PORADNIK RENTMARKET
Bezpieczny zakup nieruchomości zaczyna się jeszcze przed pierwszym oglądaniem. Im lepiej zaplanujesz kolejność działań, tym łatwiej unikniesz pochopnych decyzji i niepotrzebnego ryzyka.
1OKREŚL POTRZEBY
Zacznij od ustalenia, jakiej nieruchomości naprawdę potrzebujesz.
Zanim zaczniesz przeglądać setki ogłoszeń, określ podstawowe kryteria. Dzięki temu szybciej odrzucisz oferty, które nie odpowiadają Twoim potrzebom, i łatwiej porównasz te, które rzeczywiście warto obejrzeć.
- rodzaj nieruchomości – mieszkanie, dom lub inny typ;
- rynek pierwotny czy wtórny;
- preferowana lokalizacja;
- minimalna i maksymalna powierzchnia;
- liczba pokoi i oczekiwany układ;
- piętro, winda, balkon, ogród, garaż lub miejsce postojowe;
- akceptowalny stan techniczny i zakres remontu;
- termin, w którym chcesz sfinalizować zakup.
Podziel kryteria na niezbędne oraz dodatkowe. W praktyce bardzo rzadko jedna nieruchomość spełnia wszystkie oczekiwania w stu procentach.
Na tym etapie warto też pomyśleć o perspektywie kilku kolejnych lat. Innych parametrów potrzebuje osoba kupująca pierwsze mieszkanie dla siebie, innych rodzina planująca powiększenie, a jeszcze innych ktoś, kto traktuje nieruchomość jako inwestycję. Kryteria powinny więc uwzględniać nie tylko dzisiejszą sytuację, ale również przewidywany sposób korzystania z nieruchomości.
Pomocne jest również określenie, w których obszarach jesteś gotów na kompromis. Jeżeli najważniejsza jest lokalizacja, być może zaakceptujesz mniejszy metraż. Jeśli priorytetem jest większa przestrzeń, trzeba czasem rozszerzyć obszar poszukiwań. Takie decyzje podjęte wcześniej ułatwiają późniejsze porównywanie ofert.
2USTAL BUDŻET
Określ maksymalną kwotę, którą możesz bezpiecznie przeznaczyć na zakup.
Budżet powinien obejmować nie tylko cenę nieruchomości. Trzeba pozostawić środki na koszty transakcji, ewentualny remont, wyposażenie i nieprzewidziane wydatki.
- środki własne przeznaczone na zakup;
- możliwa kwota finansowania bankowego;
- koszty notarialne i sądowe;
- podatki, jeżeli występują w danej transakcji;
- wynagrodzenie pośrednika, jeżeli uczestniczy w transakcji;
- koszt remontu, wykończenia lub modernizacji;
- rezerwa finansowa po zakupie.
Budżet dobrze jest rozpisać w kilku wariantach. Poza kwotą maksymalną warto znać poziom, przy którym zakup nadal pozostawia komfortową rezerwę finansową. Ma to szczególne znaczenie przy nieruchomościach z rynku wtórnego, gdzie część wydatków może ujawnić się dopiero po dokładnych oględzinach lub rozpoczęciu prac.
Jeżeli planujesz remont, nie opieraj się wyłącznie na orientacyjnej kwocie podanej przez sprzedającego. Zakres prac, standard materiałów i ceny wykonawców mogą istotnie zmienić końcowy koszt. Im większy remont, tym bardziej przydatny jest choćby wstępny kosztorys.
2.1FINANSOWANIE
Jeśli korzystasz z kredytu, sprawdź możliwości finansowania przed wyborem nieruchomości.
Wstępna ocena możliwości kredytowych pozwala ustalić realny przedział cenowy i ogranicza ryzyko wyboru nieruchomości, której zakup okaże się trudny do sfinansowania.
