Grunty pod blokami spółdzielczymi

Około 100 tys. osób mieszka w blokach spółdzielczych, które stoją na cudzym gruncie. Przez to nie mogą założyć księgi wieczystej dla swojego mieszkania, a bez niej bank nie udzieli kredytu hipotecznego ani kupującemu, ani właścicielowi. 6 października 2026 roku rząd przyjął projekt ustawy, który ma uregulować grunty pod blokami spółdzielczymi. Odpowiadamy na pytania, które najczęściej zadają mieszkańcy, sprzedający i kupujący takie lokale.

W skrócie

Rada Ministrów przyjęła projekt UD335 o uregulowaniu praw do gruntów we władaniu spółdzielni mieszkaniowych. Teraz zajmie się nim Sejm.
Spółdzielnia ma dostać roszczenie o użytkowanie wieczyste gruntu i nieodpłatne przejęcie budynków na własność.
Sprawy mają być rozstrzygane w trybie administracyjnym, a nie w wieloletnich procesach cywilnych.
Dopiero po uregulowaniu gruntu mieszkańcy będą mogli zakładać księgi wieczyste dla lokali. Realnie nastąpi to najwcześniej w 2027 roku.

Co dokładnie przyjął rząd?

We wtorek 6 października 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o uregulowaniu praw do niektórych gruntów we władaniu spółdzielni mieszkaniowych, oznaczony w wykazie prac rządu numerem UD335. Decyzję potwierdził rzecznik rządu Adam Szłapka. [2] Projekt przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. [3]

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski ocenił, że przyjęte rozwiązania porządkują stan prawny wielu nieruchomości. Mieszkańcom mają dać większą pewność prawną i ułatwić sprzedaż lokali. [3] To jednak dopiero projekt. Zanim zacznie działać, musi go uchwalić Sejm, przyjąć Senat i podpisać prezydent. Do tego czasu urzędy nie mogą stosować nowych procedur. [2]

Skąd wziął się problem gruntów pod blokami spółdzielczymi?

Wiele osiedli spółdzielczych powstało w czasach PRL na gruntach państwowych lub komunalnych. Budowano je za zgodą ówczesnych władz, ale bez przeniesienia na spółdzielnię trwałego prawa do ziemi. Po przemianach ustrojowych część spółdzielni została bez tytułu prawnego do działek, na których stoją ich budynki. [1] [4]

Ankiety przeprowadzone przez ministerstwo wykazały 711 takich budynków z 48 906 lokalami, należącymi do 68 833 osób. Najwięcej z nich jest w Warszawie. Resort szacuje, że problem dotyczy około 120 spółdzielni i około 100 tys. osób, a jego rzeczywista skala może być większa. Nieuregulowany stan prawny ma też 161 bloków zbudowanych już po 1990 roku. Spółdzielnia jest w nich dzierżawcą gruntu albo nie ma do niego żadnego tytułu. [5]

W mediach pojawia się również liczba 300 tys. mieszkań. Ministerstwo odpowiadało w uzgodnieniach, że nie jest ona poparta źródłami i może obejmować także członków rodzin spółdzielców. [5] [6]

Jak ma działać nowa procedura?

Sednem projektu są dwa roszczenia spółdzielni. Pierwsze dotyczy ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu. Drugie to nieodpłatne przeniesienie na spółdzielnię własności budynków, które na tym gruncie stoją. [2] Spółdzielnie mają też uzyskać prawa do terenów, które faktycznie użytkują. [3]

Decyzja urzędu zamiast procesu w sądzie

Roszczenie ma charakter administracyjny, a nie cywilny. W pierwszej instancji sprawę rozpatrzy, zależnie od tego, kto jest właścicielem gruntu, starosta, wójt, burmistrz, prezydent miasta albo zarząd powiatu lub województwa. Od decyzji będzie można się odwołać do wojewody (grunty Skarbu Państwa) lub samorządowego kolegium odwoławczego (grunty samorządowe). [5] Gdy urząd nie zdąży w terminie, spółdzielnia będzie mogła poskarżyć się do sądu administracyjnego. [7] Według relacji „Faktu”, którą przytacza DobrzeMieszkaj.pl, postępowanie miałoby trwać maksymalnie 12 miesięcy, a nowe zasady objęłyby również wspólne tereny osiedli, takie jak parkingi, drogi wewnętrzne i place zabaw. [6]

