Najem krótkoterminowy w Polsce doczeka się wreszcie szczegółowych reguł. 8 października 2026 roku Sejm uchwalił nowelizację, która wprowadza centralny rejestr mieszkań wynajmowanych na doby, obowiązkowe numery identyfikacyjne w ogłoszeniach i kary do 50 tys. zł. Od 2028 roku wspólnoty, spółdzielnie i gminy będą mogły taki najem ograniczać, a nawet zakazywać. Wyjaśniamy, co dokładnie zawiera ustawa, od kiedy zacznie obowiązywać i co oznacza dla właścicieli mieszkań oraz ich sąsiadów.
Najem krótkoterminowy: Sejm przyjął nowelizację
Za ustawą głosowało 407 posłów, 24 było przeciw, a 9 wstrzymało się od głosu. Projekt przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki jako nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Teraz zajmie się nim Senat. [1] Po ewentualnych poprawkach Senatu ustawa wróci do Sejmu, a na końcu potrzebny będzie podpis prezydenta – ostateczny kształt przepisów może więc jeszcze się zmienić. [2]
Rządowy projekt (druk sejmowy nr 2865) ma przede wszystkim wykonać prawo Unii Europejskiej i doprecyzowuje definicję usług hotelarskich: obejmuje ona krótkotrwały wynajem, trwający krócej niż 30 dni wobec jednego klienta. [5] Chodzi o unijne rozporządzenie 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących najmu krótkoterminowego, które stosuje się od 20 maja 2026 roku i nakłada na platformy rezerwacyjne obowiązek regularnego przekazywania danych o wynajmowanych lokalach. [4] O tym, jak te zmiany już wpłynęły na podaż mieszkań na wynajem długoterminowy, pisaliśmy w artykule Rynek najmu 2026: rekordowa liczba ofert i czynsze w odwrocie.
Rejestr CWTON i numer w każdym ogłoszeniu
Podstawą nowego systemu jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Każde mieszkanie wynajmowane turystom na doby trzeba będzie do niego wpisać, zanim pojawią się pierwsi goście. Lokal otrzyma numer identyfikacyjny, który musi widnieć w każdym ogłoszeniu – także w serwisach takich jak Airbnb czy Booking.com. [3]
Za naruszenie nowych obowiązków grożą kary administracyjne do 50 tys. zł. [1] Dotyczy to m.in. prowadzenia najmu na doby bez wpisu do wykazu, publikowania ofert bez numeru identyfikacyjnego oraz wprowadzania gości w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu. [4]
„Wprowadzenie obowiązku rejestracji ma ograniczyć szarą strefę najmu na doby i zwiększyć bezpieczeństwo gości”.
Joanna Domoń-Kulas, radca prawny, cytowana przez Finwire.pl [4]
Zasada trzech naruszeń
Ustawa przewiduje też mechanizm dyscyplinujący uciążliwych wynajmujących. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego przypadku dojdzie łącznie do trzech naruszeń bezpieczeństwa lub porządku publicznego, obiekt zostanie wykreślony z wykazu. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku. [1] Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie zyskają prawo do inicjowania kontroli takich lokali – sprawdzane będą warunki techniczne, ochrona przeciwpożarowa oraz przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i porządku. [2]
Wspólnoty, spółdzielnie i gminy z prawem do zakazu
Najwięcej emocji budziły przepisy dające lokalnym społecznościom realny wpływ na najem na doby. W uchwalonej wersji:
- wspólnota mieszkaniowa – właściciele lokali będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w lokalach danej nieruchomości,
- spółdzielnia mieszkaniowa – podobną decyzję podejmie walne zgromadzenie, przy czym potrzebne będzie poparcie ponad połowy uprawnionych do głosowania,
- gmina – rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła czasowo wyłączyć najem krótkoterminowy na wybranym obszarze, z możliwością wprowadzenia wyjątków,
- okres przejściowy – po podjęciu uchwały przedsiębiorcy prowadzący już taki najem będą mieli sześć miesięcy na zakończenie działalności.