- sprawdź orientacyjną zdolność kredytową;
- ustal wymagany wkład własny;
- porównaj warunki finansowania;
- poznaj dokumenty wymagane przez bank;
- uwzględnij czas potrzebny na decyzję kredytową;
- pamiętaj, że bank ocenia również samą nieruchomość.
W przypadku kredytu hipotecznego warto oddzielić dwie kwestie: możliwość uzyskania finansowania przez kupującego oraz możliwość zaakceptowania konkretnej nieruchomości przez bank. Nawet dobra sytuacja finansowa kupującego nie oznacza automatycznie, że każda nieruchomość będzie odpowiednim zabezpieczeniem.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej trzeba również realnie ocenić czas potrzebny na procedurę bankową. Zbyt krótki termin może niepotrzebnie zwiększyć presję po obu stronach transakcji, dlatego harmonogram powinien uwzględniać sposób finansowania od samego początku.
3POSZUKIWANIE
Rozpocznij poszukiwania według wcześniej ustalonych kryteriów.
Przeglądaj oferty systematycznie i porównuj je według tych samych parametrów. Zapisuj interesujące nieruchomości, ceny i najważniejsze informacje, aby po kilku dniach poszukiwań nie opierać się wyłącznie na pamięci.
- korzystaj z portali nieruchomości i stron biur;
- ustaw alerty dla najważniejszych kryteriów;
- sprawdzaj datę publikacji i zmiany ceny;
- zapisuj interesujące oferty;
- porównuj nieruchomości w podobnych lokalizacjach i standardzie;
- zwracaj uwagę na informacje, których w ogłoszeniu brakuje.
Na początku poszukiwań łatwo wpaść w pułapkę porównywania wszystkiego ze wszystkim. Mieszkanie po generalnym remoncie nie powinno być oceniane dokładnie tak samo jak lokal wymagający dużych nakładów, podobnie jak dom na dużej działce trudno zestawiać wyłącznie ceną za metr z inną nieruchomością o zupełnie innych parametrach.
Warto stworzyć prosty system porównywania ofert i zapisywać kilka najważniejszych danych: cenę, powierzchnię, lokalizację, stan, koszty utrzymania, najważniejsze zalety i elementy wymagające wyjaśnienia. Po obejrzeniu kilku nieruchomości takie notatki stają się znacznie bardziej użyteczne niż pamięć.
4ANALIZA OFERTY
Zanim umówisz prezentację, przeanalizuj ogłoszenie i przygotuj pytania.
Już na podstawie ogłoszenia można wychwycić kwestie wymagające wyjaśnienia. Dzięki temu prezentacja nie będzie tylko oglądaniem wnętrza, ale świadomym zbieraniem informacji.
- porównaj cenę z powierzchnią i lokalizacją;
- sprawdź rodzaj własności i rynek;
- zwróć uwagę na stan techniczny i rok budowy;
- przeanalizuj układ pomieszczeń;
- sprawdź dostępne informacje o kosztach utrzymania;
- zapisz pytania dotyczące brakujących danych;
- ustal, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży.
Opis ogłoszenia powinien być dla kupującego początkiem weryfikacji, a nie jej końcem. Zwróć uwagę, czy podane informacje są konkretne i czy zdjęcia pokazują całą nieruchomość. Brak rzutu, informacji o opłatach, rodzaju własności czy stanie instalacji nie musi oznaczać problemu, ale jest dobrym powodem, aby o te kwestie zapytać.
Przed prezentacją można też sprawdzić podstawowe informacje o lokalizacji i budynku. Dzięki temu podczas spotkania więcej czasu poświęcisz na kwestie, których nie da się ocenić zdalnie.
5OGLĘDZINY
Podczas prezentacji oceniaj nieruchomość metodycznie, nie tylko emocjonalnie.
Pierwsze wrażenie jest ważne, ale nie powinno przesłaniać praktycznych kwestii. Obejrzyj wszystkie pomieszczenia, części przynależne i – jeśli to możliwe – części wspólne budynku lub teren wokół domu.
