Wykup mieszkania w SIM droższy, niż obiecywano

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) miały być drogą do własnego mieszkania dla osób bez zdolności kredytowej. Wielu najemców słyszało, że po 15 latach wykupią lokal taniej, bo część czynszu idzie na spłatę kredytu. Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi jednak wprost, że takiego mechanizmu nie ma. W Świętokrzyskiem część nowych mieszkań SIM stoi przez to pusta, a rząd zapowiada zmianę zasad wykupu. Odpowiadamy na pytania, które zadają sobie dziś obecni i przyszli najemcy.

Dlaczego część nowych mieszkań SIM stoi pusta?

Na początku listopada Portal Samorządowy, powołując się na Radio Kielce, opisał sytuację w czterech miastach województwa świętokrzyskiego. Spółka SIM SMS ogłosiła w Staszowie dodatkowy nabór na 14 mieszkań w nowym budynku przy ul. Mickiewicza. Wnioski można składać od 27 października do 10 listopada 2026 roku w urzędzie miasta i gminy. W Małogoszczu wolnych pozostaje około 40% lokali, w Jędrzejowie około 30%, a w Sędziszowie około 10% [1].

Warunki w Staszowie nie odbiegają od typowych dla SIM. Czynsz wynosi 17,60 zł albo 20 zł za 1 m² – niższa stawka obowiązuje tych, którzy wnieśli 30% wkładu w koszt budowy. Budynek ma fotowoltaikę oraz miejsca parkingowe w garażu podziemnym i na zewnątrz. Po 15 latach najemca może starać się o wykup lokalu [1].

Prezes spółki Przemysław Cielecki tłumaczy, że część chętnych zrezygnowała po zmianie interpretacji przepisów o przyszłym wykupie. Wcześniej uważano, że spłacany kredyt obniży cenę mieszkania. Ministerstwo zajęło jednak ostateczne stanowisko, że tak nie będzie. Burmistrz Staszowa Leszek Kopeć jest spokojny i przekonuje, że mieszkania są poszukiwane, a najemcy się znajdą [1].

Ile zapłaci najemca przy wykupie mieszkania w SIM?

Sedno sporu dotyczy tego, od czego liczy się cenę. Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii najemca, który po wymaganym okresie najmu chce kupić mieszkanie, zapłaci jego wartość rynkową pomniejszoną o zwaloryzowaną partycypację. Partycypacja to jednorazowa wpłata najemcy na budowę lokalu, a waloryzacja oznacza, że jej kwota rośnie razem z kosztami budowy [2].

Wielu najemców liczyło na więcej. Spodziewali się, że od ceny zostanie też odjęta ta część czynszu, która przez lata szła na spłatę kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego. Resort tę interpretację odrzuca. Przedstawiciele ministerstwa podkreślali na posiedzeniu sejmowego zespołu, że kredyt spłaca spółka, a nie najemca, a ustawa nie pozwala zaliczać czynszu na poczet ceny [2].

Różnica jest duża. Wartość rynkowa mieszkania za 15 lat może być wyższa niż dziś, a odliczyć można tylko zwaloryzowany wkład. Kto wpłacił na przykład 20% kosztów budowy, przy wykupie dopłaci resztę wartości lokalu według wyceny z dnia transakcji. Jeśli nie ma oszczędności, będzie potrzebował kredytu hipotecznego – warto więc już teraz poznać zasady, które opisujemy w poradniku o kredycie hipotecznym krok po kroku.

Skąd wziął się spór o wykup?

Najgłośniejszy przykład pochodzi z Chrzanowa w Małopolsce. Lokale budowała tam spółka SIM Zagłębie. Według burmistrza Roberta Maciaszka inwestycję sfinansowano mniej więcej w połowie ze środków gminy, w 20% z partycypacji najemców i w 30% z kredytu BGK. Jeden z najemców, który wpłacił 100 tys. zł partycypacji, był przekonany, że przy wykupie zapłaci mniej o część czynszu. Część mieszkańców martwiła się też tym, że spółka zaciągnęła kredyt na 30 lat, a nie na 15 [2].