Spółdzielnie, które już próbują uregulować grunt w innym trybie, będą mogły przejść na nową ścieżkę. Forsal pisze o sześciu miesiącach od wejścia ustawy w życie. [2] W sierpniowej wersji projektu, opisywanej przez Prawo.pl, był to rok. [5] Ostateczny termin wyznaczy uchwalona ustawa.

Ile to będzie kosztować?

Budynki spółdzielnia przejmie za darmo, ale użytkowanie wieczyste jest odpłatne. Oznacza to opłatę pierwszą oraz opłaty roczne na rzecz właściciela gruntu. Projekt dopuszcza bonifikatę od opłaty pierwszej, nie przewiduje jednak ogólnego zwolnienia. [5] [4] Stawki opisywane są różnie. DobrzeMieszkaj.pl, za „Faktem”, podaje 10% wartości nieruchomości jako opłatę początkową i 0,3% rocznie. [6] Forsal łączy preferencyjną stawkę 0,3% z budownictwem społecznym. [2] Pewne kwoty poznamy dopiero z uchwalonego tekstu.

Formalnie wszystkie koszty, także notarialne i wieczystoksięgowe, poniesie spółdzielnia. W praktyce zostaną one rozłożone na członków, w opłatach lub jednorazowo. [4] Ulgą jest natomiast zwolnienie z opłat za bezumowne korzystanie z gruntu na czas postępowania. Dotąd takie należności można było naliczać nawet za kilkadziesiąt lat wstecz. [1] [7]

Co zmieni się dla właścicieli i kupujących mieszkania?

Dziś mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej nie może być zabezpieczeniem hipoteki. Bank nie udzieli więc kredytu na jego zakup, a sprzedający jest skazany na klienta z gotówką. Mniejsze grono chętnych zwykle oznacza niższą cenę. [2] [5] Prawo do takiego lokalu jest w praktyce jedynie oczekiwaniem na pełne prawo, a mieszkańcy nie mogą tego naprawić na własną rękę. [4]

Po uregulowaniu gruntu członkowie spółdzielni będą mogli założyć księgę wieczystą dla lokalu, ustanowić jego odrębną własność i wpisać hipotekę. Otworzy to drogę do kredytu na zakup, refinansowania i łatwiejszej sprzedaży na rynku wtórnym. Nie stanie się to jednak automatycznie. [7] O tym, jak duże znaczenie ma uporządkowany stan prawny dla ceny, pisaliśmy przy okazji różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.

Projekt rządowy (UD335)

Spółdzielnia sama musi wystąpić z żądaniem.
Decyzję wydaje urząd w trybie administracyjnym.
Grunt w użytkowaniu wieczystym, z opłatami i możliwą bonifikatą.
Właściciel gruntu, czyli Skarb Państwa lub samorząd, uczestniczy w postępowaniu.

Projekt poselski

Skutek następuje z mocy prawa po upływie terminu.
Jeśli grunt nie zostanie uregulowany w ciągu 24 miesięcy od wejścia ustawy, spółdzielnia nabywa własność lub użytkowanie wieczyste.
Dla gmin i Skarbu Państwa oznacza to utratę gruntu bez ich decyzji, dlatego budzi sprzeciw.

Oba projekty są w Sejmie równolegle. [4] Część środowiska spółdzielczego uważa, że rozwiązanie rządowe nie chroni wystarczająco przed przewlekłością urzędów i postuluje przyznanie praw wprost w ustawie. Obawy budzą też roszczenia reprywatyzacyjne dawnych właścicieli gruntów. [6]

Kiedy przepisy mogą zacząć działać?

