Ustawa o najmie na doby czeka na głosowanie w Senacie, a rynek już próbuje policzyć jej skutki. Prognozy mówią o spadku liczby mieszkań na wynajem krótkoterminowy nawet o połowę. Dane z października pokazują jednak, że właściciele na razie nie uciekają masowo z najmu na doby – ani do najmu długoterminowego, ani na rynek sprzedaży. Odpowiadamy na pytania, które zadaje dziś wielu właścicieli: co się zmieniło od uchwalenia ustawy przez Sejm, co mówią liczby i jak się przygotować.
Na jakim etapie jest ustawa o najmie na doby?
Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich 8 października 2026 roku. Wprowadza ona Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, numery identyfikacyjne w ogłoszeniach i kary do 50 tys. zł, a od 2028 roku pozwoli wspólnotom, spółdzielniom i gminom zakazywać najmu krótkoterminowego. Szczegóły uchwalonych przepisów opisaliśmy w artykule o rejestrze CWTON i karach dla wynajmujących.
Nowością jest etap senacki. 26 października trzy połączone komisje Senatu – samorządu terytorialnego, gospodarki narodowej i infrastruktury – zarekomendowały przyjęcie ustawy bez poprawek (druk senacki nr 863 A). Ustawa trafiła do projektu porządku 68. posiedzenia Senatu, zaplanowanego na 4–6 listopada 2026 roku. Senat ma czas na jej rozpatrzenie do 8 listopada [2].
Rekomendacja „bez poprawek” nie zamyka jednak dyskusji. Senatorowie zgłosili na komisjach poważne zastrzeżenia i zapowiedzieli zmiany na posiedzeniu plenarnym. Biuro Legislacyjne Senatu przedstawiło do ustawy 19 uwag [3]. Jeśli Senat wprowadzi poprawki, ustawa wróci do Sejmu, a dopiero potem trafi do podpisu prezydenta.
Kalendarz najważniejszych terminów
- 20 maja 2026 – zaczęło obowiązywać unijne rozporządzenie o danych z najmu krótkoterminowego, które nakłada obowiązki na platformy rezerwacyjne [1].
- 8 października 2026 – Sejm uchwala nowelizację; za głosowało 407 posłów [3].
- 26 października 2026 – komisje Senatu rekomendują przyjęcie ustawy bez poprawek [2].
- 4–6 listopada 2026 – posiedzenie Senatu z ustawą w projekcie porządku obrad (punkt 18) [2].
- 14 dni po ogłoszeniu ustawy – start rejestru, obowiązku podawania numeru w ofertach i kar [4].
- 1 stycznia 2028 – wspólnoty, spółdzielnie i gminy mogą wprowadzać zakazy najmu na doby [4].
Co senatorowie chcą zmienić?
Najwięcej uwag dotyczyło zakazów w spółdzielniach mieszkaniowych. W wersji sejmowej uchwała walnego zgromadzenia wymaga poparcia ponad połowy wszystkich uprawnionych członków. Senator Anna Górska zapowiedziała poprawkę, według której wystarczy większość obecnych na zgromadzeniu. Drugą jej propozycją jest prawo radnych i mieszkańców do występowania z inicjatywą strefy bez najmu na doby. Dziś ustawa daje je tylko wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta [4].
Pojawiły się też głosy w drugą stronę. Senator Waldemar Pawlak przekonywał, że zakaz najmu ogranicza prawo własności i wymaga rekompensaty. Senator Wadim Tyszkiewicz chce, aby każdy zakaz miał uzasadnienie i aby można było się od niego odwołać [5]. Wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys bronił wersji sejmowej i zapewniał, że ustawa nie zmienia zasad opodatkowania najmu [3].
Ile mieszkań może zniknąć z najmu na doby?
Anton Bubiel, prezes serwisu Rentier.io, podtrzymuje prognozę spadku podaży mieszkań na doby o ok. 25%, jeśli przepisy wejdą w uchwalonym kształcie. Gdyby gminy masowo wprowadzały zakazy w miejscowościach turystycznych, spadek mógłby sięgnąć 50%. Trójmiejska agencja BIG Property szacuje ostrożniej: z najmu na doby może zrezygnować kilkanaście procent właścicieli [1].
