Komisja Europejska chce ustalić wspólne dla całej Unii zasady, na jakich miasta mogą ograniczać najem na doby i używanie mieszkań, w których nikt na stałe nie mieszka. Projekt rozporządzenia o przystępnych cenowo mieszkaniach trafił już do Parlamentu Europejskiego i Rady UE, a pod koniec listopada omówią go ministrowie odpowiedzialni za mieszkalnictwo. Wyjaśniamy, co dokładnie przewiduje, czym różni się od uchwalonej właśnie polskiej ustawy i co może oznaczać dla właścicieli lokali wynajmowanych turystom.
Co zaproponowała Komisja Europejska?
Komisja przedstawiła projekt 9 września 2026 r. Składa się on z dwóch części: rozporządzenia, nazywanego po angielsku Affordable Housing Act (dokument COM(2026) 599), oraz zalecenia dla państw członkowskich dotyczącego zwiększania podaży mieszkań [1][2]. To element Europejskiego planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań, który Komisja ogłosiła w grudniu 2025 r. [5].
Rozporządzenie nie przenosi polityki mieszkaniowej do Brukseli. Decyzja, czy w ogóle wprowadzać ograniczenia i jakie, nadal należy do państw i samorządów. Projekt ma natomiast dać im pewność prawną: wskazać, kiedy takie ograniczenia są zgodne z zasadami jednolitego rynku UE i jak je uzasadnić. Każdy środek ma być oparty na danych, konieczny, proporcjonalny i nakierowany na rozpoznany problem [2].
Tło jest dobrze znane. Według Komisji ceny mieszkań w UE wzrosły od 2013 r. o ponad 60%, a czynsze średnio o ok. 20%. Aktywność najmu krótkoterminowego zwiększyła się w latach 2018–2024 o 93%, a mieszkania socjalne stanowią tylko 6–7% zasobu [3]. W ostatnim Eurobarometrze 51% mieszkańców dużych miast uznało brak tanich mieszkań za problem do pilnego rozwiązania; na wsi odsetek ten wyniósł 28% [5].
Komisja Europejska nie ma takich uprawnień, żeby narzucić sztywne przepisy państwom członkowskim.
Elżbieta Łukacijewska, posłanka do Parlamentu Europejskiego (KO), dla agencji Newseria [5]
Kiedy obszar uznaje się za objęty presją mieszkaniową?
Najważniejszą nowością jest wspólna dla całej UE definicja obszaru, na którym brakuje dostępnych mieszkań. Według opisu Rady Gmin i Regionów Europy (CEMR) art. 6 projektu wymaga spełnienia łącznie trzech warunków [4]:
- stosunek cen mieszkań do dochodów wynosi co najmniej 8,
- ten wskaźnik rósł w ciągu ostatnich dziesięciu lat,
- nic nie wskazuje, by sytuacja miała się poprawić w ciągu najbliższych trzech lat.
Wskaźnik ceny do dochodu mówi, ile lat trzeba by odkładać cały dochód, żeby kupić mieszkanie za gotówkę. Szczegóły metody, na przykład czy liczy się dochód jednej osoby, czy całego gospodarstwa domowego, trzeba będzie sprawdzić w ostatecznym tekście rozporządzenia. Dlatego poniższy przykład traktuj jako ilustrację rzędu wielkości, a nie wynik oficjalnego testu.
Przykład: ile lat pracy na mieszkanie 50 m² w polskich miastach
Bankier.pl policzył, że w II kwartale 2026 r. na mieszkanie o powierzchni 50 m² trzeba było odłożyć 102 przeciętne pensje netto w Warszawie, 100 w Krakowie i 78 w Łodzi [7].
Po przeliczeniu na lata daje to ok. 8,5 roku w Warszawie (102 : 12), ok. 8,3 roku w Krakowie i 6,5 roku w Łodzi. Przy jednej pensji dwa największe rynki przekraczają więc próg 8, a Łódź jest poniżej. Gdy w gospodarstwie zarabiają dwie osoby z przeciętną pensją, wynik dla Warszawy spada do ok. 4,3 roku.