25 czerwca 2026 – Stały Komitet Rady Ministrów akceptuje projekt. [1]
13 sierpnia 2026 – Rządowe Centrum Legislacji publikuje protokół Komisji Prawniczej. Projekt jest uzgodniony merytorycznie, z poprawkami redakcyjnymi. [5]
6 października 2026 – Rada Ministrów przyjmuje projekt UD335. [2]
Kolejne miesiące – trzy czytania w Sejmie, Senat, podpis prezydenta i okres vacatio legis. Daty wejścia w życie jeszcze nie ma. [4]
Najwcześniej druga połowa 2027 – pierwsze decyzje o użytkowaniu wieczystym według szacunków IleZaMetr.pl. Księgi dla lokali i kredyty hipoteczne pojawią się kilkanaście miesięcy po wejściu ustawy w życie lub później. [4]

Co można zrobić już teraz?

Na nowe prawo trzeba poczekać, ale stan swojego budynku warto sprawdzić od razu. Wystarczy kilka kroków.

Zapytaj spółdzielnię o tytuł do gruntu. Dowiedz się, czy ma do działki własność, użytkowanie wieczyste, czy żadne z tych praw. [4]
Sprawdź księgę wieczystą gruntu. W sądzie wieczystoksięgowym ustalisz, czy dla działki pod blokiem prowadzona jest księga i kto jest w niej wpisany. [4]
Utrwal odpowiedź na piśmie. Gdy spółdzielnia odpowiada wymijająco, złóż pisemne zapytanie i zachowaj odpowiedź. [4]
Kupujesz? Ustal to przed umową. Jeśli lokal nie może mieć księgi, nie sfinansujesz go kredytem hipotecznym. Uwzględnij to w budżecie i w negocjacjach ceny. [2]
Śledź prace w Sejmie. Projekt może się jeszcze zmienić, zwłaszcza w części o terminach i opłatach.

Pytania szczegółowe

Czy jako mieszkaniec dostanę grunt pod blokiem?

Nie bezpośrednio. Roszczenie przysługuje spółdzielni, a nie poszczególnym lokatorom, i to ona prowadzi całą procedurę. Członkowie mogą zakładać księgi dla lokali dopiero wtedy, gdy spółdzielnia uzyska prawo do gruntu. [2] [7]

Czy nowe przepisy dotyczą każdego bloku spółdzielczego?

Nie. Ustawa obejmie przede wszystkim spółdzielnie, które budowały na gruntach publicznych za zgodą właściwego organu, oraz te, które władają gruntem na podstawie innego odpłatnego tytułu niż własność czy użytkowanie wieczyste. [4] Jeśli Twoja spółdzielnia ma już uregulowany grunt, ustawa Cię nie dotyczy.

Co jeszcze zmienia projekt poza blokami z PRL?

Projekt znosi ogólny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Ma ono służyć przede wszystkim społecznemu budownictwu czynszowemu i akademikom, na preferencyjnych warunkach. [3] Niezabudowane grunty spółdzielni mogłyby zostać wykorzystane pod mieszkania społeczne. [1]

Najważniejsze wnioski

Projekt UD335 to pierwsza od lat realna szansa na uregulowanie gruntów pod blokami spółdzielczymi. Dla około 100 tys. osób oznacza możliwość założenia księgi wieczystej, a z nią dostęp do kredytu hipotecznego i normalnej sprzedaży mieszkania. Droga jest jednak długa. Najpierw parlament, potem decyzje urzędów, a na końcu księgi dla lokali, czyli w praktyce najwcześniej 2027 rok. Koszty użytkowania wieczystego poniosą w praktyce członkowie spółdzielni, a ich wysokość zależy od ostatecznej wersji ustawy. Kto dziś kupuje lub sprzedaje takie mieszkanie, powinien sprawdzić stan prawny gruntu przed podpisaniem umowy.

Sprzedajesz albo wynajmujesz nieruchomość?

Na RentMarket.pl to Ty decydujesz, czy i z którym pośrednikiem rozmawiasz: współpraca otwarta, na wyłączność albo sprzedaż samodzielna. Bez zalewu telefonów, a podstawowe funkcje są bezpłatne.

Wystaw ogłoszenie