Rząd chce zakazać deweloperom podnoszenia ceny mieszkania po podpisaniu umowy. Pierwsza wersja projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej z maja 2026 roku wykluczała tylko waloryzację, czyli automatyczne przeliczanie ceny o wzrost kosztów. Nowa wersja idzie dalej i zabrania każdej podwyżki na niekorzyść kupującego. Prawnicy chwalą kierunek, ale ostrzegają, że tak szeroki zakaz może objąć także dopłatę za większy metraż czy zmianę stawki VAT. Wyjaśniamy, co zmienia projekt, na jakim jest etapie i jak kupujący może zabezpieczyć się już dziś.
W skrócie
- Projekt UD361 Ministerstwa Rozwoju i Technologii w nowej wersji zakazuje zwiększenia ceny lokalu po podpisaniu umowy, w tym jej waloryzacji.
- Ryzyko wzrostu kosztów budowy ma w całości przejąć deweloper.
- Eksperci proponują wyjątki: większa powierzchnia po budowie, zmiana VAT, prace dodatkowe zamówione przez kupującego.
- To wciąż projekt rządowy – nie trafił jeszcze do Sejmu, więc dziś o cenie decydują zapisy konkretnej umowy.
Co zmienia nowa wersja projektu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt kolejnej nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym 11 maja 2026 roku. Projekt ma numer UD361 [2]. W pierwotnym brzmieniu zakazywał waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej. Kupujący miał dostać gwarancję, że cena się nie zmieni, a deweloper – ponieść ryzyko droższych materiałów i robocizny [2].
W nowej wersji, zamieszczonej na stronach Rządowego Centrum Legislacji, resort poszerzył ten przepis. Cena nie może zostać zwiększona, w tym zwaloryzowana, na niekorzyść nabywcy [1]. Nie ma więc znaczenia, jak deweloper nazwie mechanizm podwyżki. Inflacja, droższe materiały czy gorsza rentowność inwestycji nie mogą podnieść ceny ustalonej przy podpisaniu umowy [3]. Zmianę opisała „Rzeczpospolita”, która 30 października 2026 roku zaktualizowała swoje omówienie projektu [1].
„Aktualna wersja zabrania każdego podwyższenia ceny, w tym waloryzacji.”
Adam Rusiłowicz, adwokat, cytowany przez „Rzeczpospolitą” [1]
Według mecenasa Rusiłowicza takie brzmienie kończy spory o to, czy dana podwyżka była jeszcze waloryzacją, czy już czymś innym [1]. Skala sprawy jest duża: według danych przytoczonych przez dziennik w reżimie ustawy deweloperskiej inwestycje prowadzi 5698 firm, a gwarancją Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego objętych jest 178 tys. umów [1].
Waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej dziś
Obecna ustawa deweloperska nie wprowadza całkowitego zakazu klauzul waloryzacyjnych [3]. Deweloper może więc zastrzec w umowie, że cena wzrośnie, jeśli np. podrożeją materiały budowlane. Granice wyznacza prawo konsumenckie: według UOKiK taka klauzula musi być przejrzysta i nie może nadmiernie przerzucać na kupującego ryzyka zmian w gospodarce [3].
W praktyce oznacza to, że ostateczna cena mieszkania kupowanego na etapie budowy zależy dziś od treści konkretnej umowy. Dlatego przed podpisem warto dokładnie przeczytać jej postanowienia cenowe – o tym, na co jeszcze zwrócić uwagę, piszemy w poradniku jak kupić mieszkanie od dewelopera. Jeśli umowa w ogóle nie przewiduje zmiany ceny, deweloper nie może jej jednostronnie podnieść także obecnie.
Gdzie prawnicy widzą problem
Przemysław Dziąg, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zwraca uwagę, że przepis w obecnym brzmieniu może objąć każdą zmianę ceny. Chodzi m.in. o prace dodatkowe zamówione przez kupującego, zmianę stawki VAT, większą powierzchnię powykonawczą i zmiany wymuszone przez prawo. Jego zdaniem ustawa powinna zakazywać jednostronnej podwyżki z przyczyn leżących po stronie dewelopera, a pozostałe sytuacje – oraz odrębne porozumienie stron – wprost dopuścić [1].
Najczęstszy przypadek to rozliczenie metrażu. Dziś strony zwykle wyrównują różnicę między powierzchnią z projektu a powierzchnią zmierzoną po budowie według ceny za metr kwadratowy z umowy [3]. Adwokat dr Joanna Barzykowska przypomina, że działa to w obie strony: przy mniejszym lokalu deweloper zwraca pieniądze, przy większym kupujący dopłaca. Kategoryczny zakaz ją zaskoczył i jej zdaniem może wymusić aneksy do umów [1].
