W krakowskiej Nowej Hucie od 17 lat stoi pięć pięter dobudowanych bez pozwolenia na budowę, a mieszkania w nich wciąż są wynajmowane. Nakaz rozbiórki jest ostateczny, miasto zapłaciło już za projekt wyburzenia, ale termin prac nadal nie jest znany. Na tym przykładzie wyjaśniamy, kiedy samowolę budowlaną można zalegalizować, ile to kosztuje, kiedy kończy się rozbiórką i jak sprawdzić budynek, zanim podpiszesz umowę najmu albo kupna.
W skrócie
- Samowolę można zalegalizować, jeśli inwestor złoży wniosek w ciągu 30 dni od wstrzymania budowy, dostarczy dokumenty i zapłaci opłatę legalizacyjną.
- Dla domu jednorodzinnego opłata wynosi 50 tys. zł, dla budynku wielorodzinnego od 100 do 250 tys. zł, zależnie od kubatury.
- Po 20 latach od zakończenia budowy działa uproszczona legalizacja bez opłaty, ale tylko wtedy, gdy nadzór nie wstrzymał budowy wcześniej.
- Przed najmem lub zakupem warto sprawdzić pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie budynku.
Pięć pięter bez pozwolenia i 17 lat sporu
Chodzi o budynek przy ul. Centralnej 73B w Krakowie. Na istniejącym parterowym obiekcie, w którym działał warsztat, właściciel nadbudował pięć kondygnacji mieszkalnych bez pozwolenia na budowę. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał ich rozbiórkę już w 2009 roku [2].
Właściciel nie wykonał nakazu i przez lata odwoływał się od kolejnych decyzji. Nadzór nałożył na niego grzywnę w celu przymuszenia w najwyższej dopuszczalnej wysokości, którą ściągnięto w egzekucji. W marcu 2026 roku wojewódzki inspektor utrzymał w mocy decyzję o wykonaniu zastępczym. Oznacza to, że rozbiórkę zleci urząd, a jej kosztami obciąży właściciela [2].
Miasto zapowiadało wyburzenie na przełom kwietnia i maja 2026 roku. Na początku maja w budynku odcięto ogrzewanie, ale do rozbiórki nie doszło. We wrześniu inspektorat podpisał umowę na dokumentację projektowo-kosztorysową za 149,5 tys. zł, która ma określić sposób i kolejność rozbierania pięter [3]. Wykonawca prac zostanie wybrany dopiero po jej odbiorze, dlatego magistrat nie podaje daty wyburzenia [1].
W mieszkaniach nadal żyją ludzie, w tym osoby ze statusem uchodźcy. Według Bankier.pl, który powołuje się na „Gazetę Wyborczą”, lokale są od lat wynajmowane komercyjnie [1]. Nakaz rozbiórki dotyczy też całego budynku przy ul. Centralnej 57A [4].
Dlaczego rozbiórka samowoli trwa tak długo
Nakaz rozbiórki to decyzja administracyjna, więc właściciel może się od niej odwołać, a potem zaskarżyć ją do sądu administracyjnego. Dopiero ostateczna decyzja podlega egzekucji. Najpierw nadzór próbuje zmusić właściciela do działania grzywnami. Gdy to nie skutkuje, sam zleca rozbiórkę, ale musi przygotować projekt, kosztorys i przetarg na wykonawcę. Każdy z tych etapów trwa miesiącami.
Gdy w budynku mieszkają ludzie, sprawa jest trudniejsza. Kraków podkreśla, że budynek jest prywatny, więc miasto nie ma obowiązku zapewnić lokatorom mieszkań zastępczych. Ten obowiązek spoczywa na właścicielu [3].
Słowniczek
Samowola budowlana – obiekt lub jego część zbudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo mimo sprzeciwu urzędu wobec zgłoszenia.
Postanowienie o wstrzymaniu budowy – pierwszy krok nadzoru budowlanego po wykryciu samowoli. Wydaje się je także wtedy, gdy budowa jest już zakończona.
Opłata legalizacyjna – kwota, którą trzeba zapłacić, żeby nadzór wydał decyzję o legalizacji w zwykłym trybie.
