Dodatkowe 60 m² na strychu, pokój dla gości, domowa siłownia – tak deweloper z Konstancina-Jeziorny zachęcał do zakupu domów na swoim osiedlu. Problem w tym, że według projektu budowlanego poddasze było nieużytkowe, nie prowadziły na nie żadne schody i należało do części wspólnej budynku. 2 listopada 2026 roku Prezes UOKiK nałożył na spółkę 1 176 000 zł kary za wprowadzanie klientów w błąd. Wyjaśniamy, co dokładnie się stało, czym poddasze nieużytkowe różni się od powierzchni mieszkalnej i jak przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy obiecane „dodatkowe metry” w ogóle istnieją.
Co obiecywał deweloper z Konstancina
Spółka Groen Konstancin I zbudowała na osiedlu „Groen Konstancin” w Konstancinie-Jeziornie domy jednorodzinne i szeregowe, w których mieści się jeden albo dwa lokale. W katalogach i na stronie internetowej pierwszego i drugiego etapu inwestycji przekonywała, że powierzchnię mieszkania można powiększyć o ponad 60 m², adaptując poddasze [1].
Reklama podpowiadała konkretne zastosowania: miejsce na hobby, pokój gier, domową siłownię, a w razie potrzeby pokój gościnny lub pracownię. Deweloper przygotował też wizualizacje, na których strych wyglądał jak pełnoprawna część domu – ze schodami i wydzielonymi pokojami [1]. Dla kupujących była to istotna zaleta, bo w ten sposób metraż mieszkania mógł wzrosnąć nawet o połowę.
Dlaczego strych nie mógł stać się pokojem
Urząd ustalił, że obietnica nie miała pokrycia w dokumentach. Projekt budowlany przewidywał mieszkania dwukondygnacyjne, a strych opisywał jako powierzchnię nieużytkową, która należy do nieruchomości wspólnej. Poddasze nie spełniało też warunków technicznych dla części mieszkalnej. Nie zaprojektowano ani nie zbudowano nawet schodów, które łączyłyby piętro ze strychem [1].
Drugi problem jest prawny. Nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali [4]. Strych w takim statusie nie jest więc częścią konkretnego mieszkania, tylko współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w budynku. W budynku z najwyżej trzema lokalami zarząd częścią wspólną podlega przepisom Kodeksu cywilnego o współwłasności [4]. W praktyce właściciel jednego lokalu nie może sam zdecydować, że zamienia wspólny strych w swój pokój.
Mini-słowniczek: o jakie metry chodzi
Powierzchnia użytkowa – metraż lokalu lub domu, który musi być określony w umowie deweloperskiej razem z powierzchnią i układem pomieszczeń. Od niej zależy cena.
Poddasze nieużytkowe – przestrzeń pod dachem, której projekt budowlany nie przewiduje jako części mieszkalnej. Nie wlicza się jej do metrażu mieszkania i zwykle nie spełnia wymagań stawianych pokojom.
Nieruchomość wspólna – grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Należy do wszystkich właścicieli lokali według ich udziałów.
Prospekt informacyjny – dokument, który deweloper musi przekazać przed podpisaniem umowy. Wraz z załącznikami jest integralną częścią umowy deweloperskiej.
Kara UOKiK i jej skutki
Prezes UOKiK uznał, że deweloper swoim przekazem wprowadził konsumentów w błąd, i nałożył na spółkę karę w wysokości 1 176 000 zł. Firma ma też opublikować decyzję na swojej stronie internetowej. Decyzja nie jest prawomocna – spółka może odwołać się do sądu [1]. Sprawę tego samego dnia opisała m.in. Polska Agencja Prasowa [2].
„W rzeczywistości nie można go było zmienić w przestrzeń mieszkalną”
Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK, o poddaszu w domach Groen Konstancin [1]
To nie pierwszy raz, gdy urząd zajmuje się metrażem w ofertach deweloperów. W lipcu 2025 roku UOKiK ukarał sześć firm, które błędnie podawały powierzchnię sprzedawanych lokali [5]. Wspólny mianownik obu spraw jest prosty: kupujący płaci za metry i powinien dokładnie wiedzieć, ile ich naprawdę dostaje.
Warto pamiętać, czym taka decyzja jest, a czym nie. UOKiK ocenia praktykę firmy wobec konsumentów i karze ją za nią. Decyzja sama w sobie nie zmienia jednak umów zawartych z poszczególnymi nabywcami. O tym, co deweloper był winien konkretnemu kupującemu, przesądza treść jego umowy i dokumentów, które ją poprzedziły.
Reklama a umowa – co naprawdę wiąże dewelopera
Ustawa deweloperska porządkuje to, co kupujący musi dostać na piśmie. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej albo umowy rezerwacyjnej deweloper przekazuje prospekt informacyjny z załącznikami, a prospekt staje się integralną częścią umowy [3]. Sama umowa musi określać powierzchnię użytkową lokalu lub domu, powierzchnię i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych [3].
Wizualizacja w katalogu nie jest żadnym z tych dokumentów. Jeśli dodatkowego pokoju na strychu nie ma w umowie, w rzucie lokalu ani w prospekcie, to w sensie prawnym deweloper go nie sprzedaje. Ustawa daje za to nabywcy prawo odstąpienia od umowy, gdy jej treść jest niezgodna z prospektem lub gdy dane z prospektu nie odpowiadają stanowi faktycznemu albo prawnemu w dniu podpisania [3]. Dlatego te dwa dokumenty trzeba czytać razem, zanim złoży się podpis. Szerzej o całym procesie piszemy w poradniku jak kupić mieszkanie od dewelopera.
