Po raz pierwszy od prawie dwóch lat banki zaostrzyły zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Według ankiety NBP jednym z powodów jest nowe podejście do świadczenia „Rodzina 800 plus”, które przestało być dla części banków pewnym dochodem. Wyjaśniamy, jak 800 plus wpływa dziś na zdolność kredytową, kogo zmiana dotyka najbardziej i jak przygotować się do wniosku o hipotekę.
Co pokazała najnowsza ankieta NBP
Narodowy Bank Polski co kwartał pyta szefów komitetów kredytowych banków, jak zmieniają zasady udzielania kredytów i jak zmienia się zainteresowanie klientów. Wyniki za III kwartał 2026 roku, opisane 2 listopada w raporcie „Sytuacja na rynku kredytowym”, przyniosły zmianę kierunku. Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy od siedmiu kwartałów. Wskaźnik netto odpowiedzi wyniósł minus 39 proc., a wartość ujemna oznacza przewagę banków, które zasady zaostrzyły [1].
Nie oznacza to, że hipoteki zrobiły się droższe. W tym samym kwartale banki obniżały marże, także przy kredytach o wyższym ryzyku, choć te obniżki od połowy 2025 roku są coraz mniejsze. Część warunków nawet złagodziły: zmniejszyły wymagane zabezpieczenia i wydłużyły maksymalny okres kredytowania. Na IV kwartał 2026 roku banki zapowiadają jedynie lekkie dalsze zaostrzenie kryteriów [1].
Trudniej jest więc przede wszystkim przejść samą ocenę wniosku, a nie zapłacić za kredyt. W odpowiedziach dla NBP banki wskazywały głównie przyczyny spoza listy pytań ankiety. Eksperci NBP łączą je ze zmianą zasad uznawania niektórych źródeł dochodu, w tym świadczenia 800 plus.
Dlaczego banki inaczej liczą 800 plus w zdolności kredytowej
Źródłem zmiany jest wpis opublikowany 30 czerwca 2026 roku na blogu Komisji Nadzoru Finansowego. Jego autorzy, dyrektorzy Urzędu KNF odpowiedzialni za nadzór bankowy i komunikację, odwołali się do Rekomendacji S, czyli zasad dobrych praktyk dla kredytów zabezpieczonych hipoteką [2].
Problem jest prosty. Świadczenie przysługuje do 18. roku życia dziecka, a kredyt hipoteczny spłaca się zwykle przez 25–30 lat. Jeśli bank potraktuje 800 zł miesięcznie jak pensję, która będzie wpływać do końca umowy, przeszacuje zdolność kredytową rodziny. Autorzy wpisu zwracają też uwagę, że dzieci usamodzielniają się przeciętnie w wieku 26–27 lat, czyli kilka lat po wygaśnięciu świadczenia, więc koszty ich utrzymania trwają dłużej niż wypłaty [2].
„Co do zasady banki nie powinny uznawać dochodu z tytułu tego świadczenia za stabilny dochód stały…”
Emil Radziszewski i Jacek Barszczewski, blog KNF, 30 czerwca 2026
Ta zasada dotyczy sytuacji, w której świadczenie skończy się przed spłatą kredytu, a więc w praktyce większości hipotek. Nadzór nie zakazał przy tym liczenia 800 plus. Bank może je uwzględnić, ale musi mieć uzasadnienie, na przykład z modeli statystycznych, że po wygaśnięciu świadczenia dochody rodziny realnie wzrosną i wyrównają tę stratę [2]. Według doniesień medialnych część banków przestała jednak w ogóle brać 800 plus pod uwagę [1].
Przykład: dwie rodziny i kredyt na 30 lat
Rodzina A ma roczne dziecko. Świadczenie 800 zł miesięcznie będzie wpływać jeszcze przez 17 lat, czyli łącznie 163 200 zł (800 zł × 12 miesięcy × 17 lat). To 57% okresu spłaty 30-letniego kredytu.
Rodzina B ma 15-letnie dziecko. Świadczenie potrwa jeszcze 3 lata, czyli łącznie 28 800 zł. To tylko 10% okresu spłaty.