Trudno to zweryfikować, bo w Polsce nie ma pełnego publicznego rejestru mieszkań na doby – stworzy go dopiero CWTON. Dziś pozostają szacunki firm analitycznych. Według danych AirDNA, na które powołuje się Centrum AMRON, najwięcej ofert na Airbnb ma Warszawa – prawie 11 tys. Kraków i Gdańsk mają po ok. 7,5 tys. Trzeba pamiętać, że to liczba ogłoszeń w jednym serwisie, a nie unikalnych mieszkań [1].
Liczba ofert na Airbnb w wybranych miastach (szacunek AirDNA)
Dane do wykresu
| Warszawa | 10 957 |
| Kraków | 7 763 |
| Gdańsk | 7 446 |
| Wrocław | 3 348 |
| Zakopane | 3 074 |
| Kołobrzeg | 2 928 |
Czy właściciele już wycofują mieszkania z najmu na doby?
Na razie dane tego nie potwierdzają. Rentier.io porównał oferty z 1–21 października 2026 roku z tymi samymi dniami w 2025 i 2024 roku w ośmiu miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Poznaniu i Łodzi. Analitycy nie znaleźli śladów masowego przenoszenia mieszkań do najmu długoterminowego ani wyprzedaży [1].
Wyniki różnią się między miastami. W Krakowie aktywnych ofert najmu długoterminowego było o 20,7% więcej niż rok wcześniej, a nowych o 10,6% więcej. Na Starym Mieście, gdzie najmu na doby jest najwięcej, nowych ofert ubyło jednak o 8,9%. W Gdańsku aktywnych ofert przybyło o 3,5%, a nowych było o 9,8% mniej. W Sopocie podaż praktycznie się nie zmieniła [1].
Najwięcej mówią małe mieszkania w centrach, czyli typowe lokale pod turystów. Aktywnych ofert najmu lokali do 30 m² w ośmiu miastach przybyło o 10% – z 6616 do 7275. Na rynku sprzedaży ofert z drugiej ręki było natomiast o 11,6% mniej niż przed rokiem: 47,3 tys. wobec ponad 53,5 tys. Sam Bubiel zastrzega, że jego baza nie śledzi pojedynczych mieszkań, więc nie wiadomo, ile lokali faktycznie zmieniło formę najmu [1].
Podobnie widzi to Otodom. Według Pawła Jarząbka wrześniowy przyrost ogłoszeń najmu wyniósł 12% w skali miesiąca, czyli tyle samo co we wrześniu 2025 roku. Przepisy nie zmieniły więc jeszcze wyraźnie zachowań właścicieli [1]. Szerzej o sytuacji najemców pisaliśmy w tekście o rekordowej liczbie ofert i słabnących czynszach.
Zostać przy najmie na doby czy zmienić strategię?
Celina Mierzejewska ze stowarzyszenia „Mieszkanicznik” przestrzega przed prostym założeniem, że mieszkania wycofane z najmu na doby trafią do najmu długoterminowego. Część właścicieli może je sprzedać, spłacić kredyt albo przenieść kapitał do innych inwestycji. Zwraca też uwagę na ryzyko prawne wynajmu długoterminowego wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów [1]. Każdy wariant ma więc swoje plusy i minusy.
Za pozostaniem przy najmie na doby
- Zakazy we wspólnotach, spółdzielniach i gminach będą możliwe dopiero od 2028 roku.
- Jeśli podaż spadnie, zostający na rynku mogą liczyć na mniejszą konkurencję.
- Rejestracja w CWTON uwiarygodni legalnie działające mieszkania.
Za najmem długoterminowym lub sprzedażą
- Uchwała wspólnoty lub gminy może zamknąć najem na doby w danym budynku lub dzielnicy.
- Trójmiejska agencja BIG Property wskazuje na rosnącą podaż, niższe stawki i spadek rentowności.
- Ofert sprzedaży z drugiej ręki jest mniej niż przed rokiem, co daje sprzedającym lepszą pozycję.
Argumenty z prawej kolumny opierają się na relacji Pawła Grabowskiego z BIG Property i danych Rentier.io [1]. Unijny kontekst zmian, w tym projekt wspólnej definicji obszarów pod presją mieszkaniową, opisaliśmy w artykule o unijnym akcie o dostępnych mieszkaniach.
Jak właściciel mieszkania na doby może się przygotować?
- Śledź głosowanie w Senacie. Od wyniku zależy, czy ustawa wróci do Sejmu, a więc kiedy zacznie biec 14-dniowy termin na rejestrację.