Przeczytaj też
Jak sprawdzić „dodatkowe metry” przed podpisaniem umowy
Obietnica poddasza, antresoli czy „pokoju do zaaranżowania” w piwnicy może być prawdziwa. Zanim jednak wpłynie na decyzję o zakupie, warto ją sprawdzić w dokumentach. Pomoże w tym krótka lista kontrolna.
- Obejrzyj projekt budowlany. Na żądanie osoby zainteresowanej zakupem deweloper musi udostępnić go do wglądu w swoim biurze, razem z pozwoleniem na budowę i aktualnym stanem księgi wieczystej [3]. Sprawdź, jak opisano w nim strych: jako pomieszczenie użytkowe czy nieużytkowe.
- Porównaj metraż w umowie z reklamą. Jeśli katalog mówi o 120 m², a w umowie widnieje 60 m² powierzchni użytkowej, to płacisz za 60 m², a reszta jest tylko obietnicą.
- Ustal, czyja jest ta przestrzeń. Zapytaj wprost, czy strych będzie częścią lokalu, pomieszczeniem przynależnym, czy częścią nieruchomości wspólnej. Odpowiedź powinna wynikać z prospektu i projektu aktu notarialnego.
- Sprawdź dostęp i warunki techniczne. Czy są schody, okna, odpowiednia wysokość i izolacja? Brak schodów w projekcie to sygnał, że adaptacja nie była planowana.
- Pomyśl o sąsiedzie. W domu z dwoma lokalami wspólny strych należy do obu właścicieli, więc jego przebudowa wymaga porozumienia z drugą stroną.
- Poproś o pisemne potwierdzenie. Jeśli sprzedawca zapewnia, że adaptacja jest możliwa, poproś o wpisanie tego do umowy. Ustne zapewnienia i wizualizacje trudno później egzekwować.
Ta sama zasada działa przy zakupie domu na rynku wtórnym. Ogłoszenie z „poddaszem do adaptacji” warto zestawić z dokumentacją budynku, zanim zaczniesz liczyć dodatkowe pokoje. Więcej wskazówek znajdziesz w poradnikach jak kupić dom oraz na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości. Jeśli szukasz domu i chcesz porównać kilka ofert, przejrzyj domy na sprzedaż w RentMarket.pl.
Najczęstsze pytania
Czy poddasze nieużytkowe wlicza się do metrażu mieszkania?
Nie. Umowa deweloperska określa powierzchnię użytkową lokalu i układ pomieszczeń, a przestrzeń, której projekt nie przewiduje jako mieszkalnej, nie jest jej częścią. Jeśli strych należy do nieruchomości wspólnej, nie jest też twoją wyłączną własnością.
Czy decyzja UOKiK jest już ostateczna?
Nie. Decyzja z 2 listopada 2026 roku nie jest prawomocna, ponieważ deweloper może odwołać się do sądu. Kara 1 176 000 zł i obowiązek publikacji decyzji staną się wiążące dopiero po jej uprawomocnieniu.
Czy mogę odstąpić od umowy, jeśli deweloper obiecywał coś, czego nie ma w dokumentach?
Ustawa deweloperska pozwala odstąpić od umowy m.in. wtedy, gdy umowa jest niezgodna z prospektem informacyjnym albo gdy dane z prospektu nie odpowiadają stanowi faktycznemu lub prawnemu w dniu jej zawarcia. To, czy dana sytuacja się w tym mieści, zależy od treści konkretnych dokumentów – warto skonsultować je z prawnikiem.
Gdzie zgłosić reklamę dewelopera, która wydaje się nieuczciwa?
Bezpłatnej porady udzielają miejscy i powiatowi rzecznicy konsumentów oraz infolinia konsumencka (801 440 220 lub 222 66 76 76). Informacje o praktykach naruszających interesy wielu konsumentów można też przekazać bezpośrednio do UOKiK.
Najważniejsze wnioski
Sprawa z Konstancina-Jeziorny pokazuje, jak łatwo „dodatkowe metry” z katalogu mogą się okazać poddaszem nieużytkowym, do którego nie prowadzą nawet schody. UOKiK uznał taką reklamę za wprowadzanie w błąd i ukarał dewelopera kwotą ponad 1,1 mln zł, choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna. Dla kupujących najważniejsza lekcja jest praktyczna: liczy się projekt budowlany, prospekt informacyjny i umowa, a nie wizualizacja. Jeśli przestrzeń, za którą płacisz w wyobraźni, nie figuruje w dokumentach, nie traktuj jej jako części mieszkania.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, „Poddasze (nie)użytkowe. Kara za wprowadzanie w błąd”, komunikat prasowy, 2.11.2026 (decyzja nr RPZ-6/2026) – uokik.gov.pl
- PAP, „Miało być dodatkowe 60 mkw. mieszkania. Deweloper ukarany przez UOKiK”, Bankier.pl, 2.11.2026 – bankier.pl
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177), art. 21, 23, 26, 35 i 43 – isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2021 poz. 1048, art. 3 i 19 – isap.sejm.gov.pl
- „Deweloperzy błędnie podawali powierzchnię lokalu. Sześć firm ukaranych przez UOKiK”, Bankier.pl, 4.07.2025 – bankier.pl
