Flipping mieszkań, czyli kupno lokalu do remontu i szybka sprzedaż z zyskiem, przez lata uchodził za prosty sposób na dodatkowy dochód. Dziś eksperci rynku mówią zgodnie, że łatwe pieniądze się skończyły. Ceny w dużych miastach rosną wolniej, remonty są drogie, a fiskus coraz częściej traktuje regularne flipy jak firmę. Na dwóch przykładach z wyliczeniem pokazujemy, ile realnie zostaje w kieszeni i od czego zależy, czy taka inwestycja ma jeszcze sens.
Czym jest flipping mieszkań i co się zmieniło
Schemat jest prosty: inwestor wyszukuje mieszkanie w złym stanie, kupuje je poniżej ceny rynkowej, robi remont i wystawia lokal na sprzedaż. Zarabia na różnicy między ceną mieszkania „do remontu” a ceną mieszkania gotowego do zamieszkania, pomniejszonej o koszty.
„Rzeczpospolita” zebrała 18 października opinie pośredników i inwestorów, którzy od lat zajmują się tym rynkiem. Ich wspólny wniosek brzmi: w czasie szybkiego wzrostu cen nawet źle policzony flip dawał zysk, bo rynek „przykrywał” błędy w budżecie remontu. Teraz w wielu dużych miastach ceny stoją w miejscu albo rosną zbyt wolno, by pokryć koszty prac. Z rynku odeszli głównie amatorzy, a zostali inwestorzy z własnymi ekipami i kapitałem. [1]
Dziś tego parasola nie ma.
Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, o rosnących cenach, które dawniej ratowały źle policzone flipy [1]
Przykład pierwszy: ten sam zysk z większego kapitału
Kamil Wrotniak, ekspert rynku flippingu, zwraca uwagę na rzecz mniej oczywistą. Kwota zarobku na typowym flipie od mniej więcej dekady się nie zmienia i wynosi średnio około 40 tys. zł. Rosną natomiast pieniądze, które trzeba zaangażować, żeby ją osiągnąć. Porównał to na przykładzie mieszkania o powierzchni 50 m² w Łodzi. [1]
Przykład: 50 m² w Łodzi dawniej i dziś
Dawniej: zakup za 200 tys. zł, remont za 40 tys. zł, sprzedaż za 280 tys. zł. Różnica wynosi 40 tys. zł przy zaangażowanych 240 tys. zł, czyli około 16,7%.
Dziś: zakup „ruiny” za 300 tys. zł, wykończenie za 80 tys. zł, sprzedaż za 420 tys. zł. Różnica to nadal 40 tys. zł, ale przy zaangażowanych 380 tys. zł, czyli około 10,5%.
Kwoty pochodzą z wypowiedzi eksperta [1]; procenty wyliczyła redakcja. To zysk przed podatkiem i przed kosztami transakcji, takimi jak notariusz, podatek od zakupu czy prowizja pośrednika.
Wniosek z tego wyliczenia jest prosty: ta sama kwota zysku oznacza dziś wyraźnie niższą stopę zwrotu. Do tego większy kapitał to większe ryzyko, bo każdy błąd w kosztorysie albo kilka miesięcy dłuższa sprzedaż szybciej zjada marżę.
Przykład drugi: generalny remont i 10 tys. zł zysku
Bardziej pesymistyczny rachunek przedstawił Łukasz Wydrowski z Estatic Nieruchomości. Pełny remont z wymianą instalacji kosztuje według niego około 2,5–3 tys. zł za metr kwadratowy. Jego przykład dotyczy także mieszkania o powierzchni 50 m². [1]
Przykład: generalny remont 50 m²
- Wartość mieszkania po remoncie: 600 tys. zł.
- Zakup z rabatem 30%: 420 tys. zł.
- Generalny remont: około 140 tys. zł.
- Pozostałe koszty: ponad 30 tys. zł, czyli podatek od zakupu, notariusz, prowizja przy sprzedaży i utrzymanie lokalu przez pół roku.
- Wynik: około 10 tys. zł przed podatkiem przy blisko 600 tys. zł zamrożonych na mniej więcej sześć miesięcy.
Według wyliczenia redakcji to niecałe 2% zwrotu w pół roku, przed podatkiem.