Wykonanie zastępcze – sposób egzekucji, w którym urząd sam zleca rozbiórkę, a jej koszt pokrywa właściciel.
Kiedy samowolę budowlaną można zalegalizować
Prawo budowlane przewiduje dwie drogi. Wybór zależy przede wszystkim od tego, ile lat minęło od zakończenia budowy.
Zwykła legalizacja – wniosek w 30 dni
Po wykryciu samowoli nadzór wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Inwestor, właściciel lub zarządca ma 30 dni na złożenie wniosku o legalizację. Potem nadzór wyznacza co najmniej 60 dni na dostarczenie dokumentów [5].
Przy budynku, który wymagał pozwolenia, potrzebne jest przede wszystkim zaświadczenie gminy o zgodności z planem miejscowym albo z warunkami zabudowy. Do tego dochodzi projekt budowlany. Nadzór sprawdza go według przepisów obowiązujących w dniu zakończenia budowy. Jeśli dokumenty są w porządku, ustala opłatę legalizacyjną, a po jej zapłaceniu wydaje decyzję o legalizacji. Przy obiektach wymagających pozwolenia ta decyzja nakłada jeszcze obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie [5].
Rozbiórka grozi, gdy inwestor nie złoży wniosku w terminie, wycofa go, nie dostarczy dokumentów, nie poprawi wskazanych braków albo nie zapłaci opłaty. Tak samo jest wtedy, gdy kontynuuje budowę mimo jej wstrzymania [5].
Uproszczona legalizacja po 20 latach
Jeśli od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, nadzór prowadzi uproszczone postępowanie. Wystarczą trzy dokumenty: oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza i ekspertyza techniczna. Ekspertyza musi potwierdzić, że budynek nie zagraża życiu ani zdrowiu i można z niego bezpiecznie korzystać. Przepisy tego trybu nie przewidują opłaty legalizacyjnej [5].
Jest jednak ważne zastrzeżenie. Uproszczonej legalizacji nie można wszcząć, jeśli 20 lat minęło dopiero po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy [5]. Upływ czasu nie pomoże więc komuś, wobec kogo nadzór działał wcześniej. Gdy ekspertyza wykaże zagrożenie, nadzór także w tym trybie nakazuje rozbiórkę.
Ile kosztuje legalizacja samowoli
W zwykłym trybie opłatę za budynek wymagający pozwolenia liczy się jak karę z art. 59f Prawa budowlanego. Bazowe 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii i współczynnik wielkości obiektu, a całość jeszcze przez 50 [5]. Dla budynków mieszkalnych wychodzą z tego następujące kwoty:
| Rodzaj budynku | Kubatura | Opłata legalizacyjna |
|---|---|---|
| Dom jednorodzinny | dowolna | 50 000 zł |
| Inny budynek mieszkalny | do 2500 m³ | 100 000 zł |
| Inny budynek mieszkalny | 2500–5000 m³ | 150 000 zł |
| Inny budynek mieszkalny | 5000–10 000 m³ | 200 000 zł |
| Inny budynek mieszkalny | powyżej 10 000 m³ | 250 000 zł |
Do opłaty dochodzi koszt projektu, ekspertyz i inwentaryzacji. Przy obiektach, które wymagały tylko zgłoszenia, stawki są stałe i wynoszą 2500 zł albo 5000 zł. Zapłacona opłata nie przepada przy rozbiórce w trybie wykonania zastępczego, tylko zalicza się na poczet jej kosztów [5].
Co grozi najemcom i kupującym lokale w samowoli
Najemca nie odpowiada za samowolę, ale ponosi jej skutki. Może stracić mieszkanie, gdy dojdzie do rozbiórki, albo ogrzewanie, gdy budynek odetnie się od sieci, jak przy ul. Centralnej. Krakowski inspektorat wprost prosi osoby zainteresowane lokalami w tych budynkach, żeby wzięły pod uwagę ich stan prawny [4]. Pełniący funkcję prezydenta miasta Stanisław Kracik chce, żeby na budynku zawisł baner ostrzegający przyszłych najemców.