Gdyby bank uznał 800 zł za stały dochód na całe 30 lat, „zobaczyłby” 288 000 zł wpływów. W obu przypadkach to więcej, niż rodzina faktycznie dostanie. Dla rodziny B różnica jest jednak dziesięciokrotna, dlatego wpis na blogu KNF wprost wskazuje, że przy dziecku w wieku 15–16 lat świadczenie powinno mieć niewielki wpływ na ocenę albo nie mieć go wcale. Wyliczenia redakcji; nie uwzględniają ewentualnej waloryzacji świadczenia.
Kogo zmiana dotyczy najbardziej
Wpływ nowego podejścia zależy od wieku dzieci, od tego, jaką część dochodu stanowi świadczenie, i od perspektyw zawodowych kredytobiorców. Wpis na blogu KNF porównuje osobę na początku kariery, która będzie dostawać świadczenie jeszcze przez 18 lat, z osobą o ustabilizowanej pozycji zawodowej i nastoletnim dzieckiem [2].
Gdy 800 plus może jeszcze pomóc
- Dzieci są małe, więc świadczenie będzie wypłacane jeszcze przez wiele lat.
- Kredytobiorcy są na początku kariery i mają realne perspektywy wzrostu zarobków.
- Świadczenie jest tylko niewielkim dodatkiem do pensji, a nie podstawą budżetu.
- Bank, do którego składasz wniosek, nadal uwzględnia 800 plus w swoich zasadach.
Gdy 800 plus raczej nie pomoże
- Dzieci są nastolatkami, więc świadczenie wygaśnie za kilka lat.
- Dochody są stabilne, ale bez wyraźnych szans na wzrost.
- Bez świadczenia zdolność kredytowa nie wystarcza na wybrane mieszkanie.
- Planowany okres kredytowania jest bardzo długi, np. 30 lat lub więcej.
Rozbieżności między bankami były widoczne już wcześniej. Pisaliśmy o tym przy okazji październikowego spadku zdolności kredytowej, gdy ta sama rodzina mogła w różnych bankach pożyczyć kwoty różniące się nawet o ponad 250 tys. zł. Dziś tym bardziej warto porównać kilka ofert, zanim wybierze się mieszkanie z ogłoszeń sprzedaży.
Popyt na hipoteki słabnie mimo rekordowego roku
Zaostrzenie kryteriów zbiega się ze zmianą nastrojów. W ankiecie NBP banki odnotowały w III kwartale spadek popytu na kredyty mieszkaniowe i spodziewają się jego dalszego wyraźnego spadku w IV kwartale. Tłumaczą to tym, że klienci częściej korzystają z innych źródeł finansowania, przede wszystkim z kredytów w innych bankach i z własnych oszczędności [1].
Na razie nie widać tego w liczbach. Według Biura Informacji Kredytowej w pierwszych trzech kwartałach 2026 roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na 116,4 mld zł, o 10 mld zł więcej niż w całym rekordowym 2025 roku. Tylko we wrześniu było to 28,5 tys. kredytów o wartości ok. 13,9 mld zł, a średnia kwota wyniosła 486,5 tys. zł. Waldemar Rogowski z Grupy BIK zaznacza jednak, że prawie jedną trzecią nowej akcji kredytowej stanowią już refinansowania, a w kolejnych miesiącach dynamika powinna słabnąć [4].
Ostrożność widać też po stronie klientów. W badaniu portalu Nieruchomosci-online.pl, opisanym 4 listopada przez PAP, 62% ankietowanych przyznało, że boi się zaciągnąć kredyt hipoteczny. Częściej obawy zgłaszały kobiety (65%) niż mężczyźni (58%), a także osoby w wieku 55+ (67%) niż w wieku 25–44 lata (57%) [3].
Czy obawiasz się zaciągnąć kredyt hipoteczny? (odpowiedzi ankietowanych, %)
Dane do wykresu
| Tak, obawiam się | 62% |
| Nie obawiam się | 24% |
| Nie mam zdania | 14% |
Przeczytaj też
Refinansowanie napędza popyt na kredyty hipoteczne – dlaczego co trzeci nowy kredyt zastępuje stary.
Stałe oprocentowanie hipotek coraz droższe od zmiennego – ile kosztuje dziś pewność raty.
