Heimstaden, jeden z największych inwestorów najmu instytucjonalnego w Polsce, sprzedał w III kwartale 2026 roku ponad 200 mieszkań ze swojego portfela w Warszawie i Krakowie. Kupują je głównie osoby, które chcą w nich zamieszkać, a co siódmy nabywca to obecny lub były najemca. Wyjaśniamy, dlaczego fundusz najmu sprzedaje lokale, czym taki zakup różni się od kupna od dewelopera i od osoby prywatnej oraz czy warto kupić mieszkanie od funduszu najmu.
Ile mieszkań sprzedał Heimstaden
Według danych spółki, które 5 listopada 2026 roku opisał PropertyNews.pl, w III kwartale Heimstaden sprzedał w Polsce ponad 200 mieszkań i jednocześnie podpisał 600 nowych umów najmu. Kupców znalazło niemal co drugie mieszkanie wystawione w tym czasie na sprzedaż [2]. Oznacza to średnio około 67 transakcji miesięcznie, podczas gdy jeszcze w połowie roku firma sprzedawała 30–35 lokali na miesiąc [1].
Sprzedaż trwa od dłuższego czasu. W samym 2025 roku spółka sprzedała 167 lokali: 115 z istniejących osiedli na wynajem i 52 z bloku przy ul. Białostockiej w Warszawie, który nigdy nie trafił do najmu [4]. Developer Magazine podał z kolei, że od końca III kwartału 2024 roku do końca I kwartału 2026 roku Heimstaden sprzedał 258 lokali o łącznej wartości 259 mln zł [5]. Daje to średnio około 1 mln zł za lokal (wyliczenie redakcji), choć źródła nie podają cen poszczególnych mieszkań.
Mieszkania na wynajem w polskim portfelu Heimstaden (liczba lokali)
Dane do wykresu
| Przed sprzedażą | 2 052 |
| XII 2025 | 1 937 |
| III 2026 | 1 863 |
| VI 2026 | 1 790 |
Wykres pokazuje, jak kurczy się polski portfel najmu spółki. Na początku programu Heimstaden miał 2052 mieszkania na wynajem na osiedlach w Warszawie i Krakowie [5], na koniec 2025 roku 1937 [4], a na koniec czerwca 2026 roku około 1,79 tys. [3]. W ciągu niespełna dwóch lat z najmu ubyło więc mniej więcej co ósme mieszkanie. Dane za III kwartał nie są jeszcze dostępne w tej samej formie.
Dlaczego fundusz najmu sprzedaje mieszkania
Najem instytucjonalny (w branży nazywany PRS, od ang. private rented sector) polega na tym, że jedna firma jest właścicielem całych budynków i wynajmuje w nich mieszkania. Heimstaden kupował w Polsce gotowe bloki od deweloperów, a teraz część z nich sprzedaje osobom prywatnym. Spółka nazywa ten proces prywatyzacją i prowadzi go w kilku krajach, w których działa [2].
Powód jest finansowy. Mieszkanie trafia na sprzedaż tylko wtedy, gdy można za nie dostać więcej, niż wynosi jego wartość księgowa. Jeśli to się nie udaje, lokal zostaje w najmie [2]. W całej grupie, która ma w Europie ponad 155 tys. mieszkań, w II kwartale 2026 roku sprzedano 538 lokali, średnio o 30% powyżej wartości księgowej [3]. Wpływy ze sprzedaży poprawiają płynność i pomagają zmniejszyć zadłużenie, które po okresie wysokich stóp procentowych jest dla firm z branży poważnym obciążeniem [1].
Nie znaczy to, że najem przestał się opłacać. W II kwartale 2026 roku czynsze w polskim portfelu spółki wzrosły o 3,8% rok do roku, obłożenie przekraczało 96%, a rentowność portfela – 5,6% [3]. Sprzedaż ułatwia też polskie prawo. Umowy najmu zawiera się zwykle na 12 miesięcy, więc firma może wystawiać na sprzedaż lokale, z których najemcy się wyprowadzają [2].
„Nie mamy presji, by przyspieszać sprzedaż”.
Paweł Romańczuk, Heimstaden Poland, w rozmowie z PropertyNews.pl [2]
Dla kupujących to ważna wskazówka. Fundusz nie musi pozbywać się mieszkań za wszelką cenę, więc nie należy się spodziewać wyprzedaży poniżej rynku. Firma sprzedaje tylko wtedy, gdy cena jest dla niej korzystna.