- sprawdź rzeczywisty układ i wielkość pomieszczeń;
- oceń ilość światła i ekspozycję;
- zwróć uwagę na hałas;
- obejrzyj okna, drzwi, ściany, sufity i podłogi;
- sprawdź miejsca narażone na wilgoć;
- wykonaj potrzebne pomiary;
- zapytaj o historię remontów i awarii.
Podczas oględzin dobrze jest poruszać się według własnej listy, zamiast wyłącznie podążać za sposobem prezentacji nieruchomości. Otwórz okna, sprawdź widok, posłuchaj odgłosów z klatki lub ulicy, przyjrzyj się miejscom mniej reprezentacyjnym i zapytaj o elementy, które wzbudzają wątpliwości.
Jeżeli nieruchomość nadal Cię interesuje, druga prezentacja może być znacznie bardziej techniczna. To dobry moment na dokładne pomiary, ponowne obejrzenie problematycznych miejsc oraz skonfrontowanie wcześniejszych odpowiedzi z tym, co widzisz na miejscu.
5.1STAN TECHNICZNY
Oceń, jakie prace mogą być potrzebne po zakupie.
Stan techniczny wpływa zarówno na bezpieczeństwo użytkowania, jak i rzeczywisty koszt nieruchomości. Zakres kontroli powinien zależeć od jej wieku, rodzaju i stanu.
- instalacja elektryczna;
- instalacja wodna i kanalizacyjna;
- ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody;
- wentylacja;
- stolarka okienna i drzwiowa;
- ślady wilgoci, przecieków lub pęknięć;
- w domu dodatkowo dach, elewacja, fundamenty i odwodnienie.
Przy starszej lub wymagającej nieruchomości warto rozważyć oględziny z odpowiednim specjalistą.
Nie każda wada techniczna oznacza, że z zakupu należy zrezygnować. Kluczowe jest rozpoznanie problemu, oszacowanie zakresu naprawy i uwzględnienie kosztu w całej kalkulacji. Czasem nieruchomość wymagająca modernizacji nadal może być dobrą decyzją, jeśli cena właściwie odzwierciedla jej stan.
Największą ostrożność warto zachować przy elementach, których naprawa jest kosztowna lub wymaga ingerencji w dużą część budynku. Przy poważnych wątpliwościach opinia osoby z odpowiednimi kompetencjami może być znacznie bardziej wartościowa niż próba samodzielnego oceniania problemu.
5.2LOKALIZACJA
Sprawdź, jak będzie wyglądało codzienne życie w tej lokalizacji.
Odwiedź okolicę również poza godziną prezentacji. Lokalizacja ma wpływ na komfort użytkowania, koszty dojazdów i późniejszą atrakcyjność nieruchomości.
- czas dojazdu do najważniejszych miejsc;
- komunikacja publiczna;
- sklepy, szkoły, usługi i opieka zdrowotna;
- natężenie ruchu i hałas;
- możliwości parkowania;
- charakter sąsiedztwa;
- planowane inwestycje w okolicy.
Lokalizację warto oceniać w dwóch skalach. Pierwsza to najbliższe otoczenie: ulica, sąsiednie budynki, miejsca parkingowe, hałas i dostęp do podstawowych usług. Druga to położenie w skali miasta lub regionu, czyli dojazdy, komunikacja oraz dostęp do miejsc ważnych w codziennym życiu.
Sprawdź też, czy zalety lokalizacji są trwałe. Niezabudowany teren za oknem może w przyszłości zostać zagospodarowany, a spokojna ulica może zmienić charakter po realizacji nowych inwestycji. Dlatego obecny stan otoczenia dobrze jest zestawić z dostępnymi informacjami o jego przyszłości.
6STAN PRAWNY
Zanim podejmiesz zobowiązanie, ustal dokładnie, co kupujesz.
