbę pokoi, piętro, rodzaj budynku, rok budowy, formę własności, dostępne media, wysokość opłat, informacje o miejscu parkingowym, piwnicy lub komórce oraz stan techniczny.

Zwróć uwagę na to, czego w ogłoszeniu nie ma. Brak informacji nie oznacza automatycznie problemu, ale może wskazywać pytania, które warto zadać przed prezentacją.

Jeżeli opis jest niejasny, dopytaj o podstawowe kwestie przed przyjazdem. Pozwoli Ci to ograniczyć liczbę prezentacji nieruchomości, które od początku nie odpowiadają Twoim potrzebom.

Dobre ogłoszenie pomaga podjąć decyzję o obejrzeniu mieszkania. Nie powinno jednak zastępować jego weryfikacji.

3.1LOKALIZACJA

Sprawdź nie tylko adres, ale codzienne otoczenie.

Lokalizację warto ocenić z perspektywy własnego stylu życia. Sprawdź rzeczywisty czas dojazdu do pracy, szkoły lub innych ważnych miejsc, dostępność komunikacji, sklepów, usług i terenów rekreacyjnych.

Jeżeli możesz, odwiedź okolicę o różnych porach. Miejsce spokojne w południe może wyglądać zupełnie inaczej w godzinach szczytu lub wieczorem.

Sprawdź także najbliższe otoczenie budynku: miejsca parkingowe, natężenie ruchu, sąsiednią zabudowę, źródła hałasu i inne elementy, których nie widać na zdjęciach wnętrza.

Kupujesz nie tylko mieszkanie. Kupujesz również jego lokalizację, otoczenie i codzienny sposób funkcjonowania w tym miejscu.

4PREZENTACJA MIESZKANIA

Na oglądaniu nie skupiaj się wyłącznie na wystroju.

Ładne meble, światło i przygotowanie mieszkania mogą zrobić dobre pierwsze wrażenie. Podczas prezentacji warto jednak patrzeć przede wszystkim na elementy, których później nie da się łatwo lub tanio zmienić.

Oceń układ pomieszczeń, doświetlenie, stan ścian i podłóg, okna, drzwi, instalacje, wentylację, oznaki wilgoci, stan łazienki i kuchni. Posłuchaj również, jaki poziom hałasu panuje przy zamkniętych i otwartych oknach.

W budynku zwróć uwagę na klatkę schodową, windę, części wspólne, elewację i ogólny stan nieruchomości. Jeżeli stan techniczny budzi wątpliwości, rozsądne może być skorzystanie z pomocy osoby posiadającej odpowiednią wiedzę techniczną.

Wystrój można zmienić. Lokalizacji, układu budynku czy wielu wad konstrukcyjnych – już nie tak łatwo.

4.1PYTANIA DO SPRZEDAJĄCEGO

Nie bój się pytać o rzeczy niewidoczne na zdjęciach.

Zapytaj m.in. o powód sprzedaży, długość posiadania mieszkania, wykonane remonty, planowane prace w budynku, wysokość i strukturę opłat, sposób ogrzewania, sąsiedztwo oraz elementy wyposażenia pozostające w cenie.

Jeżeli lokal jest obecnie wynajmowany lub zajmowany przez inne osoby, ustal podstawę korzystania z mieszkania i warunki jego wydania.

Warto również zapytać, czy nieruchomość jest obciążona kredytem, hipoteką, prawami osób trzecich albo czy istnieją inne okoliczności, które mogą mieć znaczenie dla transakcji. Odpowiedzi sprzedającego są ważne, ale kluczowe informacje powinny później zostać potwierdzone dokumentami.

Pytania podczas prezentacji pomagają zrozumieć ofertę. Dokumenty służą do potwierdzenia najważniejszych informacji.

5STAN PRAWNY

Sprawdzenie dokumentów to jeden z najważniejszych etapów zakupu.

Przed zawarciem transakcji należy ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości i czy osoba sprzedająca ma prawo nią rozporządzać. Zakres dokumentów zależy od rodzaju prawa do lokalu i konkretnej sytuacji.

W przypadku nieruchomości posiadającej księgę wieczystą trzeba przeanalizować jej aktualną treść, w szczególności oznaczenie nieruchomości, właściciela, prawa i roszczenia oraz hipoteki. Samo sprawdzenie księgi wieczystej nie zawsze wyczerpuje jednak pełną analizę prawną.

W zależności od sytuacji znaczenie mogą mieć również dokumenty dotyczące podstawy nabycia, stanu cywilnego właściciela, spadku, pełnomocnictw, zadłużenia, osób korzystających z lokalu, spółdzielni lub wspólnoty oraz inne dokumenty wymagane przy konkretnej transakcji.

Nie podpisuj umowy i nie przekazuj znacznych środków tylko dlatego, że mieszkanie Ci się podoba. Najpierw sprawdź, co dokładnie kupujesz i od kogo.

5.1KSIĘGA WIECZYSTA

Czytaj wszystkie działy, nie tylko nazwisko właściciela.

Księga wieczysta składa się z kilku działów i każdy może mieć znaczenie dla kupującego. Weryfikacja powinna obejmować nie tylko dane właściciela, lecz także oznaczenie nieruchomości, prawa związane z własnością, prawa i roszczenia osób trzecich oraz hipoteki.

Zwróć uwagę również na wzmianki o złożonych wnioskach. Mogą oznaczać, że treść księgi jest w trakcie zmiany i aktualny widok nie pokazuje jeszcze pełnego rezultatu postępowania.

Jeżeli wpis jest niezrozumiały albo sytuacja prawna jest bardziej złożona, nie zgaduj jego znaczenia. Warto skonsultować dokumenty z profesjonalistą.

