Pośrednikiem nieruchomości może dziś zostać każdy przedsiębiorca, który nie był karany za określone przestępstwa i ma ubezpieczenie OC. Licencja nie jest wymagana od 2014 roku, a przygotowywana przez rząd nowelizacja przepisów nie przewiduje ani egzaminu, ani publicznego rejestru agentów. Dlatego to klient musi sam sprawdzić, komu powierza sprzedaż lub zakup mieszkania. Pokazujemy, jak sprawdzić agenta nieruchomości w sześciu krokach, zanim podpiszesz umowę.
W skrócie
- Pośrednik musi prowadzić działalność gospodarczą, więc jego firmę znajdziesz w CEIDG albo w KRS.
- Kopia aktualnej polisy OC jest obowiązkowym załącznikiem do umowy pośrednictwa. Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 tys. euro.
- Umowa zawarta ustnie, SMS-em lub zwykłym mailem jest nieważna. Wymagana jest forma pisemna albo elektroniczna.
- Licencja zawodowa jest dobrowolna. Jej brak nie przekreśla agenta, ale jej posiadanie łatwo zweryfikować.
Dlaczego weryfikacja agenta zostaje po stronie klienta
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ma uporządkować rynek pośrednictwa. Projekt oznaczony numerem UD424 zakłada zakaz pobierania prowizji od obu stron transakcji, zakaz publikowania ogłoszeń przed podpisaniem umowy z właścicielem oraz szersze uprawnienia kontrolne Inspekcji Handlowej. [3] Według Portalu Samorządowego z 20 października 2026 roku projekt jest wciąż na etapie opiniowania. [2]
Część branży uważa, że te zmiany nie dotykają sedna problemu. Paweł Szymański, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, zwraca uwagę w „Rzeczpospolitej”, że w projekcie nie ma propozycji dotyczących weryfikacji kwalifikacji pośredników. Nie przewiduje on egzaminu ani przejrzystego rejestru osób wykonujących ten zawód. [1] Nawet jeśli nowe przepisy wejdą w życie, sprawdzenie agenta przed podpisaniem umowy nadal będzie należało do klienta.
Ten poradnik dotyczy formalnej strony współpracy: kim jest pośrednik, czy ma wymagane ubezpieczenie i czy umowa będzie ważna. O tym, jak ocenić kompetencje, plan sprzedaży i znajomość rynku lokalnego, piszemy w osobnym tekście o wyborze agenta nieruchomości.
Jak sprawdzić agenta nieruchomości krok po kroku
Krok 1. Ustal, z jaką firmą podpiszesz umowę
Ustawa definiuje pośrednika jako przedsiębiorcę, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. [4] Agent, który się z Tobą spotyka, często nie jest stroną umowy, tylko pracuje dla biura albo z nim współpracuje. Poproś więc o pełną nazwę firmy i jej NIP, a potem sprawdź je w CEIDG (jednoosobowe działalności) albo w wyszukiwarce KRS (spółki).
Zwróć uwagę, czy firma jest aktywna, czy jej adres i nazwa zgadzają się z danymi w projekcie umowy oraz kto może ją reprezentować. Jeśli umowę ma podpisać osoba spoza wpisu, poproś o pełnomocnictwo.
Krok 2. Poproś o kopię polisy OC
Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej to jedyny wymóg z czasów licencji, który przetrwał deregulację zawodu. Pośrednik musi mieć polisę obejmującą szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. Jeśli pracuje z pomocą innych osób pod swoim nadzorem, ochrona musi obejmować także ich działania. [4]
„Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 3, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa stanowi załącznik do tej umowy.”
Art. 181 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami
Minimalna suma gwarancyjna wynosi równowartość 25 000 euro na jedno zdarzenie i na wszystkie zdarzenia w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy. Ochrona musi zacząć się najpóźniej dzień przed rozpoczęciem czynności pośrednictwa. [5] Na kopii polisy sprawdź trzy rzeczy: czy ubezpieczonym jest firma z umowy, czy okres ochrony obejmuje dzień podpisania i czy suma nie jest niższa od wymaganej.
