Ceny działek budowlanych w największych polskich miastach wzrosły w pierwszej połowie 2026 roku o około 10% rok do roku. – wynika z raportu PKO Banku Polskiego. Analitycy zwracają uwagę, że o wartości gruntu coraz częściej decyduje nie tylko lokalizacja, ale też to, co o danym terenie mówi plan ogólny gminy. Wyjaśniamy, co pokazują liczby i jak sprawdzić działkę przed zakupem.
W skrócie
- Ceny transakcyjne działek pod dom w dużych miastach wojewódzkich wzrosły o ok. 10% r/r, w otaczających je powiatach o ok. 9%, a średnio w województwach o ok. 5%.
- Ceny ofertowe działek budowlanych praktycznie stoją w miejscu – mediana wynosi 167 zł za m², a dla działki uzbrojonej 179 zł.
- Do końca sierpnia plan ogólny przyjęła mniej więcej co trzecia gmina. Działki poza obszarem uzupełnienia zabudowy mogą stracić charakter budowlany.
Ceny działek budowlanych najszybciej rosną w dużych miastach
Raport „Puls Nieruchomości: Grunt to mieć plan”, opublikowany przez Centrum Analiz PKO BP 29 października 2026 roku, opiera się na danych z Bazy Danych Evaluer, czyli na cenach z faktycznie zawartych transakcji. W pierwszym półroczu 2026 roku działki pod zabudowę w największych miastach podrożały o około 10% w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. Szczególnie mocno ceny wzrosły w Krakowie, Lublinie i Wrocławiu, ale w kilku miastach, między innymi w Gdańsku, odnotowano spadki. [1]
Wśród największych stolic województw najdroższe grunty pod dom jednorodzinny są w Warszawie, Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu, a najtańsze w Łodzi i Szczecinie. Ziemia w dużych miastach kosztuje kilka razy więcej niż w sąsiednich powiatach, dlatego w samych miastach zawiera się tylko około 6–9% transakcji zakupu działek pod dom w całej aglomeracji. [1]
Wzrost cen transakcyjnych działek pod dom jednorodzinny w I poł. 2026 r. (% r/r, wartości przybliżone)
Dane do wykresu
| Największe miasta wojewódzkie | 10% |
| Powiaty wokół stolic województw | 9% |
| Średnio w województwach | 5% |
Im bliżej dużego miasta, tym szybciej drożeje ziemia. W powiatach wokół stolic województw ceny wzrosły o około 9%, a w ujęciu wojewódzkim o około 5%. Najmocniej podrożały grunty w Wielkopolsce, na Dolnym Śląsku i Śląsku, a lekko potaniały w warmińsko-mazurskim i podlaskim. Metr kwadratowy działki pod dom kosztował w województwach średnio od 69 do 134 zł – najwięcej na Śląsku i Mazowszu. [1] [2]
Dlaczego ceny ofertowe działek stoją w miejscu
Inny obraz dają ogłoszenia. Według tego samego raportu mediana ceny ofertowej działki budowlanej w pierwszym półroczu 2026 roku wynosiła 167 zł za m², a działki uzbrojonej 179 zł. W obu przypadkach ceny praktycznie się nie zmieniły. Lekko podrożały tylko działki rekreacyjne (o 1,7% r/r) i komercyjne (o 1,2% r/r). [1]
Mediana ceny ofertowej działki według przeznaczenia w I poł. 2026 r. (zł za m²)
Dane do wykresu
| Komercyjna | 219 zł |
| Budowlana uzbrojona | 179 zł |
| Budowlana | 167 zł |
| Rekreacyjna | 96 zł |
Rozbieżność między ofertami a transakcjami nie oznacza, że któreś dane są błędne. Mediana z ogłoszeń obejmuje cały kraj, także wsie i małe miejscowości. Transakcje w dużych miastach dotyczą niewielkiej puli gruntów, o które konkuruje wielu kupujących.
Potwierdzają to dane z raportu Otodom i Hectares, opisanego w sierpniu przez GazetaPrawna.pl. Liczba ofert działek budowlanych spadła tam w ciągu roku o 11%, a zainteresowanie ich zakupem wzrosło o 21%. Średnia cena ofertowa gruntu w 16 miastach wojewódzkich wyniosła 372 zł za m² (+6,8% r/r). W Warszawie zbliżała się do 900 zł za m², w Krakowie wynosiła około 600 zł, a w Opolu około 184 zł. [4] Jedna średnia dla całej Polski niewiele mówi więc o cenie konkretnej działki – dlatego przed zakupem albo sprzedażą warto porównać ją z transakcjami z najbliższej okolicy, tak jak przy analizie cenowej nieruchomości.