Brak hipoteki nie oznacza automatycznie braku wszystkich ryzyk prawnych. Księgę wieczystą należy analizować jako całość.

6STAN TECHNICZNY I KOSZTY

Tanie mieszkanie do remontu może przestać być tanie po podliczeniu prac.

Jeżeli nieruchomość wymaga remontu, przygotuj choćby orientacyjny zakres prac przed podjęciem decyzji o cenie. Instalacja elektryczna, hydraulika, stolarka, podłogi, łazienka, kuchnia i prace konstrukcyjne mogą istotnie zmienić całkowity koszt zakupu.

Sprawdź również koszty stałe: opłaty administracyjne, fundusz remontowy, ogrzewanie, media, parking oraz inne obowiązkowe należności.

W przypadku starszego budynku warto dowiedzieć się o przeprowadzonych i planowanych remontach części wspólnych. Stan samego lokalu to tylko część obrazu.

Najlepszą ceną nie zawsze jest najniższa cena ofertowa. Liczy się koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu, w którym rzeczywiście chcesz z niej korzystać.

7NEGOCJACJE

Negocjuj na podstawie faktów, nie przypadkowej kwoty.

Cena ofertowa jest punktem wyjścia do rozmowy, ale możliwość negocjacji zależy od sytuacji konkretnej nieruchomości, zainteresowania ofertą, oczekiwań sprzedającego i warunków transakcji.

Argumentami mogą być m.in. stan techniczny, konieczne nakłady, porównywalne oferty, sytuacja prawna, termin wydania czy warunki finansowania. Samo stwierdzenie, że „chcesz zapłacić mniej”, nie tworzy mocnej pozycji negocjacyjnej.

Negocjować można również elementy inne niż cena: termin wydania, wyposażenie, sposób rozliczenia czy inne warunki istotne dla stron.

Dobra negocjacja nie polega na wygraniu ze sprzedającym. Jej celem jest wypracowanie warunków, które obie strony są gotowe zaakceptować.

8UMOWA PRZEDWSTĘPNA

Zanim wpłacisz pieniądze, zrozum warunki.

Jeżeli strony nie zawierają od razu umowy przenoszącej własność, mogą wcześniej zawrzeć umowę przedwstępną. Powinna ona jasno określać nieruchomość, strony, uzgodnioną cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz inne istotne warunki.

Szczególnej uwagi wymaga każda kwota przekazywana przed finalizacją transakcji. Znaczenie prawne i skutki zadatku oraz zaliczki nie są takie same, dlatego nie należy używać tych pojęć zamiennie.

Przy zakupie finansowanym kredytem warto odpowiednio uregulować kwestie związane z finansowaniem, terminami i sytuacją, w której bank nie udzieli kredytu. Konstrukcja umowy powinna odpowiadać konkretnej transakcji.

Nie podpisuj umowy przedwstępnej jako formalności. To dokument, który może mieć bardzo konkretne skutki finansowe i prawne.

9FINALIZACJA ZAKUPU

Akt notarialny kończy ważny etap, ale nie cały proces.

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Przed podpisaniem dokumentu przeczytaj projekt aktu i upewnij się, że odpowiada wcześniejszym ustaleniom stron.

Sprawdź przede wszystkim oznaczenie nieruchomości, cenę, sposób i terminy płatności, zasady wydania lokalu, oświadczenia stron oraz sposób rozliczenia ewentualnych obciążeń.

W przypadku kredytu hipotecznego proces płatności może być powiązany z dokumentami i warunkami banku. Jeżeli na nieruchomości znajduje się hipoteka sprzedającego, sposób jej spłaty i wykreślenia powinien być odpowiednio przygotowany.

Akt notarialny powinien odzwierciedlać rzeczywiste ustalenia transakcji. Jeżeli czegoś nie rozumiesz, wyjaśnij to przed podpisaniem.

9.1ODBIÓR MIESZKANIA

Przekazanie kluczy warto udokumentować.

Przy wydaniu mieszkania sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Wpisz w nim stan liczników, liczbę przekazanych kluczy, pilotów i innych elementów oraz informacje o wyposażeniu pozostającym w lokalu.

Można również wykonać zdjęcia stanu nieruchomości w dniu wydania. Jest to szczególnie przydatne, gdy pomiędzy podpisaniem aktu a przekazaniem mieszkania upłynął pewien czas.

Po zakupie pamiętaj o formalnościach związanych m.in. z dostawcami mediów, administracją budynku, ubezpieczeniem i innymi obowiązkami wynikającymi z Twojej sytuacji.

Dobrze przygotowane wydanie mieszkania zamyka transakcję bez niepotrzebnych wątpliwości dotyczących stanu lokalu i rozliczeń.

10WSPARCIE AGENTA

Czy warto skorzystać z Agenta nieruchomości?

Kupujący może przeprowadzić proces samodzielnie. Jeżeli jednak nie ma doświadczenia, brakuje mu czasu albo sytuacja nieruchomości jest bardziej skomplikowana, pomoc Agenta nieruchomości może uporządkować część procesu.

Zakres pracy Agenta zależy od zawartej umowy i może obejmować m.in. wyszukiwanie ofert, organizację prezentacji, analizę dokumentów w zakresie jego kompetencji, koordynację procesu, komunikację między stronami oraz negocjacje.

W RentMarket możesz wyszukiwać Agentów nieruchomości i zapoznawać się z ich profilami, zakresem działania, specjalizacją oraz innymi informacjami udostępnionymi w Serwisie.

Agent nie podejmuje decyzji za Ciebie. Jego rolą może być dostarczenie informacji, doświadczenia i wsparcia potrzebnego do podjęcia świadomej decyzji.

11NAJWAŻNIEJSZE ZASADY