Mieszkania po seniorach coraz częściej na sprzedaż

Na rynek wtórny trafia coraz więcej mieszkań po seniorach – lokali, które pokolenie powojennego wyżu demograficznego zostawia dzieciom i wnukom. Według szacunków RynekPierwotny.pl w najbliższych latach może to być nawet 80–120 tys. mieszkań rocznie, czyli mniej więcej tyle, ile przez rok sprzedają deweloperzy. Na przykładzie jednej rodziny pokazujemy, skąd bierze się to zjawisko, co może oznaczać dla cen i jakie terminy oraz podatki czekają spadkobiercę, który chce takie mieszkanie sprzedać.

Skąd się bierze fala mieszkań po seniorach

Źródłem zjawiska jest demografia. Wiele osób urodzonych w latach 40. i 50. XX wieku kupiło kiedyś na preferencyjnych warunkach mieszkania komunalne lub spółdzielcze. Dziś te lokale przechodzą w ręce kolejnego pokolenia. Najczęściej mają od 35 do 55 m² i znajdują się w blokach z wielkiej płyty. [1] [2]

Skalę dobrze pokazują liczby. W 2025 roku zmarło w Polsce około 406 tys. osób, a przyrost naturalny był ujemny o ponad 160 tys. W tym samym roku deweloperzy wprowadzili na rynek około 134 tys. nowych mieszkań. Szacunek 80–120 tys. odziedziczonych lokali rocznie opiera się na założeniu, że 20–30% zgonów kończy się przekazaniem lub sprzedażą mieszkania. [3]

To nie znaczy, że wszystkie te mieszkania od razu pojawią się w ogłoszeniach. Część zajmą spadkobiercy, część zostanie wynajęta, a część długo poczeka na uregulowanie spraw rodzinnych. Dla porównania: od stycznia do sierpnia 2026 roku oddano do użytkowania 132,2 tys. nowych mieszkań, o 4,5% więcej niż rok wcześniej. [4] Mieszkania po seniorach nie zastąpią więc budownictwa, ale staną się dla niego coraz poważniejszą konkurencją.

„Proces się zaczął, nic go nie zatrzyma, ponieważ jest to proces demograficzny”.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku w Otodom, w rozmowie z „Rzeczpospolitą” [2]

Gdzie ceny mogą ucierpieć najbardziej

Duże miasta prawdopodobnie bez trudu wchłoną dodatkowe oferty, bo popyt na mieszkania jest tam wysoki. Inaczej może być w miejscowościach, z których wyjeżdżają ludzie w wieku produkcyjnym. Tam odziedziczone lokale będą walczyć o coraz mniejszą grupę kupujących. Katarzyna Kuniewicz zwraca uwagę, że mieszkanie, które w Warszawie czy Wrocławiu sprzedaje się szybko, w mniejszym ośrodku może długo czekać na nabywcę. [1] [2]

Sprzedaż utrudnia też stan samych lokali. Wiele z nich wymaga generalnego remontu, a część znajduje się w budynkach bez windy, co zniechęca rodziny z dziećmi i starszych kupujących. [1] Dla kupujących to dobra wiadomość: większy wybór i mocniejsza pozycja w negocjacjach. Deweloperzy mogą z kolei odpowiedzieć lepszą jakością budynków, niższym zużyciem energii i staranniej urządzonymi częściami wspólnymi. [1]

Przykład: mieszkanie po mamie w mieście powiatowym

Ogólne prognozy łatwiej zrozumieć na konkretnej sytuacji. Poniższy przykład jest hipotetyczny, ale opiera się na przepisach opisanych w serwisie podatki.gov.pl.

Spadkobierca, który sprzedaje mieszkanie przed upływem pięciu lat, może obniżyć podstawę opodatkowania. Wolno mu odliczyć m.in. zapłacony podatek od spadków, spłacone długi spadkowe i zachowek, a także udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość lokalu. Podatek od spadków i długi spadkowe odlicza się w części przypadającej na mieszkanie. Zeznanie PIT-39 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. [6]

Terminy, których spadkobierca nie może przegapić

Przy odziedziczonym mieszkaniu najwięcej pieniędzy można stracić przez spóźnienie. Kolejność najważniejszych terminów wygląda tak:

• Dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu albo dzień zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza – od tego momentu biegnie termin na zgłoszenie spadku. [5]
• Do 6 miesięcy później – zgłoszenie SD-Z2. Spóźnienie choćby o jeden dzień oznacza utratę zwolnienia i podatek według zasad dla I grupy podatkowej. Każdy spadkobierca składa osobne zgłoszenie. [5]
• 7 dni od ustania przeszkody – na wniosek o przywrócenie terminu, jeśli spóźnienie nie było z winy spadkobiercy. Ta możliwość dotyczy nabyć od 7 stycznia 2026 roku oraz wcześniejszych, dla których 6 miesięcy jeszcze wtedy nie minęło. [5]
• Koniec piątego roku od nabycia przez zmarłego – po tej dacie sprzedaż mieszkania jest wolna od PIT. [6]
• 30 kwietnia roku po sprzedaży – ostatni dzień na złożenie PIT-39, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat. [6]
• 3 lata od końca roku sprzedaży – czas na wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, jeśli spadkobierca chce skorzystać z ulgi. [6]

Warto też śledzić prace nad zmianą ulgi mieszkaniowej. Projekt, który 22 września 2026 roku trafił na posiedzenie rządu, przewiduje, że z ulgi będzie można korzystać nie częściej niż raz na trzy lata. Ograniczenie ma dotyczyć nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2026 roku, a zmiany mają wejść w życie 1 stycznia 2027 roku. Przed projektem jeszcze prace w Sejmie i Senacie, więc jego treść może się zmienić. [7]

Jak przygotować odziedziczone mieszkanie do sprzedaży

Jeśli w okolicy pojawia się coraz więcej podobnych ofert, wygrywają sprzedający, którzy działają szybko i z realistycznym planem. Przed wystawieniem ogłoszenia warto przejść przez kilka punktów:

1. Ureguluj sprawy spadkowe. Bez postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia nie sprzedasz mieszkania. Gdy spadkobierców jest kilku, uzgodnijcie wcześniej, kto podpisuje umowę i jak podzielicie pieniądze.
2. Sprawdź datę nabycia lokalu przez zmarłego. Od niej zależy, czy sprzedaż będzie wolna od PIT. Datę znajdziesz w akcie notarialnym albo w księdze wieczystej.
3. Porównaj ceny transakcyjne, nie tylko ogłoszenia. W mniejszych miejscowościach różnica między ceną w ogłoszeniu a ceną, za którą mieszkania naprawdę się sprzedają, bywa spora. Pisaliśmy o tym w tekście Ceny transakcyjne mieszkań niższe od ofertowych.
4. Oceń, czy remont się opłaci. Czasem lepiej sprzedać mieszkanie taniej i bez remontu, a w ogłoszeniu uczciwie opisać jego stan. Kupujący i tak często chcą urządzić lokal po swojemu.
5. Rozważ wynajem zamiast szybkiej sprzedaży. Gdy pięcioletni termin jeszcze nie minął, a mieszkanie da się wynająć, czekanie może się opłacić bardziej niż sprzedaż z podatkiem.

Na sytuację sprzedających wpływa też ogólny klimat na rynku. O tym, czego pośrednicy spodziewają się do końca roku, piszemy we wpisie Pośrednicy oczekują większego popytu na mieszkania.

Podsumowanie

Mieszkania po seniorach będą coraz ważniejszą częścią rynku wtórnego. W dużych miastach dodatkowa podaż raczej nie zachwieje cenami. W miejscowościach, które tracą mieszkańców, sprzedaż może jednak trwać dłużej i wymagać większych ustępstw. Spadkobierca może sporo zaoszczędzić, jeśli pilnuje terminów. Zgłoszenie SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy chroni przed podatkiem od spadków, a znajomość daty, w której mieszkanie kupił zmarły, pozwala ustalić, czy sprzedaż będzie wolna od PIT. Przy większych kwotach lub kilku spadkobiercach warto skonsultować plan z doradcą podatkowym albo notariuszem.

Przypisy

1. Grzegorz Szafraniec, „Fala mieszkań po seniorach zachwieje cenami?”, wGospodarce.pl, 17.10.2026 – wgospodarce.pl
2. Aneta Gawrońska, „Mieszkania po seniorach w mniejszych miastach mogą tracić na wartości. Będą domy za euro?”, Rzeczpospolita, 14.10.2026 – rp.pl
3. Malwina Gadawa (oprac., PAP), „Mieszkania po seniorach zaleją rynek. Ekspert podaje skalę”, Money.pl, 1.08.2026 – money.pl
4. Agnieszka Kasprzyk, „Zaleją nas mieszkania po seniorach. Nawet 120 tys. lokali rocznie”, Interia Wydarzenia, 2026 – interia.pl
5. „Nabycie spadku lub darowizny w najbliższej rodzinie – zwolnienie od podatku SD”, Serwis o podatkach, Ministerstwo Finansów – podatki.gov.pl
6. „Zbycie nieruchomości”, Serwis o podatkach, Ministerstwo Finansów – podatki.gov.pl
7. „Ulga mieszkaniowa raz na 3 lata. Projekt zmian 2027”, IleZaMetr.pl, 2026 – ilezametr.pl