Po wybraniu nieruchomości przychodzi czas na szczegółową weryfikację prawną. Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i konkretnej sytuacji.
- ustal formę własności;
- zweryfikuj osoby uprawnione do sprzedaży;
- sprawdź prawa osób trzecich i ograniczenia;
- ustal, czy nieruchomość jest obciążona;
- sprawdź, czy jest wynajmowana lub oddana do korzystania innym osobom;
- wyjaśnij wszystkie rozbieżności w dokumentach.
Stan prawny powinien odpowiadać temu, co zostało przedstawione w ofercie i podczas rozmów. Jeżeli sprzedawany jest lokal wraz z miejscem postojowym, komórką, udziałem w drodze lub innym prawem, trzeba ustalić, jaki dokładnie jest status każdego z tych elementów.
Szczególnej uwagi wymagają sytuacje, w których pojawia się współwłasność, pełnomocnictwo, spadek, najemca, służebność albo inne prawo osoby trzeciej. Nie musi to uniemożliwiać sprzedaży, ale wpływa na dokumenty i sposób przeprowadzenia transakcji.
6.1KSIĘGA WIECZYSTA
Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, przeanalizuj wszystkie jej działy.
- Dział I-O – oznaczenie nieruchomości;
- Dział I-Sp – prawa związane z własnością;
- Dział II – właściciel lub użytkownik wieczysty;
- Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia;
- Dział IV – hipoteki;
- sprawdź również widoczne wzmianki o nierozpatrzonych wnioskach.
Treść księgi zestaw z dokumentami sprzedającego oraz stanem faktycznym nieruchomości.
Księgę wieczystą najlepiej czytać w powiązaniu z dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Dane o powierzchni, oznaczeniu działki czy prawach związanych z własnością powinny tworzyć spójny obraz. Jeżeli pojawia się rozbieżność, warto ustalić jej przyczynę przed przejściem do kolejnego etapu.
Wzmianka w księdze wieczystej oznacza, że wpłynął wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany. Sama obecność wzmianki nie przesądza o problemie, ale wymaga ustalenia, czego dotyczy i czy może mieć znaczenie dla planowanego zakupu.
6.2POZOSTAŁE DOKUMENTY
Zweryfikuj dokumenty właściwe dla konkretnego rodzaju nieruchomości.
Sama księga wieczysta nie zawsze daje pełny obraz. W zależności od tego, czy kupujesz mieszkanie, dom, lokal z rynku pierwotnego czy nieruchomość o bardziej złożonym stanie, potrzebne będą dodatkowe dokumenty.
- podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego;
- dokumenty dotyczące lokalu lub budynku;
- informacje o opłatach i ewentualnych zaległościach;
- dokumentacja przebudów lub rozbudów, jeżeli występowały;
- świadectwo charakterystyki energetycznej, gdy jest wymagane;
- przy domu – dokumenty dotyczące działki, dojazdu i zabudowy;
- inne dokumenty wynikające ze specyfiki transakcji.
Dokumentacja powinna być dobierana do konkretnej nieruchomości. Przy mieszkaniu istotne mogą być inne zaświadczenia niż przy domu z działką, a zakup od dewelopera przebiega według innego zestawu dokumentów niż typowa transakcja na rynku wtórnym.
Nie chodzi więc o mechaniczne zebranie jak największej liczby dokumentów. Ważniejsze jest ustalenie, jakie dokumenty potwierdzają kluczowe informacje dotyczące właśnie tej transakcji i czy są aktualne.
7RZECZYWISTY KOSZT
Przed złożeniem ostatecznej oferty policz pełny koszt zakupu.
Na tym etapie masz już więcej informacji o nieruchomości i możesz dokładniej oszacować, ile naprawdę będzie kosztowała.
- cena zakupu;
- koszty transakcyjne;
- koszty finansowania;
- remont lub wykończenie;
- wyposażenie;
- przeprowadzka;
- najpilniejsze naprawy i modernizacje;
- rezerwa na nieprzewidziane wydatki.