Pośrednik ma też obowiązek informować klienta o każdej zmianie danych w polisie i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia. Jeśli tego nie zrobi, możesz wezwać go na piśmie do przedłożenia kopii w ciągu 7 dni. Gdy jej nie dostaniesz, masz prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. [4]
Krok 3. Sprawdź licencję, jeśli agent się nią chwali
Do końca 2013 roku pośrednik potrzebował licencji, a jej zdobycie wymagało studiów, praktyk i egzaminu. Od 1 stycznia 2014 roku licencja nie jest obowiązkowa, ale branżowe organizacje nadal je przyznają. Polska Federacja Rynku Nieruchomości prowadzi Centralny Rejestr Pośredników, w którym można wyszukać osobę po nazwisku, numerze licencji lub mieście. Licencja PFRN jest wydawana na trzy lata, a profil w rejestrze pokazuje jej status i datę ważności. [6]
Brak licencji nie oznacza, że agent działa nielegalnie. Jeśli jednak powołuje się na nią w rozmowie albo na wizytówce, sprawdzenie zajmie kilka minut. Nieaktualna licencja przedstawiana jako ważna to dobry powód, by zakończyć rozmowę.
Krok 4. Zapytaj o niekaralność
Pośrednictwem nie może się zajmować osoba prawomocnie skazana m.in. za umyślne przestępstwa przeciwko mieniu, obrotowi gospodarczemu lub wiarygodności dokumentów. W przypadku spółki wymóg dotyczy wspólników prowadzących jej sprawy, członków zarządu, osób kierujących pośrednictwem oraz beneficjenta rzeczywistego. Za prowadzenie działalności z naruszeniem tego warunku, podobnie jak bez polisy OC, grozi kara pieniężna od dwu- do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Nakłada ją wojewódzki inspektor Inspekcji Handlowej. [4]
Klient nie ma prostego narzędzia, żeby samodzielnie to zweryfikować. Możesz jednak poprosić, by pośrednik potwierdził spełnienie wymogu niekaralności w treści umowy. Rzetelne biuro nie powinno widzieć w tym problemu.
Krok 5. Przejrzyj opinie i dotychczasowe ogłoszenia
Opinie w mapach, na portalach i w katalogach agentów pokazują, jak pośrednik traktuje klientów na co dzień. Czytaj przede wszystkim recenzje opisujące konkretne transakcje, a nie jednozdaniowe pochwały. Pomocny bywa też katalog, w którym widać, czy profil agenta przeszedł weryfikację, np. lista zweryfikowanych agentów na RentMarket.pl.
Sprawdź też ogłoszenia, które agent obecnie publikuje. Ministerstwo uzasadnia projekt zmian m.in. tym, że oferty bywają powielane bez zgody właściciela, a do ceny dolicza się prowizję. [1] Jeśli zobaczysz swoje mieszkanie w ogłoszeniu biura, z którym niczego nie podpisałeś, to sygnał ostrzegawczy. Podobnie jest z agentem, który zdobywa klientów głównie przez zimne telefony do właścicieli bez ich zgody.
Krok 6. Przeczytaj umowę, zanim ją podpiszesz
Zakres pracy pośrednika wynika wyłącznie z umowy, a ta wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. [4] Ustalenia zawarte telefonicznie czy w wiadomości SMS nie wystarczą. Sprawdź, jakie czynności agent bierze na siebie, jak raportuje postępy, za co i kiedy należy mu się wynagrodzenie oraz jak można wypowiedzieć umowę.
Zapytaj także wprost, czy biuro pobiera prowizję również od drugiej strony transakcji. Dziś jest to dozwolone i właśnie tę praktykę projekt UD424 ma zakazać. [2] Ile zwykle wynosi wynagrodzenie, wyjaśniamy we wpisie o kosztach pośrednika w 2026 roku. Zanim zdecydujesz się na wyłączność, porównaj jej warunki z umową otwartą.
Gdzie co sprawdzić – zestawienie
| Element | Gdzie | Na co uważać |
|---|---|---|
| Firma pośrednika | CEIDG lub KRS | Status, nazwa i adres zgodne z umową |
| Polisa OC | Kopia od pośrednika, załącznik do umowy | Ubezpieczony, okres ochrony, suma min. 25 tys. euro |
| Licencja zawodowa | Centralny Rejestr Pośredników PFRN | Dobrowolna; sprawdź datę ważności |
| Brak wyroków | Oświadczenie w umowie | Wymóg ustawowy, którego klient nie zweryfikuje sam |
| Opinie i ogłoszenia | Mapy, portale, katalogi agentów | Konkretne recenzje, oferty bez zgody właściciela |
| Umowa | Projekt przesłany przed spotkaniem | Forma pisemna, zakres czynności, prowizja |
Co mieć w ręku przy podpisaniu umowy
- Wydruk lub zrzut wpisu firmy z CEIDG albo KRS. Porównasz go z danymi firmy wpisanymi w umowie.