Jak przygotować się do wniosku o kredyt
Najbezpieczniej jest policzyć zdolność kredytową tak, jakby świadczenia nie było. Jeśli rata mieści się w budżecie bez 800 plus, zmiana zasad w bankach nie powinna pokrzyżować planów. Jeśli nie, lepiej wiedzieć o tym przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej niż dopiero po decyzji banku.
Przed złożeniem wniosku warto zapytać doradcę lub bank wprost, czy i w jaki sposób uwzględnia 800 plus oraz czy liczy je tylko do 18. urodzin dziecka. Pomóc może też krótszy okres kredytowania, wyższy wkład własny albo dodatkowy kredytobiorca. Krótszy kredyt podnosi jednak ratę, dlatego warto porównać skutki obu wariantów, o czym piszemy w tekście o kredycie na 10 lub 30 lat. Całą ścieżkę od wniosku do wypłaty opisuje nasz poradnik o kredycie hipotecznym.
Najczęstsze pytania
Czy banki przestały liczyć 800 plus do zdolności kredytowej?
Nie wszystkie. Nadzór nie zakazał uwzględniania świadczenia, ale oczekuje, że bank weźmie pod uwagę, jak długo będzie ono wypłacane. Według doniesień medialnych część banków zrezygnowała z niego całkowicie, a inne liczą je ostrożniej, dlatego zasady trzeba sprawdzić w konkretnym banku.
Czy zaostrzenie kryteriów oznacza wyższe raty?
Nie bezpośrednio. Według ankiety NBP banki w III kwartale 2026 roku nadal obniżały marże i złagodziły część warunków, np. wymagane zabezpieczenia. Trudniej może być natomiast uzyskać pozytywną decyzję albo wnioskowaną kwotę.
Czy zmiana dotyczy kredytów, które już spłacam?
Nie. Zasady oceny zdolności kredytowej stosuje się przy nowych wnioskach, także przy refinansowaniu kredytu w innym banku. Umowy, które już obowiązują, pozostają bez zmian.
Czy to stanowisko obejmuje też inne świadczenia?
Wpis na blogu KNF dotyczy wyłącznie świadczenia „Rodzina 800 plus”. Opiera się jednak na ogólnej zasadzie z Rekomendacji S: bank powinien ocenić stabilność dochodu w całym okresie kredytowania, a nie tylko w dniu podpisania umowy.
Podsumowanie
Ankieta NBP potwierdza, że po siedmiu kwartałach luzowania banki znów ostrożniej oceniają wnioski o kredyt mieszkaniowy. Ważnym powodem jest nowe podejście do pytania, jak 800 plus wpływa na zdolność kredytową. Świadczenie wygasa, gdy dziecko kończy 18 lat, więc przy wieloletniej hipotece nie może być traktowane jak stała pensja. Najbardziej odczują to rodzice nastolatków i osoby, którym bez świadczenia brakuje zdolności. Marże i warunki kredytów na razie się nie pogorszyły, ale rodzinie planującej zakup mieszkania opłaca się policzyć budżet bez 800 plus i porównać zasady kilku banków przed złożeniem wniosku.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- Anna Cieślak-Wróblewska, „Trudniej o kredyt mieszkaniowy. Banki zmieniają podejście do 800+”, rp.pl, 2.11.2026 (aktualizacja 4.11.2026) – rp.pl (omówienie raportu NBP „Sytuacja na rynku kredytowym”, III kw. 2026)
- Emil Radziszewski, Jacek Barszczewski, „Ocena zdolności kredytowej a świadczenie »Rodzina 800 plus« – czego oczekuje UKNF?”, blog Komisji Nadzoru Finansowego, 30.06.2026 – knf.gov.pl
- „Polacy boją się kredytów hipotecznych. Ponad 60 proc. mówi »nie«”, Bankier.pl (PAP, za „Pulsem Biznesu” i Nieruchomosci-online.pl), 4.11.2026 – bankier.pl
- Adam Roguski, „Bariera 150 mld zł udzielonych kredytów mieszkaniowych zaraz pęknie, ale to koniec boomu?”, rp.pl, 26.10.2026 (aktualizacja 4.11.2026; dane BIK) – rp.pl