Zależy mi na tym, żeby ci, którzy decydują się tam na wynajem, od początku wiedzieli, gdzie się wprowadzają.
Stanisław Kracik, pełniący funkcję prezydenta Krakowa [3]
Zbliża się też okres, o którym często mówi się w kontekście lokatorów. Od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się sądowych wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, jeśli eksmitowanej osobie nie wskazano lokalu do przekwaterowania [6]. Ta ochrona dotyczy jednak eksmisji z wyroku sądu i ma wyjątki, na przykład gdy ktoś zajął lokal bez tytułu prawnego. Nie rozwiązuje problemu budynku, który ma zniknąć na mocy decyzji nadzoru.
Kupujący ryzykuje jeszcze więcej. Mieszkanie w budynku, który nie ma pozwolenia na użytkowanie, trudno sprzedać i trudno sfinansować kredytem, a w skrajnym przypadku może zostać rozebrane.
Jak sprawdzić budynek przed zakupem lub najmem
- Zapytaj o pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie. Uczciwy sprzedawca lub wynajmujący pokaże je bez problemu. Brak tych dokumentów to sygnał ostrzegawczy.
- Sprawdź publiczny rejestr GUNB. W wyszukiwarce Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń znajdziesz pozwolenia na budowę i zgłoszenia według adresu albo numeru działki [7]. Starszych spraw może tam nie być, wtedy pomoże urząd, który wydał pozwolenie.
- Porównaj liczbę pięter z projektem. Przy ul. Centralnej samowolą była nadbudowa, a nie parter. Dodatkowe kondygnacje, poddasza i przybudówki to typowe miejsca samowoli.
- Zajrzyj do księgi wieczystej. Przy zakupie sprawdź, czy lokal ma własną księgę jako odrębna nieruchomość i kto jest jego właścicielem.
- Zadzwoń do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Możesz zapytać, czy wobec budynku toczy się postępowanie. Niektóre inspektoraty publikują też komunikaty o konkretnych adresach, tak jak PINB w Krakowie [4].
Przeczytaj też
Podsumowanie
Samowolę budowlaną można zalegalizować, ale tylko wtedy, gdy inwestor szybko złoży wniosek, dostarczy dokumenty i zapłaci opłatę, która przy budynku wielorodzinnym sięga 250 tys. zł. Po 20 latach od zakończenia budowy istnieje tańsza, uproszczona droga, jednak nie dla kogoś, wobec kogo nadzór zareagował wcześniej. Przypadek z ul. Centralnej pokazuje, że nawet ostateczny nakaz rozbiórki może czekać na wykonanie wiele lat. Przez cały ten czas najemcy płacą za mieszkania o niepewnej przyszłości. Kilka pytań i jeden telefon do nadzoru budowlanego przed podpisaniem umowy pozwalają tego uniknąć.
Sprzedajesz albo wynajmujesz nieruchomość?
Na RentMarket.pl to Ty decydujesz, czy i z którym pośrednikiem rozmawiasz: współpraca otwarta, na wyłączność albo sprzedaż samodzielna. Bez zalewu telefonów, a podstawowe funkcje są bezpłatne.
Przypisy
- „W papierach braki, a wewnątrz mieszkają ludzie. Koniec 20-letniej samowoli?”, oprac. WM na podstawie „Gazety Wyborczej”, Bankier.pl, 21.10.2026 – bankier.pl
- „Samowola przy ul. Centralnej: zbliża się finał, czyli rozbiórka”, Oficjalny serwis miejski Magiczny Kraków, 13.04.2026 (aktualizacja 5.05.2026) – krakow.pl
- „Pięć pięter do rozbiórki. Sprawdzają, jak rozebrać samowolę przy Centralnej”, LoveKraków.pl, 22.09.2026 – lovekrakow.pl
- „Informacja dotycząca działań PINB w zakresie samowoli budowlanych przy ul. Centralnej w Krakowie”, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Krakowa – krakow.pinb.gov.pl
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524, art. 48–49i, 59f i załącznik – isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, art. 16–17 – isap.sejm.gov.pl
- Wyszukiwarka publiczna Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ), Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – wyszukiwarka.gunb.gov.pl