Tak opisują uchwalone przepisy omówienia ustawy [1] [2]. Niewiele brakowało, a te rozwiązania w ogóle nie trafiłyby do Sejmu. W lipcu resort rozwoju i technologii złożył autopoprawkę, która je usuwała. Ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz krytykowała wtedy, że okrojony projekt nie daje samorządom ani mieszkańcom żadnych narzędzi do ograniczania najmu na doby. Na początku września rząd przyjął kolejną autopoprawkę, przywracającą pierwotne zapisy. [1]
Od kiedy nowe przepisy
Ustawa wchodzi w życie dwuetapowo. Rejestracja i kary zaczną działać szybko, natomiast uprawnienia wspólnot, spółdzielni i gmin – dopiero za ponad rok.
| Rozwiązanie | Kogo dotyczy | Planowany termin |
|---|---|---|
| Wpis do CWTON i numer identyfikacyjny w ofertach | wynajmujący na doby | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Kary administracyjne do 50 tys. zł | wynajmujący na doby | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Wykreślenie z wykazu po 3 naruszeniach w 6 miesięcy | wynajmujący na doby | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Uchwała zakazująca najmu na doby w budynku | wspólnoty i spółdzielnie | 1 stycznia 2028 r. |
| Strefy czasowego wyłączenia najmu | gminy | 1 stycznia 2028 r. |
Co to oznacza dla właścicieli mieszkań i sąsiadów
Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby
- Śledź dalsze prace nad ustawą. Po podpisie prezydenta i publikacji w Dzienniku Ustaw na rejestrację będzie niewiele czasu – obowiązki zaczną działać już po 14 dniach.
- Przygotuj dane lokalu. Uporządkuj dokumenty potwierdzające tytuł prawny do mieszkania i informacje o obiekcie, aby szybko złożyć wniosek o wpis.
- Zaktualizuj ogłoszenia. Po otrzymaniu numeru identyfikacyjnego dopisz go do każdej oferty na każdej platformie – brak numeru to jedno z naruszeń zagrożonych karą.
- Zadbaj o relacje z sąsiadami. Regulamin dla gości, kontakt w razie problemów i szybka reakcja na skargi to dziś nie tylko dobra praktyka, ale i ochrona przed utratą wpisu oraz przyszłą uchwałą wspólnoty.
- Policz scenariusz awaryjny. Jeśli Twoja wspólnota lub gmina może od 2028 roku wprowadzić zakaz, sprawdź, jak wyglądałaby rentowność mieszkania przy najmie długoterminowym.
Jeśli mieszkasz obok mieszkania na doby
Jeszcze przed 2028 rokiem zyskasz możliwość sprawdzenia, czy lokal jest zarejestrowany, a uciążliwe zdarzenia warto zgłaszać policji lub straży miejskiej – to one stanowią podstawę zasady trzech naruszeń. Wspólnota może już teraz zacząć rozmowę o tym, czy w przyszłości chce skorzystać z prawa do uchwały. Dla kupujących mieszkanie to z kolei nowy element due diligence: warto zapytać zarząd wspólnoty, jaki jest jej stosunek do najmu krótkoterminowego, zwłaszcza jeśli lokal ma służyć jako inwestycja.
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy przestaje być szarą strefą rynku mieszkaniowego. Uchwalona przez Sejm nowelizacja wprowadza publiczny rejestr CWTON, numery identyfikacyjne w ogłoszeniach, kary do 50 tys. zł i zasadę trzech naruszeń, a od 1 stycznia 2028 roku pozwoli wspólnotom, spółdzielniom i gminom ograniczać najem na doby. Ustawa czeka jeszcze na Senat i podpis prezydenta, więc szczegóły mogą się zmienić, ale kierunek jest przesądzony. Właściciele mieszkań na doby powinni przygotować się do rejestracji już teraz, a inwestorzy – uwzględnić w swoich kalkulacjach ryzyko lokalnych zakazów.
Sprzedajesz albo wynajmujesz nieruchomość?
Na RentMarket.pl to Ty decydujesz, czy i z którym pośrednikiem rozmawiasz: współpraca otwarta, na wyłączność albo sprzedaż samodzielna. Bez zalewu telefonów, a podstawowe funkcje są bezpłatne.
Przypisy
- PAP, Najem krótkoterminowy pod kontrolą. Sejm uchwalił nowe przepisy, Bankier.pl, 08.10.2026 – bankier.pl
- M. Pawłowska, Mieszkańcy wspólnoty lub spółdzielni będą mogli zakazać najmu od 1 stycznia 2028, Forsal.pl (INFOR), 13.10.2026 – forsal.pl
- A. Nocula Niciak, Rewolucja w najmie na doby uchwalona. Strefy wolne od turystów, WP Dom, 14.10.2026 – dom.wp.pl
- Najem krótkoterminowy 2026: Sejm uchwalił ustawę. CWTON, kary do 50 tys. zł, Finwire.pl, 10.2026 – finwire.pl
- Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, druk nr 2865, Sejm RP X kadencji, 2026 – sejm.gov.pl