Przykład: większe mieszkanie po pomiarze
Kupujący podpisuje umowę na mieszkanie o powierzchni 55 m² po 12 000 zł za metr, czyli za 660 000 zł. Po zakończeniu budowy pomiar wykazuje 55,8 m². Według typowej klauzuli rozliczeniowej kupujący dopłaca 0,8 m² × 12 000 zł = 9600 zł, a cena końcowa wynosi 669 600 zł.
Gdyby lokal okazał się mniejszy, np. miał 54,5 m², deweloper oddałby 6000 zł. Przy dosłownym czytaniu nowego przepisu pierwsza sytuacja mogłaby zostać uznana za niedozwolone zwiększenie ceny, a druga nadal byłaby dopuszczalna. Liczby są przykładowe, wyliczenia redakcji.
Inne zmiany dla kupujących od dewelopera
Zakaz podwyżki ceny to najgłośniejszy, ale nie jedyny element projektu. Nowa wersja zmienia też zasady odbioru lokalu, zakres prospektu informacyjnego i Portal DOM, który ma pokazywać rzetelność deweloperów. Część rozwiązań z maja została złagodzona po uwagach branży.
| Obszar | Wersja z maja 2026 | Obecna wersja |
|---|---|---|
| Cena po umowie | Zakaz waloryzacji | Zakaz każdej podwyżki, w tym waloryzacji |
| Odbiór lokalu | Obecność dewelopera, lista wad także pocztą lub mailem | Lista wad w ciągu 14 dni, jeśli kupujący zapowie ją w protokole |
| Prospekt | Marki i modele wyposażenia | Bez marek i modeli; rzuty z wymiarami urządzeń |
| Spółki celowe | Spółka akcyjna bez likwidacji przez 5 lat od przeniesienia własności | Także sp. z o.o.; 5 lat od wydania lokalu |
| Wejście w życie | 30 dni od ogłoszenia | Zasadniczo 3 miesiące; część przepisów 24 miesiące |
Przy odbiorze kupujący ma zyskać czas na rzetelną kontrolę: wystarczy w protokole zaznaczyć, że szczegółową listę wad przekaże później, a potem dostarczyć ją w ciągu 14 dni. To pozwala zaprosić do lokalu specjalistę [3]. Jak taką kontrolę przeprowadzić, opisujemy w poradniku o odbiorze technicznym mieszkania. Kupujący ma też dostać wgląd w dokumentację inwestycji [1].
Z prospektu informacyjnego zniknął obowiązek podawania marek i modeli wyposażenia. Aleksandra Krupińska z Polskiego Związku Firm Deweloperskich uznała go za drastyczne przeregulowanie. W zamian rzuty lokali mają pokazywać wymiary liniowe urządzeń [1]. Krytycznie oceniono natomiast zmianę w spółkach celowych. Adwokat dr Piotr Terlecki zauważa, że pięcioletni zakaz likwidacji liczony od wydania lokalu, a nie od przeniesienia własności, jest dla konsumentów mniej korzystny. Z projektu usunięto też obowiązek publikowania na stronie spółki informacji, którzy wspólnicy przejmują odpowiedzialność [1].
Portal DOM, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, miał początkowo służyć głównie do porównywania cen transakcyjnych. Projekt dodaje dane o deweloperach: terminowość inwestycji, decyzje UOKiK i nadzoru budowlanego, powiązania kapitałowe, odstąpienia od umów i wpłaty do DFG [3]. Na wniosek branży deweloper poda także przyczyny opóźnień. Mecenas Rusiłowicz wątpi, czy firmy będą rzetelnie opisywać własne opóźnienia [1]. Majowa wersja projektu przewidywała ponadto zwrot opłaty rezerwacyjnej w poczwórnej, a nie podwójnej wysokości, gdy deweloper nie wywiąże się z zobowiązań [2].
Na jakim etapie jest zakaz podwyżki ceny mieszkania
- 11 maja 2026 – MRiT publikuje projekt UD361 z zakazem waloryzacji ceny [2].
- Początek sierpnia 2026 – na stronach RCL pojawia się nowa wersja z zakazem każdej podwyżki; omawiają ją „Rzeczpospolita” i Skarbiec.biz [3].
- 30 października 2026 – „Rzeczpospolita” aktualizuje omówienie projektu; projekt nadal jest na etapie prac rządowych i nie trafił do Sejmu [4].
- Marzec 2027 – planowany start Portalu DOM, wcześniej przewidziany na kwiecień 2027 roku [2].