Pełna kalkulacja pozwala spojrzeć na zakup jak na całość. Przykładowo nieruchomość droższa, ale gotowa do zamieszkania, może wymagać mniejszego łącznego nakładu niż tańsza oferta potrzebująca generalnego remontu i wymiany instalacji.
Warto rozdzielić wydatki na obowiązkowe, planowane i możliwe. Dzięki temu wiesz, jaka kwota będzie potrzebna od razu, co możesz wykonać później i jaki margines bezpieczeństwa pozostawić na rzeczy, których nie udało się przewidzieć.
8ANALIZA CENY
Sprawdź, czy cena jest uzasadniona cechami nieruchomości.
Porównuj oferty podobne pod względem lokalizacji, powierzchni, standardu, wieku budynku i dodatkowych cech. Sama cena za metr nie daje pełnego obrazu.
- porównaj podobne nieruchomości w okolicy;
- uwzględnij stan techniczny i standard;
- oceń funkcjonalność układu;
- uwzględnij piętro, windę, balkon, ogród lub parking;
- przy domu oceń również działkę i zabudowania;
- odejmij od atrakcyjności ceny konieczne nakłady.
Analiza ceny powinna uwzględniać możliwie podobne nieruchomości. Różnice w lokalizacji, piętrze, standardzie, działce czy stanie budynku mogą powodować, że pozornie podobne oferty nie są dobrym punktem odniesienia.
W praktyce warto oddzielić cenę ofertową od wartości, którą sam jesteś gotów przypisać nieruchomości po uwzględnieniu jej mocnych i słabych stron. To przygotowuje również lepszą podstawę do późniejszych negocjacji.
9OFERTA I NEGOCJACJE
Złóż ofertę opartą na faktach i negocjuj cały pakiet warunków.
Negocjacje nie muszą dotyczyć wyłącznie ceny. Znaczenie mogą mieć również terminy, wyposażenie, sposób płatności czy data przekazania nieruchomości.
- określ cenę, którą jesteś gotów zapłacić;
- uzasadnij ofertę konkretnymi argumentami;
- uwzględnij stan techniczny i konieczne nakłady;
- ustal termin finalizacji;
- ustal termin wydania nieruchomości;
- uzgodnij zakres pozostającego wyposażenia;
- przy kredycie uwzględnij czas potrzebny bankowi.
Przed rozpoczęciem negocjacji określ własną granicę. Dzięki temu łatwiej zachować dyscyplinę, gdy rozmowa zaczyna koncentrować się na niewielkich różnicach w cenie. Argumenty powinny wynikać z realnych cech nieruchomości, a nie z przypadkowej próby obniżenia ceny.
Warunki pozacenowe bywają równie istotne. Dla jednej strony ważniejszy może być szybki termin, dla drugiej dłuższy czas na wydanie nieruchomości. Znalezienie takich punktów może ułatwić osiągnięcie porozumienia bez sprowadzania całej rozmowy wyłącznie do ceny.
10WARUNKI TRANSAKCJI
Zanim powstanie umowa, uzgodnij szczegóły w sposób jednoznaczny.
- ostateczna cena;
- sposób i terminy płatności;
- wysokość środków przekazywanych przed umową przyrzeczoną;
- termin zawarcia aktu notarialnego;
- termin i sposób wydania nieruchomości;
- zakres wyposażenia;
- warunki związane z kredytem;
- inne ustalenia istotne dla stron.
Im dokładniej uzgodnione są warunki, tym łatwiej przygotować umowę odpowiadającą rzeczywistym intencjom stron.
Po osiągnięciu porozumienia dobrze jest zebrać wszystkie ustalenia w jednym miejscu. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której strony inaczej zapamiętały termin przekazania, sposób płatności albo zakres wyposażenia.