Wniosek: to, czy polska dzielnica w ogóle spełni unijną definicję, zależy od tego, jaki dochód przyjmie metodologia. Samorządy będą musiały to policzyć na podstawie lokalnych danych.
Na jakich warunkach miasto ograniczy najem na doby?
Sam fakt, że obszar jest pod presją, nie wystarczy. Zanim władze ograniczą najem krótkoterminowy, muszą wykazać, że przez co najmniej trzy lata miał on znaczący negatywny wpływ na ceny lub dostępność mieszkań. Muszą też udowodnić, że łagodniejsze środki nie byłyby równie skuteczne [1]. Jako przykłady takich środków IleZaMetr.pl wymienia licencje, limity dni wynajmu i wyższe opłaty. Ograniczenia mają co do zasady obowiązywać najwyżej pięć lat i podlegać przeglądowi [6].
Druga grupa przepisów dotyczy mieszkań, które nie są niczyim głównym miejscem zamieszkania, czyli drugich domów i lokali stojących długo pustych. Warunki zakupu nie mogą działać wstecz i wymagają okresu przejściowego. Przy pustostanach trzeba uwzględnić uzasadnione powody, dla których lokal chwilowo stoi pusty [1].
Dowody mają pochodzić m.in. z danych zbieranych na podstawie unijnego rozporządzenia o najmie krótkoterminowym, które obowiązuje od maja 2026 r. Wymaga ono rejestracji lokali, a ogłoszenia niespełniające wymogów platformy muszą usuwać [1]. Bez działającego rejestru gmina nie będzie miała z czego wyliczyć trzyletniego wpływu najmu na rynek [6].
Co projekt umożliwia
- Wyznaczanie obszarów pod presją mieszkaniową według wspólnej metody.
- Ograniczanie najmu na doby tam, gdzie udowodniono jego szkodliwy wpływ.
- Zasady wobec drugich domów i długotrwałych pustostanów.
- Szybsze pozwolenia i lepsze wykorzystanie gruntów (zalecenie dla państw).
Czego projekt nie robi
- Nie wprowadza ogólnounijnego zakazu najmu krótkoterminowego.
- Nie nakłada na miasta obowiązku działania.
- Nie wskazuje z Brukseli, które miasta są w kryzysie.
- Nie pozwala na ograniczenia bez danych i bez przeglądu.
Jak projekt ma się do polskiej ustawy o najmie krótkoterminowym?
Polska idzie własną drogą równolegle. 8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację, która wprowadza rejestr lokali na wynajem krótkoterminowy i kary za jego brak. Pozwala też wspólnotom i spółdzielniom zakazać najmu na doby w swoim budynku, a gminom tworzyć strefy z takim zakazem. Te ostatnie przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 r. [8]. Szczegóły polskiej ustawy opisaliśmy we wpisie Najem krótkoterminowy: Sejm przyjął rejestr i kary.
Jeśli unijne rozporządzenie wejdzie w życie w obecnym kształcie, będzie stosowane bezpośrednio, bez przenoszenia do polskiego prawa. Naszym zdaniem gminna strefa zakazu musiałaby wtedy spełniać także unijny test: wspólną definicję presji, trzy lata dowodów i okresowy przegląd. Ostateczny zakres tej zależności poznamy dopiero po zakończeniu prac w Brukseli.
Jak duży jest ten rynek w Polsce? Polskie Stowarzyszenie Najmu Krótkoterminowego szacuje liczbę takich lokali na ok. 65 tys., z czego ok. 10,5 tys. w Warszawie, 7,8 tys. w Krakowie i 6,8 tys. w Gdańsku. W 2025 r. liczba noclegów zarezerwowanych w Polsce przez Airbnb, Booking i Expedię wzrosła jednak o prawie 14%, do 44,39 mln [6].
Kto krytykuje projekt i za co?
Uwagi płyną z dwóch stron. Samorządy zrzeszone w CEMR uważają, że jedna unijna definicja jest zbyt wąska. Skupia się na cenach i dochodach, a pomija inne źródła presji: turystykę, brak gruntów, demografię i wolne procedury planistyczne. Wymóg trzech lat dowodów może z kolei opóźnić reakcję tam, gdzie problem narasta szybko [4].