- Po uchwaleniu – główne przepisy mają działać 3 miesiące po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw, a te o odpowiedzialności wspólników za wady po 24 miesiącach [1].
Treść projektu może się jeszcze zmienić, zanim rząd przyjmie go i skieruje do Sejmu [3]. Nie wiadomo też, czy nowe zasady obejmą umowy zawarte przed wejściem ustawy w życie – omówienia projektu tego nie przesądzają.
Jak chronić się przed podwyżką już teraz
Dopóki zakaz nie obowiązuje, najlepszą ochroną jest uważna lektura umowy. Sprawdź, czy zawiera klauzulę waloryzacyjną, od jakiego wskaźnika zależy ewentualna zmiana ceny i czy ma ona górny limit. Zwróć uwagę na zasady rozliczenia metrażu – czy obowiązuje próg tolerancji i czy dopłata oraz zwrot liczone są według tej samej stawki. Jeśli klauzula jest niejasna, możesz próbować ją wynegocjować; jak rozmawiać z deweloperem o warunkach, opisaliśmy w tekście o negocjowaniu ceny z deweloperem przed końcem roku.
Mniejsze ryzyko zmiany ceny dają lokale gotowe lub bliskie ukończenia – tam koszt budowy jest już znany. Pamiętaj jednak, że także przy gotowym mieszkaniu umowa musi spełniać wymogi ustawy deweloperskiej, o czym pisaliśmy przy okazji stanowiska UOKiK w sprawie gotowych mieszkań. Aktualne oferty mieszkań, także z rynku pierwotnego, porównasz w wyszukiwarce ofert RentMarket.pl.
Najczęstsze pytania
Czy deweloper może dziś podnieść cenę po podpisaniu umowy?
Tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje, a klauzula jest przejrzysta i nie przerzuca nadmiernie ryzyka na kupującego. Obecna ustawa nie zakazuje waloryzacji całkowicie. Jeśli umowa nie zawiera takiego zapisu, jednostronna podwyżka nie jest możliwa.
Od kiedy będzie obowiązywał zakaz podwyżki ceny mieszkania?
Termin nie jest znany. Projekt UD361 jest na etapie prac rządowych i nie trafił do Sejmu. Po uchwaleniu i ogłoszeniu ustawy główne przepisy mają wejść w życie po 3 miesiącach.
Czy po zmianie zapłacę więcej, jeśli mieszkanie wyjdzie większe?
Tego projekt na razie nie rozstrzyga. Prawnicy wskazują, że dosłowne brzmienie przepisu może wykluczyć dopłatę za większy metraż, i proponują wprowadzenie wyjątku. Ostateczna odpowiedź zależy od tego, jak przepis zostanie zmieniony w dalszych pracach.
Ile czasu będę miał na zgłoszenie wad po odbiorze?
Według nowej wersji projektu kupujący może zaznaczyć w protokole odbioru, że listę wad przekaże później, i ma na to 14 dni. Do czasu wejścia zmian obowiązują obecne zasady: wady zauważone przy odbiorze wpisuje się do protokołu, a te ujawnione później zgłasza się w ramach rękojmi.
Najważniejsze wnioski
Zakaz podwyżki ceny mieszkania po podpisaniu umowy byłby jedną z najważniejszych zmian dla kupujących na rynku pierwotnym od czasu nowej ustawy deweloperskiej z 2021 roku. Ryzyko wzrostu kosztów budowy przeszłoby w całości na dewelopera. Projekt wymaga jednak doprecyzowania, bo w obecnym brzmieniu może zablokować także uczciwe rozliczenia, takie jak dopłata za większy metraż czy prace zamówione przez samego klienta. Do czasu uchwalenia ustawy o ostatecznej cenie decyduje treść umowy – i to ją warto sprawdzić przed podpisem.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- Jolanta Szymczyk-Przewoźna, „Zakaz podnoszenia ceny mieszkania. Jest nowa wersja projektu”, Rzeczpospolita, 5.08.2026, aktualizacja 30.10.2026 – rp.pl
- Paweł Huczko, „Deweloper nie podwyższy ceny mieszkania po zawarciu umowy, wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej, zmiana procedury odbioru mieszkania”, Infor.pl, 16.05.2026 – infor.pl
- Bartosz Goluch, „Deweloperzy dostaną zakaz podnoszenia cen. Kupujący mają zyskać gwarancję”, Skarbiec.biz, 7.08.2026 – skarbiec.biz
- Redakcja finwire.pl, „Ustawa deweloperska 2026: zakaz podwyżki ceny mieszkania po umowie – co zmienia dla kupującego”, finwire.pl, 30.10.2026 – finwire.pl
