Kupujący mieszkań odzyskali z DFG już 28 mln zł

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wypłacił już kupującym mieszkania i domy 28,2 mln zł – wynika z danych Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Sama pierwsza połowa 2026 roku przyniosła więcej wypłat niż cały poprzedni rok. Jednocześnie od 2 października deweloperzy muszą zgłaszać do ewidencji DFG cenę, metraż i liczbę pokoi każdego sprzedanego lokalu. W formie pytań i odpowiedzi wyjaśniamy, kiedy fundusz oddaje pieniądze, czego najczęściej dotyczą wypłaty i co nowe dane zmienią dla osób kupujących mieszkanie od dewelopera.

Ile pieniędzy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oddał kupującym?

Według danych UFG, który prowadzi fundusz, pierwsze wypłaty nastąpiły w 2024 roku: 2,3 mln zł na podstawie czterech wniosków. W 2025 roku nabywcy odzyskali blisko 11,7 mln zł (32 wnioski), a w pierwszym półroczu 2026 roku – 14,3 mln zł (34 wnioski). Łącznie daje to 28,2 mln zł, przy czym niemal połowa tej kwoty przypada na ostatnie sześć miesięcy. [1]

Pieniądze wypłacone kupującym z DFG w kolejnych okresach, mln zł

2,3 mln zł

11,7 mln zł

14,3 mln zł

20242025I poł. 2026

Dane do wykresu

2024	2,3 mln zł
2025	11,7 mln zł
I poł. 2026	14,3 mln zł

Wykres pokazuje, że kwoty wypłat rosną z roku na rok: w samym pierwszym półroczu 2026 roku nabywcy dostali więcej niż w całym 2025 roku. Nie oznacza to jednak, że rynek staje się mniej bezpieczny: fundusz chroni coraz więcej umów, więc rośnie też liczba sytuacji, w których może zadziałać. Na koniec czerwca 2026 roku na kontach DFG zgromadzono 452 mln zł. Od początku działania funduszu wszczęto też ponad 30 spraw sądowych na łączną kwotę ponad 20 mln zł. [1]

Kiedy fundusz zwraca pieniądze nabywcy?

DFG kojarzy się głównie z bankructwem dewelopera, ale ustawa deweloperska przewiduje więcej sytuacji, w których kupujący może odzyskać wpłacone pieniądze. Dane UFG pokazują, że w praktyce najczęściej chodzi o coś innego niż upadłość: deweloper nie przeniósł na nabywcę własności mieszkania w terminie zapisanym w umowie. [1]

To ważna wskazówka dla kupujących gotowe mieszkania. Część deweloperów nie obejmuje takich lokali rachunkiem powierniczym i ochroną DFG, zakładając, że skoro budynek stoi, ryzyka już nie ma. Tymczasem mieszkania gotowe to średnio 25–30% oferty rynku pierwotnego, a moment między zapłatą całej ceny a podpisaniem aktu przenoszącego własność bywa najbardziej ryzykowny. Z obchodzeniem przepisów w tym zakresie ma walczyć UOKiK. [1]

Nie ma już pieniędzy, a nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości, nawet jeżeli otrzymał klucze.

Przemysław Dziąg, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG, o kupującym, który zapłacił całą cenę [1]

Ile umów chroni dziś DFG?

Skala ochrony szybko rośnie. W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku zawarto ponad 75 tys. umów deweloperskich objętych funduszem – o jedną piątą więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie zakończyło się ponad 33 tys. umów. Na koniec września ochroną objętych było prawie 219 tys. umów o łącznej wartości niemal 161 mld zł. Najwięcej dotyczyło Warszawy (35,5 tys.), Wrocławia (14,1 tys.) i Krakowa (13,5 tys.). [1]

Średnia wartość chronionej umowy wynosi 734 tys. zł, a mediana 576 tys. zł. Mediana jest niższa, bo średnią zwykle podnoszą najdroższe lokale – dla typowego kupującego bliższa rzeczywistości jest więc ta druga liczba. [1]

Co deweloper musi zgłaszać od 2 października?

Ewidencja DFG istnieje od 2022 roku i dotąd zbierała głównie dane o deweloperach, inwestycjach, rachunkach powierniczych i wpłatach. Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 17 października 2025 roku (Dz.U. z 2025 r. poz. 1669) poszerzyła ten zakres. Od 2 października 2026 roku przy każdej umowie z nabywcą deweloper podaje: [3]

• rodzaj obiektu, czyli mieszkanie albo dom jednorodzinny,
• cenę brutto samego lokalu, bez miejsca postojowego i komórki lokatorskiej,
• powierzchnię użytkową i liczbę pokoi według projektu (kuchnia połączona z salonem nie jest osobnym pokojem),
• piętro lokalu oraz liczbę kondygnacji nadziemnych i podziemnych budynku,
• powierzchnię działki, jeśli sprzedawany jest dom.

Obowiązek dotyczy każdej umowy zawartej od tego dnia, także w inwestycjach rozpoczętych wcześniej. Przy nowych przedsięwzięciach deweloper dodatkowo zgłasza grupę kapitałową, planowane terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy, liczbę lokali i nazwę inwestycji. Danych o starszych projektach nie trzeba uzupełniać wstecz. Samodzielna sprzedaż garażu czy komórki nie podlega zgłoszeniu, a umowa rezerwacyjna nie uruchamia obowiązku. [3] [4]

Termin się nie zmienił: dane trzeba przekazać niezwłocznie, najpóźniej w ciągu siedmiu dni od zawarcia umowy. Za spóźnienie nie ma kary pieniężnej, ale skutek bywa poważniejszy. DFG zawiadamia wtedy bank prowadzący rachunek powierniczy, a ten wstrzymuje wypłaty dla dewelopera do czasu uzupełnienia danych. Przy inwestycji finansowanej z bieżących wypłat z rachunku może to zatrzymać budowę. [2] [4]

Kiedy kupujący zobaczą ceny transakcyjne z ewidencji?