Kto kupuje mieszkania z portfela najmu
Według spółki głównymi klientami są osoby, które kupują mieszkanie dla siebie, a nie inwestorzy. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale trzypokojowe i większe [2]. Około 15% nabywców to obecni lub byli najemcy osiedli Heimstaden [3]. Według Parkietu najemcy, którym kończy się umowa, mają prawo pierwokupu [4].
Mieszkania z najmu są sprzedawane jako wykończone i wyposażone. Najemcy używali ich przez kilka lat, ale nabywca nie musi wydawać pieniędzy na wykończenie [5]. Budynki są stosunkowo nowe: pierwsze oddano do użytkowania w 2022 roku, ostatnie pod koniec 2024 roku, a po każdej wyprowadzce lokal jest odświeżany [2]. Takie mieszkania można porównać z innymi ofertami z rynku wtórnego, na przykład przeglądając mieszkania na sprzedaż w serwisie RentMarket.pl.
Zakup od funduszu – zalety i ryzyka
Formalnie jest to zakup z rynku wtórnego, ale po drugiej stronie stoi firma, a nie osoba prywatna. Spółka sama opisuje to jako model mieszany [2]. Poniżej zestawiamy, co przemawia za taką transakcją, a co trzeba sprawdzić szczególnie uważnie.
Co przemawia za zakupem
- Nowe budynki. Bloki powstały w latach 2022–2024, więc stan techniczny powinien być dobry.
- Brak kosztów wykończenia. Mieszkanie jest gotowe do wprowadzenia się.
- Profesjonalny sprzedawca. Spółka deklaruje, że odpowiada z tytułu rękojmi i zapewnia obsługę po sprzedaży.
- Jasny stan prawny. Właścicielem jest jedna firma, a nie kilku spadkobierców czy współwłaścicieli.
Na co uważać
- Zużycie po najemcach. Kilka lat najmu zostawia ślady na podłogach, drzwiach i sprzętach.
- Wyposażenie. Trzeba ustalić na piśmie, które meble i urządzenia zostają w cenie.
- Podatek PCC. Kupujący płaci 2% wartości, inaczej niż przy zakupie od dewelopera.
- Sąsiedzi-najemcy. Reszta budynku może jeszcze długo pozostać w najmie, z częstą wymianą lokatorów.
Deklaracja o rękojmi ma podstawę w przepisach. Kodeks cywilny przewiduje, że przy nieruchomościach sprzedawca odpowiada za wady fizyczne stwierdzone przed upływem pięciu lat od wydania lokalu kupującemu [7]. Mimo to warto przed podpisaniem umowy obejrzeć mieszkanie z fachowcem. Lista rzeczy do sprawdzenia jest podobna jak przy odbiorze technicznym nowego mieszkania, a sygnały ostrzegawcze opisujemy w poradniku na co uważać przy zakupie mieszkania.
Przykład: podatek przy zakupie mieszkania za 1 mln zł
Przyjmijmy mieszkanie za 1 mln zł, czyli mniej więcej tyle, ile wynosiła średnia wartość lokalu sprzedanego przez Heimstaden do I kwartału 2026 roku. Przy zakupie od funduszu, tak jak przy każdym zakupie z rynku wtórnego, kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% [1].
1 000 000 zł × 2% = 20 000 zł PCC, płatne u notariusza przy akcie (wyliczenie redakcji).
Osoba, która kupuje pierwsze mieszkanie i spełnia warunki ustawowe, może skorzystać ze zwolnienia z PCC – wtedy podatek wynosi 0 zł [1]. Przy zakupie od dewelopera PCC się nie płaci, bo w cenie zawarty jest 8% VAT [1]. Do podatku trzeba doliczyć taksę notarialną, która od 5 listopada 2026 roku jest liczona według nowych stawek opłat notarialnych.
Co sprzedaż oznacza dla rynku najmu
Strategia Heimstaden nie jest jedyną odpowiedzią branży na trudniejsze warunki. Inni gracze kupują dalej: Vantage Development przejął od Resi4Rent 5322 gotowe mieszkania w 18 projektach w sześciu dużych miastach za ponad 2,4 mld zł. IleZaMetr.pl nazwał to największą transakcją w historii polskiego najmu instytucjonalnego [6]. Cały sektor to jednak wciąż zaledwie kilkadziesiąt tysięcy lokali, podczas gdy prywatni właściciele wynajmują ponad milion mieszkań [6].