Plan ogólny gminy coraz mocniej wpływa na cenę działki
Najważniejszym czynnikiem, który wskazują autorzy raportu, jest reforma planowania przestrzennego. Gminy miały czas do 31 sierpnia 2026 roku na uchwalenie planów ogólnych. Według danych Geoportalu Krajowego, na które powołuje się PKO BP, w terminie zrobiły to 792 gminy, czyli 32% wszystkich. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało nieco wyższą liczbę: do 31 sierpnia uchwalono i opublikowano 877 planów, co odpowiada 35,37% gmin. Różnica może wynikać z innego sposobu liczenia, ale w obu ujęciach plan ma mniej więcej co trzecia gmina. Około 5% gmin nie rozpoczęło jeszcze prac nad tym dokumentem. [1] [3]
Z miast wojewódzkich plan ogólny uchwaliło jedenaście, m.in. Poznań, Wrocław, Lublin i Szczecin. Warszawa, Łódź, Gdańsk, Katowice i Kielce przedstawiły projekty, a Kraków i Rzeszów jeszcze nie. [1] Ministerstwo podkreśla, że brak planu ogólnego nie unieważnia obowiązujących planów miejscowych ani wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Takie decyzje można też nadal wydawać na podstawie wniosków złożonych przed 31 sierpnia. [3] Ograniczona jest więc przede wszystkim możliwość uzyskania nowych warunków zabudowy tam, gdzie nie ma planu miejscowego. Szczegółowe zasady omówiliśmy w artykule o tym, jak plany ogólne po 31 sierpnia 2026 roku wpływają na możliwość zabudowy działek.
Słowniczek: cztery pojęcia, które warto znać przed zakupem działki
Plan ogólny gminy (POG) – akt prawa miejscowego dla całej gminy, który zastąpił studium uwarunkowań. Dzieli teren na strefy i wyznacza ramy dla planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.
Obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) – część gminy wskazana w planie ogólnym, w której co do zasady można uzyskać warunki zabudowy dla nowego budynku.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – szczegółowy plan dla wybranego terenu. Określa przeznaczenie działek i parametry zabudowy, na przykład wysokość budynków.
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) – decyzja wydawana dla działki, która nie jest objęta planem miejscowym. Bez niej albo bez MPZP co do zasady nie da się uzyskać pozwolenia na budowę.
Które działki zyskają, a które mogą stracić na wartości
PKO BP spodziewa się, że różnice w cenach będą się pogłębiać. W krótkim okresie premię mają dostać grunty z jasno określonym przeznaczeniem, a obrót pozostałymi działkami może się ograniczyć. Analitycy piszą wprost, że działki położone poza obszarem uzupełnienia zabudowy tracą charakter budowlany, a ich cena spadnie. Działkę o niepewnym statusie trudno też wycenić, sprzedać czy sfinansować kredytem. [1]
W pierwszym półroczu 2026 roku wydano o 19% więcej pozwoleń na budowę niż rok wcześniej. Bank wiąże to częściowo z obawą inwestorów przed paraliżem decyzji w gminach bez planu ogólnego. Duża pula pozwoleń i wciąż wysoka podaż mieszkań mają jednak łagodzić presję na ceny gruntów. Duzi deweloperzy nadal uzupełniają banki ziemi, a część z nich odracza przeniesienie własności i zapłatę do czasu uzyskania decyzji administracyjnych. [1]
Przykład: ile kosztuje działka 1000 m² według danych z raportu
Przy średnich cenach transakcyjnych z województw, czyli od 69 do 134 zł za m², działka pod dom o powierzchni 1000 m² kosztuje od około 69 tys. do 134 tys. zł. Wzrost cen o 5% w ciągu roku oznacza, że ta sama działka jest dziś droższa o około 3,5–6,7 tys. zł.
Według median z ogłoszeń działka budowlana bez uzbrojenia kosztuje około 167 tys. zł, a uzbrojona – około 179 tys. zł. Różnica wynosi więc około 12 tys. zł.
Wyliczenia redakcji na podstawie raportu PKO BP [1]; to uproszczenie – cena konkretnej działki zależy od lokalizacji, kształtu, dojazdu i statusu planistycznego.