- Przygotuj dokumenty lokalu. Tytuł prawny do mieszkania i podstawowe dane obiektu przydadzą się przy wpisie do CWTON.
- Zapytaj zarząd wspólnoty lub spółdzielni o nastroje. Uchwała zakazująca najmu na doby to realne ryzyko w budynkach, w których sąsiedzi skarżą się na gości.
- Policz trzy scenariusze. Porównaj dochód z najmu na doby, z najmu długoterminowego i z ewentualnej sprzedaży. Punktem wyjścia do ostatniego wariantu jest rzetelna analiza cenowa mieszkania.
- Sprawdź podatki przed zmianą formy najmu. Od 2027 roku zmieniają się zasady ryczałtu przy najmie podmiotom powiązanym, o czym pisaliśmy w tekście o nowych zasadach ryczałtu od najmu.
Jeśli zdecydujesz się na wynajem długoterminowy albo sprzedaż, ogłoszenie możesz wystawić na portalu RentMarket.pl i od razu wybrać, czy prowadzisz je samodzielnie, czy z pośrednikiem.
Najczęstsze pytania
Czy wspólnota może zakazać najmu na doby już teraz?
Nie na podstawie nowej ustawy. Uprawnienia wspólnot, spółdzielni i gmin do wprowadzania zakazów mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku. Wcześniej, bo 14 dni po ogłoszeniu ustawy, zaczną działać rejestr, numery w ofertach i kary.
Czy ustawa zmienia opodatkowanie najmu na doby?
Według zapewnień wiceministra Piotra Borysa na posiedzeniu komisji senackich – nie. Ustawa porządkuje rejestrację i zasady wynajmu, ale nie zmienia zasad podatkowych. Senatorowie i hotelarze dopytywali natomiast, kiedy najem na doby powinien być prowadzony jako działalność gospodarcza.
Ile mieszkań na doby jest w Polsce?
Tego nikt dokładnie nie wie, bo nie ma pełnego rejestru. Szacunki AirDNA dotyczą liczby ogłoszeń na Airbnb, a jedno mieszkanie może mieć kilka ofert w różnych serwisach. Wiarygodne dane przyniesie dopiero Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Jak ograniczyć ryzyko przy przejściu na najem długoterminowy?
Jednym z rozwiązań jest umowa najmu okazjonalnego, w której najemca w akcie notarialnym poddaje się egzekucji co do opróżnienia lokalu. Warto znać też ograniczenia, które obowiązują niezależnie od umowy, na przykład zimowy zakaz eksmisji.
Najważniejsze wnioski
Najem na doby czeka na decyzję Senatu, który zajmie się ustawą na posiedzeniu 4–6 listopada 2026 roku. Komisje poparły ją bez poprawek, ale senatorowie zapowiadają zmiany, zwłaszcza w zasadach zakazów w spółdzielniach. Prognozy mówią o spadku podaży mieszkań na doby o 25–50%, lecz październikowe dane nie pokazują jeszcze masowej ucieczki właścicieli. To dobry moment, by spokojnie policzyć opłacalność różnych wariantów, zanim w 2028 roku wspólnoty i gminy zyskają prawo do zakazów.
Sprzedajesz albo wynajmujesz nieruchomość?
Na RentMarket.pl to Ty decydujesz, czy i z którym pośrednikiem rozmawiasz: współpraca otwarta, na wyłączność albo sprzedaż samodzielna. Bez zalewu telefonów, a podstawowe funkcje są bezpłatne.
Przypisy
- Aneta Gawrońska, „Ucieczka z najmu na doby dopiero przed nami. Ile mieszkań zniknie z Airbnb”, Rzeczpospolita (rp.pl), 2.11.2026 – rp.pl
- Porządek obrad 68. posiedzenia Senatu RP XI kadencji (4–6.11.2026), pkt 18: ustawa o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, druki senackie nr 863 i 863 A – senat.gov.pl
- „Najem na doby w Senacie. Spór o zakazy i działalność gospodarczą”, e-Hotelarz.pl, 27.10.2026 – e-hotelarz.pl
- „Senat poparł ustawę o najmie krótkoterminowym, trwają prace nad poprawkami”, Horeca Business Club, 28.10.2026 – horecabc.pl
- „Senatorowie o najmie krótkoterminowym: Ograniczenie praw właścicieli mieszkań”, turystyka.rp.pl, 27.10.2026 – turystyka.rp.pl