To również moment na sprawdzenie, czy harmonogram jest wykonalny. Termin aktu, wypłata kredytu, wykreślenie hipoteki czy wyprowadzka sprzedającego mogą wymagać czasu i powinny być ze sobą logicznie powiązane.
11UMOWA PRZEDWSTĘPNA
Podpisz umowę dopiero po sprawdzeniu nieruchomości i uzgodnieniu warunków.
Umowa przedwstępna określa warunki, na jakich strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży. Jej treść powinna być dostosowana do konkretnej transakcji.
- dokładne oznaczenie nieruchomości;
- cena;
- termin umowy przyrzeczonej;
- sposób finansowania;
- zasady i terminy płatności;
- warunki dotyczące zadatku lub zaliczki;
- termin wydania nieruchomości;
- najważniejsze oświadczenia i ustalenia stron.
Treść umowy przedwstępnej powinna wynikać z wcześniejszej weryfikacji nieruchomości i ustaleń stron. Jeżeli jakieś dokumenty mają zostać dostarczone później albo przed finalizacją musi zostać spełniony konkretny warunek, warto jasno określić sposób postępowania.
Przy bardziej złożonej transakcji rozsądne jest skonsultowanie zapisów z odpowiednim specjalistą. Szczególnie ważne są postanowienia dotyczące terminów, odpowiedzialności stron, finansowania i środków przekazywanych przed zawarciem umowy sprzedaży.
11.1ZADATEK I ZALICZKA
Sprawdź, jaki charakter mają środki przekazywane przed finalizacją.
Zadatek i zaliczka nie są pojęciami zamiennymi i mogą wywoływać odmienne skutki. Dlatego w umowie trzeba jasno wskazać, co strony uzgodniły.
- sprawdź, czy wpłata została określona jako zadatek czy zaliczka;
- poznaj konsekwencje niewykonania umowy;
- ustal termin i sposób przekazania środków;
- przy kredycie zwróć uwagę na zapisy dotyczące braku finansowania;
- nie przekazuj pieniędzy bez odpowiedniego dokumentu.
Różnica między zadatkiem a zaliczką ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy umowa nie zostanie wykonana. Dlatego nazwa wpłaty i odpowiednie zapisy nie powinny być przypadkowe ani ustalane dopiero po przekazaniu pieniędzy.
Przy zakupie kredytowym szczególnie istotne jest ustalenie, co stanie się w przypadku nieuzyskania finansowania. Takie kwestie powinny zostać przemyślane przed podpisaniem dokumentów, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się problem.
12FINALIZACJA FINANSOWANIA
Po umowie przedwstępnej przeprowadź procedurę kredytową, jeśli jej potrzebujesz.
Przy zakupie finansowanym kredytem następuje etap kompletowania dokumentów, wyceny nieruchomości i oczekiwania na decyzję banku.
- złóż wymagane wnioski i dokumenty;
- dostarcz dokumenty dotyczące nieruchomości;
- uwzględnij wycenę wymaganą przez bank;
- sprawdź warunki decyzji kredytowej;
- przeczytaj umowę kredytową przed podpisaniem;
- upewnij się, że terminy bankowe są zgodne z harmonogramem transakcji.
Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej warto dokładnie sprawdzić warunki, które trzeba spełnić przed uruchomieniem środków. Sama decyzja banku nie zawsze oznacza, że pieniądze zostaną wypłacone automatycznie po podpisaniu aktu.
Na tym etapie ważna jest koordynacja pomiędzy kupującym, sprzedającym, bankiem i kancelarią notarialną. Wszystkie strony powinny znać harmonogram oraz sposób rozliczenia, szczególnie gdy nieruchomość jest obciążona kredytem sprzedającego.
13PRZED NOTARIUSZEM
Przed finalizacją sprawdź ponownie dokumenty i aktualny stan transakcji.