Prezes SIM Zagłębie Rafał Łydek przyznał, że spółka skorygowała informacje przekazywane najemcom przez lata. Potwierdził też, że pojedynczy mieszkańcy chcą rozwiązać umowy [2]. Mimo to pod koniec października pierwsi najemcy odebrali klucze w budynku przy ul. Mieszka I 19. Burmistrz zabiega o to, by mieszkańcy wiedzieli, czy mają prawo do wykupu, kiedy mogą z niego skorzystać i jak zostanie wyliczona cena [3].

• Marzec 2026 – Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawia stanowisko: od ceny wykupu odlicza się tylko zwaloryzowaną partycypację [2].
• 28 maja 2026 – sprawą zajmuje się Parlamentarny Zespół ds. Budownictwa oraz Polityki Mieszkaniowej; resort apeluje o pilną korektę informacji dla najemców [2].
• Koniec października 2026 – w Chrzanowie pierwsi najemcy odbierają klucze, choć spór o dojście do własności trwa [3].
• 31 października 2026 – finwire.pl opisuje projekt naprawczy dla SIM, wpisany już do wykazu prac legislacyjnych rządu [5].
• 27 października – 10 listopada 2026 – dodatkowy nabór najemców do 14 mieszkań SIM w Staszowie [1].

Co chce zmienić rząd?

Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafił projekt, który ma uporządkować działanie SIM-ów. Chodzi o spółki budujące mieszkania z pieniędzy państwowego funduszu – w latach 2021–2024 powstało 50 takich SIM z udziałem Skarbu Państwa. Ministerstwo wymienia wśród problemów opóźnione inwestycje, wysokie koszty, czynsze i wpłaty niedopasowane do lokalnych dochodów oraz błędne informowanie najemców o warunkach najmu [4].

Projekt zmieni też układ sił w spółkach. Dziś Krajowy Zasób Nieruchomości ma w większości z nich wyłączne prawo do powołania prezesa i trzech członków rady nadzorczej. Po zmianie wspólnik będzie mógł wskazać jednego członka rady na każde rozpoczęte 25% udziałów, co ograniczy przewagę KZN w zarządach [4].

Najważniejsza dla najemców jest zapowiedź nowego modelu wykupu. Według wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego czynsz ma składać się z dwóch części, z których druga będzie spłatą udziału w mieszkaniu. Cenę wykupu najemca pozna w dniu zawarcia umowy, a nie dopiero po 15 latach. Inwestycje mają być finansowane kredytem BGK oprocentowanym na nie więcej niż 5%, bez bezzwrotnych dotacji [4].

Takich planów nie ma i nie będzie.

Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, o zaliczaniu części kredytowej czynszu na poczet ceny wykupu [4]

Wiceminister zapowiedział też, że resort szuka rozwiązania dla osób, które wprowadzono w błąd [4]. Na razie nie wiadomo, na czym miałoby ono polegać. Projekt nie ma jeszcze opublikowanej treści, uzasadnienia ani terminu wejścia w życie [5]. Równolegle trwają prace nad nową ustawą o społecznych zasobach mieszkaniowych, która ma obniżyć partycypację i wykluczyć wykup mieszkań zbudowanych z dotacją. Więcej piszemy w tekście o tym, jak ma spaść wkład najemcy w TBS i SIM.

Zestawienie redakcji na podstawie materiałów [2], [4] i [5]. Zapowiedzi rządu mogą się zmienić, gdy pojawi się treść projektu.

Co może zrobić najemca SIM?