- Kopię aktualnej polisy OC. Powinna być dołączona do umowy jako załącznik, a nie obiecana na później.
- Projekt umowy przeczytany wcześniej. Poproś o niego mailem kilka dni przed spotkaniem.
- Listę pytań o prowizję. Kiedy jest należna, od kogo i czy obowiązuje po zakończeniu umowy.
- Pełnomocnictwo osoby podpisującej. Potrzebne, jeśli umowę podpisuje agent, który nie reprezentuje firmy według rejestru.
Najczęstsze pytania
Czy pośrednik nieruchomości musi mieć licencję?
Nie. Od 1 stycznia 2014 roku licencja jest dobrowolna. Obowiązkowe są natomiast działalność gospodarcza, niekaralność za określone przestępstwa i ubezpieczenie OC.
Co zrobić, jeśli agent nie chce pokazać polisy OC?
Nie podpisuj umowy. Kopia aktualnej polisy jest jej obowiązkowym załącznikiem. Jeśli umowa już obowiązuje, wezwij pośrednika na piśmie do przedstawienia kopii w ciągu 7 dni. Po bezskutecznym terminie możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Czy umowa pośrednictwa zawarta mailem jest ważna?
Zwykły mail nie wystarczy. Ustawa wymaga formy pisemnej, czyli podpisu odręcznego, albo formy elektronicznej, czyli dokumentu opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Umowa w innej formie jest nieważna.
Czy pośrednik może pobrać prowizję od kupującego i sprzedającego?
Obecnie tak, jeśli ma umowy z obiema stronami. Rządowy projekt UD424 przewiduje zakaz takiej praktyki, ale na koniec października 2026 roku był wciąż na etapie opiniowania i nie obowiązuje.
Podsumowanie
Rynek pośrednictwa czeka na nowe przepisy, ale nawet po ich wejściu w życie nie powstanie państwowy rejestr agentów. Jak sprawdzić agenta nieruchomości bez takiego rejestru? Wystarczy kilka prostych czynności: wpis firmy w CEIDG lub KRS, kopia polisy OC z sumą co najmniej 25 tys. euro, ewentualna licencja w rejestrze PFRN, opinie klientów i dokładnie przeczytana umowa w formie pisemnej. To zajmuje godzinę, a chroni przed współpracą, która przy sprzedaży mieszkania może kosztować wiele tysięcy złotych. Gdy formalności się zgadzają, przejdź do oceny kompetencji i porównaj, czy umowa na wyłączność ma w Twoim przypadku sens.
Jesteś pośrednikiem nieruchomości?
Zbuduj na RentMarket.pl profil, który pracuje, zanim wykonasz pierwszy telefon. Zamiast zimnych telefonów – świadome zaproszenia od właścicieli.
Przypisy
- Jolanta Szymczyk-Przewoźna, „Nie tylko publikowanie ogłoszeń i wręczanie kluczy”. Zmiany dla pośredników nieruchomości, „Rzeczpospolita”, 25.06.2026, aktualizacja 31.10.2026 – rp.pl
- Karina Knorps-Tuszyńska, „Koniec podwójnych prowizji. »Pośrednik ma reprezentować interesy klienta«”, Portal Samorządowy, 20.10.2026 – portalsamorzadowy.pl
- Agnieszka Matłacz, „Pośrednik nieruchomości nie pobierze już podwójnej prowizji od kupującego i sprzedającego”, Prawo.pl, 23.06.2026 – prawo.pl
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399 (tekst ujednolicony, art. 179a, 180, 180a, 181, 198d, 198f) – eli.gov.pl
- Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz.U. 2019 poz. 804) – api.sejm.gov.pl
- Magdalena Moskała, „Jak sprawdzić licencję pośrednika nieruchomości? Uniknij nieuczciwych agentów”, OnGeo.pl, 22.01.2026 – blog.ongeo.pl