Między pierwszą weryfikacją a aktem notarialnym może upłynąć kilka tygodni. Dlatego najważniejsze informacje powinny być aktualne na moment sprzedaży.
- sprawdź ponownie księgę wieczystą;
- zweryfikuj wymagane zaświadczenia i dokumenty;
- upewnij się, że warunki finansowania są spełnione;
- potwierdź sposób zapłaty ceny;
- potwierdź termin wydania nieruchomości;
- przeczytaj projekt aktu notarialnego przed spotkaniem.
Projekt aktu notarialnego warto otrzymać z wyprzedzeniem. Pozwala to spokojnie sprawdzić dane, numery ksiąg, cenę, terminy, rachunki bankowe i oświadczenia stron bez presji czasu podczas spotkania w kancelarii.
Jeżeli od momentu podpisania umowy przedwstępnej zmieniła się sytuacja nieruchomości albo pojawiły się nowe dokumenty, należy uwzględnić je przed finalizacją. Ostatnia kontrola ma potwierdzić, że warunki, na których podejmowałeś decyzję, nadal są aktualne.
14AKT NOTARIALNY
Podpisz umowę sprzedaży dopiero po przeczytaniu i zrozumieniu jej treści.
Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Przed podpisaniem sprawdź, czy dokument odzwierciedla wszystkie wcześniejsze ustalenia.
- dane stron;
- dokładne oznaczenie nieruchomości;
- cenę i sposób zapłaty;
- oświadczenia dotyczące stanu prawnego;
- termin wydania nieruchomości;
- ustalenia dotyczące wyposażenia, jeżeli zostały ujęte;
- wnioski składane do księgi wieczystej.
Notariusz odczytuje akt i wyjaśnia jego treść, ale kupujący powinien aktywnie uczestniczyć w tej czynności. Jeżeli jakikolwiek zapis jest niejasny albo nie odpowiada wcześniejszym ustaleniom, należy wyjaśnić go przed złożeniem podpisu.
Po zawarciu umowy warto zachować komplet dokumentów związanych z transakcją. Będą potrzebne nie tylko do własnej dokumentacji, ale czasem również przy późniejszych formalnościach, rozliczeniach lub przyszłej sprzedaży.
15ROZLICZENIE
Zrealizuj płatności i formalności zgodnie z umową.
Sposób zapłaty zależy od konstrukcji transakcji. Część ceny może pochodzić ze środków własnych, część z kredytu, a przy nieruchomości obciążonej hipoteką część może być kierowana zgodnie z ustalonym sposobem rozliczenia.
- pilnuj terminów płatności;
- zachowaj potwierdzenia przelewów;
- wykonuj płatności zgodnie z treścią aktu;
- przy kredycie dopilnuj warunków uruchomienia środków;
- zachowaj komplet dokumentów związanych z rozliczeniem.
Rozliczenie ceny może wyglądać różnie w zależności od źródła finansowania i sytuacji prawnej nieruchomości. Dlatego numery rachunków, kwoty i terminy powinny być sprawdzone szczególnie uważnie przed wykonaniem przelewów.
Jeżeli część ceny ma trafić do banku sprzedającego albo innych podmiotów zgodnie z dokumentami transakcji, kupujący powinien dokładnie rozumieć mechanizm rozliczenia. Wszystkie potwierdzenia płatności warto zachować razem z dokumentacją zakupu.
16PRZEKAZANIE NIERUCHOMOŚCI
Odbierz nieruchomość na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Przekazanie kluczy powinno zamknąć praktyczną część transakcji. Warto udokumentować stan nieruchomości i najważniejsze informacje w dniu jej wydania.
- spisz stany liczników;
- odnotuj liczbę przekazanych kluczy i pilotów;
- sprawdź pozostające wyposażenie;
- odnotuj zauważone niezgodności, jeśli występują;
- odbierz dokumentację i instrukcje urządzeń;
- podpisz protokół zdawczo-odbiorczy;
- następnie uporządkuj umowy dotyczące mediów i pozostałe formalności.