Najemca nie musi czekać z założonymi rękami, aż ustawa się zmieni. Przedstawicielka SIM Zagłębie przypominała, że po 5 latach można wystąpić o zamianę umowy najmu z dojściem do własności na zwykłą umowę najmu instytucjonalnego [2]. Przed podpisaniem umowy albo przed decyzją o rezygnacji warto przejść przez kilka kroków:

1. Przeczytaj umowę, nie ulotkę. Sprawdź, co dokładnie zapisano o wykupie, jego terminie i sposobie liczenia ceny.
2. Poproś spółkę o informację na piśmie. Ustne zapewnienia z czasów naboru mogą się różnić od stanowiska ministerstwa.
3. Policz koszt najmu bez wykupu. Porównaj czynsz SIM z rynkowym; aktualne ceny najmu w swojej okolicy sprawdzisz w ofertach na portalu RentMarket.pl.
4. Sprawdź, ile odzyskasz przy wyprowadzce. Partycypacja nie przepada – spółka ją zwraca, powiększoną o waloryzację.
5. Śledź prace nad projektem. Zapowiadane rozwiązanie dla osób wprowadzonych w błąd może dotyczyć także Ciebie.

Jeśli najem społeczny nie spełnia oczekiwań, a własne mieszkanie pozostaje celem, warto poznać też inne drogi. W poradniku jak kupić mieszkanie opisujemy cały proces zakupu, a gminy coraz częściej proponują własne programy, takie jak mieszkanie komunalne za remont.

Najczęstsze pytania

Czym jest SIM?

Społeczna inicjatywa mieszkaniowa to spółka – zwykle z udziałem gminy i Krajowego Zasobu Nieruchomości – która buduje mieszkania na wynajem z czynszem niższym niż rynkowy. Inwestycje finansuje m.in. preferencyjnym kredytem z BGK, a najemcy wnoszą partycypację w kosztach budowy.

Czy czynsz w SIM obniża cenę wykupu mieszkania?

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii nie. Od wartości rynkowej odlicza się tylko zwaloryzowaną partycypację. Kredyt spłaca spółka, więc część czynszu przeznaczona na raty nie jest wkładem najemcy w cenę.

Po ilu latach można wykupić mieszkanie w SIM?

Według przedstawicieli spółki i ministerstwa wniosek o wykup można złożyć po co najmniej 15 latach najmu. Zgodę wydaje zgromadzenie wspólników, a najemca nie może mieć zaległości w czynszu ani opłatach.

Czy nowe zasady obejmą obecnych najemców?

Tego jeszcze nie wiadomo. Projekt naprawczy jest dopiero w wykazie prac rządu i nie ma opublikowanej treści. Wiceminister zapowiedział rozwiązanie dla osób wprowadzonych w błąd, ale bez szczegółów.

Najważniejsze wnioski

Wykup mieszkania w SIM nie będzie tak korzystny, jak obiecywano części najemców. Ministerstwo konsekwentnie twierdzi, że od wartości rynkowej odlicza się tylko zwaloryzowaną partycypację. Skutki widać już w małych miastach, gdzie część nowych lokali czeka na chętnych. Zapowiadany nowy model ma przynajmniej zlikwidować niepewność, bo cena będzie znana od początku. Dopóki projekt nie ma treści, najemca powinien opierać się na zapisach swojej umowy i liczyć koszty bez założenia, że czynsz obniży cenę mieszkania.

Przypisy

1. Katarzyna Staszko (oprac.), „Nowe mieszkania miały być hitem. Teraz 40 proc. lokali stoi pustych”, Portal Samorządowy (za Radiem Kielce), 4.11.2026 – portalsamorzadowy.pl
2. Karina Knorps-Tuszyńska, „Mieszkańcy SIM czują się oszukani. Resort: ustawa nigdy nie dawała takich praw”, Portal Samorządowy, 30.05.2026 – portalsamorzadowy.pl
3. „Pierwsze klucze w SIM w Chrzanowie. Mieszkania gotowe, ale spór o dojście do własności trwa”, Kurier Krakowski, 25.10.2026 – kk24.info
4. Monika Krześniak-Sajewicz, „Rząd porządkuje SIM-y. Szykuje nowy model wykupu”, Interia Biznes, b.d. (dostęp 5.11.2026) – biznes.interia.pl
5. „SIM 2026: projekt naprawczy w wykazie prac rządu – nowy model wykupu mieszkań”, finwire.pl, 31.10.2026 – finwire.pl