Jak sprawdzić działkę przed zakupem
Skoro o cenie coraz częściej decyduje status planistyczny, warto go ustalić, zanim podpisze się umowę i wpłaci zadatek. Ogólne zasady bezpiecznego zakupu opisaliśmy w poradniku na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości. W przypadku działki ta lista wygląda tak:
- Sprawdź, czy działka jest objęta planem miejscowym. Jeśli tak, przeczytaj całą uchwałę i rysunek planu, a nie tylko symbol terenu.
- Ustal, czy gmina ma obowiązujący plan ogólny. Uchwała rady to za mało – plan musi wejść w życie po ogłoszeniu w dzienniku urzędowym województwa.
- Zobacz, w jakiej strefie planu ogólnego leży działka. Przy braku planu miejscowego kluczowe jest, czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy.
- Zapytaj sprzedającego o wydane decyzje. Ważna decyzja o warunkach zabudowy albo pozwolenie na budowę zwiększają wartość działki.
- Sprawdź dostęp do drogi publicznej i mediów. Według median ofertowych działka uzbrojona jest droższa od nieuzbrojonej o ok. 12 zł za m².
- Zabezpiecz się w umowie przedwstępnej. Gdy działka nie ma planu ani decyzji, można uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania warunków zabudowy.
Jeśli działka ma posłużyć pod budowę domu, warto porównać jej cenę z kosztem gotowego domu. Z naszej analizy wynika, że budowa domu drożeje szybciej niż gotowe domy, a aktualne oferty domów na sprzedaż pozwalają szybko sprawdzić, ile kosztuje gotowa nieruchomość w tej samej okolicy. Cały proces zakupu, od wyboru lokalizacji po akt notarialny, opisuje poradnik jak kupić dom.
Najczęstsze pytania
Czy po 31 sierpnia 2026 roku można jeszcze dostać warunki zabudowy?
Tak, ale w ograniczonym zakresie. W gminie bez obowiązującego planu ogólnego decyzje o warunkach zabudowy wydaje się na podstawie wniosków złożonych przed 31 sierpnia [3]. Po wejściu planu ogólnego w życie nowe warunki zabudowy można co do zasady uzyskać dla działek w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Czy działka objęta planem miejscowym straci na wartości przez reformę?
Sam brak planu ogólnego nie unieważnia planów miejscowych [3]. Działka z korzystnymi zapisami MPZP należy dziś raczej do gruntów, które według PKO BP zyskują premię cenową [1]. Zapisy planu miejscowego mogą się jednak w przyszłości zmienić, jeśli gmina go zaktualizuje.
Czy z zakupem działki warto poczekać?
Analitycy PKO BP spodziewają się w kolejnych kwartałach umiarkowanego wzrostu cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową [1]. Nie oznacza to, że każda działka zdrożeje. Grunty o niejasnym statusie mogą tanieć, dlatego ważniejsze od momentu zakupu jest sprawdzenie, co wolno na danej działce zbudować.
Najważniejsze wnioski
Ceny działek budowlanych w Polsce rosną, ale nierówno. Najszybciej drożeją grunty w dużych miastach i wokół nich, a w skali kraju ceny ofertowe stoją w miejscu. Coraz większe znaczenie ma status planistyczny: działka z planem miejscowym albo w obszarze uzupełnienia zabudowy zyskuje, a grunt bez perspektyw zabudowy może tracić. Dla kupującego wniosek jest jeden – przed zakupem trzeba sprawdzić dokumenty gminy. Dla właściciela działki to dobry moment, żeby ustalić jej status, zanim wystawi ogłoszenie sprzedaży.
Jesteś pośrednikiem nieruchomości?
Zbuduj na RentMarket.pl profil, który pracuje, zanim wykonasz pierwszy telefon. Zamiast zimnych telefonów – świadome zaproszenia od właścicieli.
Przypisy
- „Puls Nieruchomości: Grunt to mieć plan”, Centrum Analiz PKO Banku Polskiego, 29.10.2026 – centrumanaliz.pkobp.pl
- „Nowe przepisy duszą rynek ziemi. Ceny działek budowlanych w górę o 10 proc.”, PAP, Bankier.pl, 3.11.2026 – bankier.pl
- „Co oznacza upływ terminu na uchwalenie planów ogólnych”, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, 31.08.2026 – gov.pl
- Michał Kaźmierczak, „Ceny działek budowlanych w Polsce 2026. Warszawa zbliża się do 900 zł za metr” (dane z raportu Otodom i Hectares „Nieruchomości gruntowe w Polsce”), GazetaPrawna.pl, 17.08.2026 – gazetaprawna.pl