Branża najmu krótkoterminowego ocenia projekt odwrotnie: obawia się, że ograniczenia osłabią jednolity rynek usług. Airbnb przyznaje, że akt wyznacza właściwe zasady, ale podkreśla, że nie doda on ani jednego mieszkania na rynek najmu długoterminowego [6]. Polscy europosłowie zwracają uwagę na inny wymiar kryzysu. Joanna Scheuring-Wielgus (Nowa Lewica) przypomina, że młodzi Polacy nawet z dobrymi zarobkami mają trudność z uzyskaniem kredytu i dlatego mieszkają z rodzicami [5].
Co dalej z projektem i kiedy mogą zapaść decyzje?
Rozporządzenie przejdzie zwykłą procedurę ustawodawczą: Parlament Europejski i Rada UE muszą uzgodnić wspólny tekst [1]. Termin przyjęcia nie jest znany. Najważniejsze daty wyglądają tak:
- grudzień 2025 – Komisja ogłasza Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań [5],
- maj 2026 – zaczyna obowiązywać unijne rozporządzenie o danych z najmu krótkoterminowego [1],
- 9 września 2026 – Komisja przedstawia projekt rozporządzenia o przystępnych cenowo mieszkaniach [1],
- 8 października 2026 – Sejm uchwala polską ustawę o najmie krótkoterminowym, która trafia do Senatu [8],
- 25–26 listopada 2026 – nieformalne spotkanie ministrów ds. mieszkalnictwa w Dublinie [5],
- 1 stycznia 2028 – planowany start polskich zakazów wspólnot, spółdzielni i stref gminnych [8].
Najważniejsze wnioski
Unijny projekt nie zakazuje najmu na doby, ale porządkuje, kiedy miasto może go ograniczyć. Dla właścicieli lokali wynajmowanych turystom oznacza to raczej przewidywalność niż natychmiastowe zmiany. Ewentualne ograniczenia będą musiały wynikać z danych z kilku lat i podlegać przeglądowi. Najbliższe lata wyznaczy jednak polska ustawa: rejestr lokali i możliwe zakazy we wspólnotach od 2028 r.
Jeśli kupujesz mieszkanie z myślą o najmie krótkoterminowym, sprawdź, czy budynek leży w atrakcyjnej turystycznie dzielnicy dużego miasta i jak głosuje wspólnota. To tam ograniczenia są najbardziej prawdopodobne. Przy planach na dłuższy okres bezpieczniej liczyć rentowność także dla wariantu z najmem długoterminowym.
Przeczytaj też
Sprzedajesz albo wynajmujesz nieruchomość?
Na RentMarket.pl to Ty decydujesz, czy i z którym pośrednikiem rozmawiasz: współpraca otwarta, na wyłączność albo sprzedaż samodzielna. Bez zalewu telefonów, a podstawowe funkcje są bezpłatne.
Przypisy
- „New EU rules to help local authorities tackle the housing crisis”, Komisja Europejska (Przedstawicielstwo w Luksemburgu), 9.09.2026 – representation.ec.europa.eu
- „Affordable Housing Act”, Komisja Europejska, serwis Housing (projekt COM(2026) 599) – housing.ec.europa.eu
- „Affordable housing”, Komisja Europejska, aktualizacja 15.09.2026 – commission.europa.eu
- „Reaction: EU Affordable Housing Act”, Rada Gmin i Regionów Europy (CEMR), wrzesień 2026 – ccre-cemr.org
- „Mieszkania poza zasięgiem młodych. Bruksela chce zmienić zasady gry”, Bankier.pl (Newseria), 25.10.2026 – bankier.pl
- „Najem krótkoterminowy: nowe zasady UE dla miast”, IleZaMetr.pl, wrzesień 2026 – ilezametr.pl
- Marcin Kaźmierczak, „Ile trzeba pracować na mieszkanie? Jak to zrobisz, nawet dwa razy krócej”, Bankier.pl, 19.10.2026 – bankier.pl
- „Najem krótkoterminowy pod kontrolą. Sejm uchwalił nowe przepisy”, Bankier.pl, 8.10.2026 – bankier.pl