Przekazanie nieruchomości to moment, w którym odpowiedzialność za jej codzienne użytkowanie przechodzi w praktyce na kupującego. Dlatego warto jeszcze raz obejrzeć nieruchomość i sprawdzić, czy znajduje się w uzgodnionym stanie.
Po podpisaniu protokołu pozostają kwestie organizacyjne: przepisanie lub zawarcie umów dotyczących mediów, ubezpieczenie, zgłoszenia wymagane w konkretnej sytuacji oraz zabezpieczenie całej dokumentacji. Dopiero wtedy proces zakupu można uznać za praktycznie domknięty.
17CHECKLISTA RENTMARKET
Zakup nieruchomości krok po kroku – lista kontrolna.
- określ swoje potrzeby i kryteria;
- ustal pełny budżet;
- sprawdź możliwości finansowania;
- wybierz interesujące oferty;
- przeanalizuj ogłoszenie przed prezentacją;
- obejrzyj nieruchomość;
- sprawdź stan techniczny;
- oceń lokalizację i otoczenie;
- zweryfikuj stan prawny;
- sprawdź księgę wieczystą i pozostałe dokumenty;
- policz pełny koszt zakupu;
- porównaj cenę z rynkiem;
- złóż ofertę i przeprowadź negocjacje;
- uzgodnij warunki transakcji;
- przeczytaj i podpisz umowę przedwstępną;
- przy finansowaniu bankowym przeprowadź procedurę kredytową;
- sprawdź dokumenty ponownie przed aktem;
- przeczytaj projekt aktu notarialnego;
- podpisz umowę sprzedaży i rozlicz cenę;
- odbierz nieruchomość na podstawie protokołu.
Checklistę najlepiej wykorzystać kilka razy, a nie dopiero dzień przed aktem. Pierwszy raz może służyć do przygotowania poszukiwań, kolejny do oceny konkretnej nieruchomości, a ostatni do sprawdzenia, czy przed finalizacją nie pozostała żadna niewyjaśniona kwestia.
Nie wszystkie punkty będą miały takie samo znaczenie w każdej transakcji. Lista ma pomagać w uporządkowaniu procesu, ale zawsze trzeba ją dostosować do rodzaju nieruchomości, jej stanu prawnego, technicznego i sposobu finansowania.
18PODSUMOWANIE
Jak wygląda zakup nieruchomości krok po kroku?
Proces zaczyna się od określenia potrzeb i możliwości finansowych. Następnie przychodzi czas na poszukiwanie ofert, oględziny, sprawdzenie stanu technicznego, lokalizacji, dokumentów oraz stanu prawnego.
Dopiero po zebraniu tych informacji można świadomie ocenić cenę, przeprowadzić negocjacje i ustalić warunki transakcji. Kolejne etapy to umowa przedwstępna, ewentualne finansowanie bankowe, przygotowanie dokumentów, akt notarialny, rozliczenie ceny i przekazanie nieruchomości.
Nie każda transakcja przebiega identycznie. Kolejność niektórych czynności może zależeć od rodzaju nieruchomości, sposobu finansowania i sytuacji stron, ale zasada pozostaje podobna – najpierw sprawdzenie, później zobowiązanie.
Największą wartością uporządkowanego procesu jest możliwość podejmowania kolejnych decyzji na podstawie coraz pełniejszych informacji. Nie musisz wiedzieć wszystkiego przy pierwszym kontakcie z ofertą, ale przed każdym kolejnym zobowiązaniem powinieneś mieć wyjaśnione kwestie istotne dla danego etapu.
Dzięki temu zakup nie sprowadza się do jednego momentu przy stole notarialnym. Jest serią świadomych kroków, w których sprawdzasz nieruchomość, oceniasz ryzyko, planujesz finansowanie i dopiero wtedy przechodzisz dalej.