Sprzedaż kilkuset lokali rocznie nie zmieni więc całego rynku, ale dobrze pokazuje jego nastrój. Przedstawiciel spółki przyznaje, że ten rok na rynku najmu jest trudniejszy niż dwa poprzednie, ofert na wynajem jest wyraźnie więcej, a najemcy odzyskali siłę w negocjacjach [2]. To ten sam obraz, który opisywaliśmy przy okazji rekordowej liczby ofert najmu i hamujących czynszów. Dla właścicieli pojedynczych mieszkań to sygnał, że o najemcę trzeba konkurować standardem i ceną.
Najczęstsze pytania
Czy najemca może kupić mieszkanie, które wynajmuje od funduszu?
W przypadku Heimstaden tak. Według Parkietu najemcy, którym kończy się umowa, mają prawo pierwokupu, a około 15% kupujących to obecni lub byli lokatorzy osiedli spółki. Inne firmy mogą mieć własne zasady, dlatego warto zapytać o nie zarządcę budynku.
Jaki podatek płaci się przy zakupie mieszkania od funduszu najmu?
Transakcja odbywa się na zasadach rynku wtórnego, więc kupujący płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie pierwszego mieszkania można skorzystać ze zwolnienia, jeśli spełnia się warunki z ustawy o PCC.
Czy mieszkanie po najemcach jest gorsze od nowego?
Nie musi być. Budynki Heimstaden powstały w latach 2022–2024, a lokale są odświeżane po każdej wyprowadzce. Kilka lat użytkowania zostawia jednak ślady, więc przed zakupem warto dokładnie obejrzeć mieszkanie, najlepiej ze specjalistą od odbiorów.
Czy fundusz zgodzi się obniżyć cenę?
Pole do negocjacji jest prawdopodobnie mniejsze niż u prywatnego sprzedającego. Heimstaden sprzedaje tylko wtedy, gdy cena przewyższa wartość księgową, a w przeciwnym razie zostawia lokal w najmie. Spółka podkreśla też, że nie ma presji na szybką sprzedaż.
Najważniejsze wnioski
Heimstaden sprzedał w III kwartale 2026 roku ponad 200 mieszkań i od początku programu zmniejszył polski portfel najmu z 2052 do około 1,79 tys. lokali. Mieszkanie od funduszu najmu może być dobrą opcją dla osoby, która szuka gotowego lokalu w stosunkowo nowym budynku w Warszawie lub Krakowie. Trzeba jednak liczyć się z ceną zbliżoną do rynkowej, 2% podatku PCC i śladami kilkuletniego najmu.
Przed decyzją porównaj ofertę funduszu z innymi mieszkaniami w okolicy, sprawdź stan techniczny lokalu i ustal na piśmie, co zostaje w cenie. Cały proces krok po kroku opisujemy w poradniku jak kupić mieszkanie.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- Michał Szapczack, „Fundusz sprzedał w kwartał ponad 200 mieszkań z najmu. Kto je kupuje i na co uważać”, IleZaMetr.pl, 5.11.2026 – ilezametr.pl
- Aneta Wieczorek-Hodyra, „Wynajmują tysiące mieszkań w Polsce. Teraz setki wystawiają na sprzedaż” (rozmowa z Pawłem Romańczukiem, Heimstaden Poland), PropertyNews.pl, 5.11.2026 – propertynews.pl
- Adam Roguski, „Portfel PRS w Polsce znów stopniał. Heimstaden wynajmuje i sprzedaje mieszkania”, Rzeczpospolita, 24.07.2026 – rp.pl
- Adam Roguski, „Heimstaden w 2025 r. sprzedał 167 lokali z polskiego portfela”, Parkiet, 4.03.2026 – parkiet.com
- Aleksandra Kotulska, „Heimstaden sprzedał w Polsce mieszkania za 259 mln zł. Będzie nowy trend?”, Developer Magazine, 24.06.2026 – developermagazine.pl
- Wiktor Kasztanowski, „Rekordowa transakcja na rynku najmu. Ponad 5,3 tys. mieszkań Resi4Rent zmieniło właściciela”, IleZaMetr.pl, 2026 – ilezametr.pl
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, art. 568 § 1, ISAP – isap.sejm.gov.pl