Na razie nowe dane trafiają wyłącznie do UFG – kupujący ich nie widzą. Publicznie udostępni je dopiero Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), bezpłatny serwis prowadzony przez UFG. Rzecznik funduszu Damian Ziąber potwierdza, że zgodnie z przepisami start portalu zaplanowano na 2 kwietnia 2027 roku i że od tego dnia deweloperzy będą też przekazywać do portalu dane o umowach sprzedaży. [5]

Portal ma pokazywać średnie ceny transakcyjne, a nie pojedyncze umowy. Oprócz ewidencji DFG skorzysta z danych Szefa Krajowej Administracji Skarbowej z aktów notarialnych, dzięki czemu obejmie także rynek wtórny. Wyniki będzie można zawężać według lokalizacji, okresu, rodzaju rynku, liczby pokoi i powierzchni. Według IleZaMetr.pl każda statystyka ma powstawać z co najmniej sześciu transakcji, żeby nie dało się ustalić ceny konkretnego mieszkania. [4] [2]

Dziś różnicę między ceną z ogłoszenia a ceną, za którą mieszkania rzeczywiście się sprzedają, trzeba szacować z kwartalnych danych NBP i raportów firm – piszemy o tym w artykule Ceny transakcyjne mieszkań niższe od ofertowych. Portal DOM ma tę lukę zmniejszyć, choć pełną wartość porównawczą osiągnie dopiero po kilku kwartałach zbierania danych, a w małych miejscowościach transakcji może być za mało na statystykę. [4]

Jak zmieniały się zasady ochrony kupujących?

• 1 lipca 2022 – rusza DFG, początkowo tylko dla inwestycji wprowadzonych do sprzedaży od tego dnia. [1]
• 1 lipca 2024 – po dwuletnim okresie przejściowym fundusz obejmuje całą ofertę rynku pierwotnego; w tym roku są też pierwsze wypłaty. [1]
• 17 października 2025 – nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza Portal DOM i szersze dane w ewidencji DFG. [3]
• 11 maja 2026 – MRiT kieruje do uzgodnień kolejny projekt zmian (UD361), m.in. z zakazem podnoszenia ceny po podpisaniu umowy. [6]
• 2 października 2026 – deweloperzy zaczynają zgłaszać cenę, metraż i liczbę pokoi każdego sprzedanego lokalu. [5]
• 2 kwietnia 2027 – planowany start Portalu DOM ze średnimi cenami transakcyjnymi. [5]

Projekt UD361 przewiduje też, że Portal DOM pokaże informacje o samych deweloperach: liczbę zakończonych inwestycji, opóźnienia, nałożone kary i ostrzeżenia UOKiK. Na razie to tylko propozycja – nie wiadomo, kiedy i w jakim kształcie trafi do Sejmu. [6] [5]

Często zadawane pytania

Czy po 2 października mogę sprawdzić, za ile sąsiad kupił mieszkanie w tym samym budynku?

Nie. Ewidencja DFG nie jest publiczna, a Portal DOM ma pokazywać wyłącznie zbiorcze statystyki, a nie ceny pojedynczych lokali. Ceny ofertowe mieszkań od deweloperów są natomiast publikowane w portalu dane.gov.pl. [5]

Czy nowe obowiązki dewelopera podniosą cenę mieszkania?

Źródła na to nie wskazują. UFG podkreśla, że formularz w Portalu DFG i pliki wsadowe nie wymagają od firm zmian technicznych, a w szkoleniu dla deweloperów wzięło udział ponad 1500 osób. Zmiana dotyczy więc głównie sprawozdawczości, a nie kosztów budowy. [5]

Najważniejsze wnioski dla kupujących

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przestał być teoretycznym zabezpieczeniem – oddał nabywcom już 28,2 mln zł, a wypłat przybywa. Najwięcej spraw dotyczy opóźnionego przeniesienia własności, dlatego także przy zakupie gotowego mieszkania warto sprawdzić w umowie, czy wpłaty trafiają na rachunek powierniczy objęty ochroną. Nowe dane zbierane od 2 października nie zmienią jeszcze niczego przy dzisiejszych negocjacjach, ale od wiosny 2027 roku kupujący dostaną bezpłatne narzędzie do porównania ceny z oferty z cenami, za które mieszkania naprawdę się sprzedają. Więcej o tym, jak dziś wygląda sprzedaż na rynku pierwotnym, piszemy w tekście Sprzedaż mieszkań od deweloperów przyspiesza.

Przypisy

1. A. Roguski, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Kupujący mieszkania odzyskali miliony złotych, Rzeczpospolita, 20.10.2026 – rp.pl
2. J. Szymczyk-Przewoźna, Deweloper musi podać cenę i metraż mieszkań. Za ich brak grozi blokada wypłat, Rzeczpospolita, 26.09.2026 – rp.pl
3. M. Kosiarski, Od piątku więcej danych spłynie od deweloperów, Prawo.pl, 1.10.2026 – prawo.pl
4. W. Kasztanowski, Od dziś deweloper raportuje cenę każdego mieszkania. Zobaczymy ją dopiero wiosną, IleZaMetr.pl, październik 2026 – ilezametr.pl
5. M. Krześniak-Sajewicz, Nowe obowiązki dla deweloperów. Do DFG trafią ceny mieszkań, Interia Biznes, październik 2026 – biznes.interia.pl
6. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Zmiany w ustawie deweloperskiej, gov.pl, 11.05.2026 – gov.pl