Ekspert porównuje taki wynik do lokaty, z tą różnicą, że lokata nie wymaga pilnowania ekipy remontowej. Jego zdaniem przy generalnym remoncie flip ma sens tylko wtedy, gdy mieszkanie uda się kupić ze znacznie głębszym rabatem. Nieco lepsze, choć wciąż umiarkowane liczby podaje Michał Grzeląska z Freedom Łódź. Dobrze kupione mieszkanie może dać 500–1000 zł zarobku na metrze, czyli przy 40 m² około 20–40 tys. zł przed opodatkowaniem. Cały proces trwa co najmniej pół roku, a zwrot z zaangażowanego kapitału sięga w takiej transakcji do około 10%. [1]
Ile kosztuje metr mieszkania przed remontem i po nim
Żeby flip się opłacił, różnica między ceną lokalu do remontu a ceną lokalu w dobrym stanie musi z zapasem pokryć koszt prac. Dane portalu Nieruchomosci-online.pl za II kwartał, przytoczone przez „Rzeczpospolitą”, pokazują, jak duża jest ta różnica w pięciu miastach. [1]
| Miasto | Do remontu | Wysoki standard | Różnica |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 15,8 | 19,4 | 3,6 (22,8%) |
| Kraków | 14,5 | 17,9 | 3,4 (23,4%) |
| Gdańsk | 13,4 | 17,1 | 3,7 (27,6%) |
| Wrocław | 11,4 | 14,1 | 2,7 (23,7%) |
| Katowice | 7,4 | 10,9 | 3,5 (47,3%) |
W większości tych miast różnica wynosi 2,7–3,7 tys. zł na metrze. To niewiele więcej niż koszt generalnego remontu, który eksperci szacują na 2,5–3 tys. zł za metr, a przy wykończeniu „pod klucz” nawet ponad 3 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że to średnie dla różnych mieszkań, a nie ten sam lokal przed remontem i po nim. Realny zysk zależy więc głównie od tego, czy uda się kupić wyraźnie taniej niż średnia. Najwięcej miejsca na marżę widać w Katowicach, gdzie metr mieszkania w wysokim standardzie jest droższy o prawie połowę. [1]
Dlaczego na flipach zarabia się dziś trudniej
Pierwszy powód to mniejszy wybór. Według Łukasza Wydrowskiego ofert na rynku wtórnym jest w Warszawie o około 20% mniej niż przed rokiem, a we Wrocławiu o 22% mniej. Trudniej więc trafić na okazję, a o dobre lokale konkuruje więcej kupujących. O tym, jak zmienia się podaż i ceny mieszkań używanych, pisaliśmy we wpisie o rynku wtórnym po III kwartale 2026 r. [1]
Drugi powód to konkurencja ze strony deweloperów. W Warszawie, Krakowie i Łodzi w ofercie deweloperów jest więcej mieszkań niż ogłoszeń na rynku wtórnym. W Krakowie i Trójmieście metr nowego mieszkania kosztuje niemal tyle samo co używanego. Lokal odnowiony przez inwestora konkuruje więc z nowym mieszkaniem, które ma gwarancję dewelopera, a często także rabat. [1]
Trzeci powód to koszty pracy. Jak wylicza Michał Grzeląska, sama robocizna kosztuje w Łodzi 1,2–1,6 tys. zł za metr, a przygotowanie mieszkania do wprowadzenia się z umeblowaniem ponad 3 tys. zł za metr. Usługi budowlane wciąż drożeją, co opisaliśmy w tekście o spadku liczby remontów w danych GUS. [1]
Kiedy flip ma szansę się opłacić
- Mieszkanie kupione wyraźnie poniżej średniej, np. w Łodzi za około 6 tys. zł/m², gdy odnowione lokale sprzedają się za 9,5–10 tys. zł/m².
- Zakup w Poznaniu za 7–8 tys. zł/m² w okolicy, w której mieszkania po remoncie są znacznie droższe.
- Własna, sprawdzona ekipa i zapas gotówki na niespodzianki w trakcie prac.
- Poszukiwany metraż: 2–3 pokoje o powierzchni około 35–60 m².
Kiedy lepiej zrezygnować
- Lokal do generalnego remontu kosztuje w Poznaniu 11,5–12 tys. zł/m², a gotowe mieszkania obok sprzedają się za 13–14 tys. zł/m².
- Rabat przy zakupie nie przekracza kosztu generalnego remontu.
- W okolicy jest dużo nowych mieszkań od deweloperów w podobnej cenie.
- Inwestycja wymaga kredytu, a budżet nie wytrzyma kilku dodatkowych miesięcy sprzedaży.
Przykłady cenowe z Łodzi i Poznania podali Michał Grzeląska oraz Sylwia Żynda z sieci Freedom. [1]
Podatek od flipa – kiedy urząd uzna go za działalność
Osoba prywatna, która sprzeda mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku zakupu, płaci 19% podatku od dochodu. Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży, cenę zakupu i udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, np. faktury za remont. Zeznanie PIT-39 składa się do 30 kwietnia następnego roku. [2]
Te zasady nie obowiązują, gdy sprzedaż jest częścią działalności gospodarczej. Właśnie tak potraktował flipping Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 lutego 2025 r. (II FSK 823/22). Podatniczka kupiła w latach 2014–2016 cztery mieszkania w złym stanie, wyremontowała je i sprzedawała zaraz po zakończeniu prac, a zyski przeznaczała na kolejne zakupy. Sąd uznał, że działała w sposób zorganizowany, ciągły i nastawiony na zysk. O kwalifikacji przesądziły więc te cechy, a nie sama liczba transakcji. [3]
Skutki takiej oceny są poważne. Znika zwolnienie po pięciu latach i ulga mieszkaniowa, dochód rozlicza się według formy opodatkowania działalności, dochodzą składki ZUS i zdrowotna, a w niektórych sytuacjach także VAT. Urząd może też przekwalifikować transakcje z poprzednich lat, jeśli nie upłynął termin przedawnienia. Wtedy do zaległego podatku dochodzą odsetki. [3]
Czy jeden flip też może zostać uznany za działalność gospodarczą?
Ryzyko jest tym większe, im bardziej działania przypominają firmę: powtarzalne zakupy, remont pod sprzedaż, brak zamieszkania w lokalu, reinwestowanie zysków. W sprawie rozstrzygniętej przez NSA chodziło o cztery mieszkania, ale sąd podkreślił, że decyduje całokształt działań, a nie liczba transakcji [3]. W razie wątpliwości warto zapytać doradcę podatkowego jeszcze przed zakupem.
Czy koszt remontu można odliczyć od podatku przy sprzedaży?
Tak, przy sprzedaży prywatnej do kosztów zalicza się udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania, poniesione w czasie jego posiadania. Dlatego wszystkie faktury za materiały i prace warto zbierać od pierwszego dnia [2].
Ile trwa jeden flip?
Eksperci cytowani przez „Rzeczpospolitą” mówią o mniej więcej pół roku od zakupu do aktu sprzedaży, często dłużej. Przez ten czas kapitał jest zamrożony, a lokal generuje koszty utrzymania [1].
Najważniejsze wnioski
Flipping mieszkań nie zniknął, ale przestał być zajęciem dla każdego. W przykładach ekspertów zysk wynosi dziś od około 10 do 40 tys. zł przed podatkiem, przy kapitale rzędu kilkuset tysięcy zamrożonym na pół roku lub dłużej. O wyniku decyduje przede wszystkim cena zakupu, bo różnica między średnią ceną mieszkań do remontu i po remoncie często ledwie pokrywa koszt prac. Do tego dochodzi ryzyko podatkowe: regularne flipy mogą zostać uznane za działalność gospodarczą, a wtedy rachunek wygląda zupełnie inaczej. Zanim kupisz pierwsze mieszkanie pod flip, policz cały budżet, sprawdź ceny transakcyjne w okolicy i zostaw zapas na dłuższą sprzedaż.
Jesteś pośrednikiem nieruchomości?
Zbuduj na RentMarket.pl profil, który pracuje, zanim wykonasz pierwszy telefon. Zamiast zimnych telefonów – świadome zaproszenia od właścicieli.
Przypisy
- Aneta Gawrońska, „Flipperzy już bez parasola. Koniec łatwych pieniędzy na obrocie mieszkaniami”, Rzeczpospolita, 18.10.2026 (aktualizacja 25.10.2026) – rp.pl
- Krajowa Administracja Skarbowa, „Zbycie nieruchomości”, Podatki.gov.pl – podatki.gov.pl
- Redakcja OnGeo.pl, „Podatek od sprzedaży nieruchomości dla flipperów. Co oznacza wyrok NSA?”, 20.10.2026 (omówienie wyroku NSA z 25.02.2025, II FSK 823/22) – blog.ongeo.pl
