Liczniki zdalnego odczytu obowiązkowe w blokach od 2027

Do 1 stycznia 2027 r. właściciele i zarządcy bloków muszą zastąpić starsze ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania i wodomierze ciepłej wody urządzeniami ze zdalnym odczytem. Termin wynika z ustawy z 2021 r., a do jego upływu zostało nieco ponad dwa miesiące. Wyjaśniamy, kogo dotyczy obowiązek montażu liczników zdalnego odczytu, kiedy można go uniknąć, kto ponosi koszty i co zmienia się w rozliczeniu ogrzewania.

Co trzeba wymienić do 1 stycznia 2027 r.?

Obowiązek wprowadziła ustawa z 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw, która przeniosła do polskiego prawa unijną dyrektywę 2018/2002. Jej art. 16 stanowi, że do 1 stycznia 2027 r. właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego zastąpi urządzeniami ze zdalnym odczytem trzy rodzaje liczników zamontowanych przed wejściem przepisów w życie, czyli przed 22 maja 2021 r. [4] Przypomniały o tym w październiku m.in. portale KB.pl, Bezprawnik i Biznesinfo. [1] [2] [3]

Urządzenie	Do czego służy	Co z licznikami sprzed 22.05.2021
Ciepłomierz	mierzy ciepło zużyte przez cały budynek albo przez lokal z jednym punktem zasilania grzejników	wymiana na model ze zdalnym odczytem do 1.01.2027
Podzielnik kosztów ogrzewania	montowany na grzejniku, dzieli koszt ciepła między mieszkania	wymiana na model ze zdalnym odczytem do 1.01.2027
Wodomierz ciepłej wody	mierzy ciepłą wodę zużytą w lokalu	wymiana na model ze zdalnym odczytem do 1.01.2027
Wodomierz zimnej wody	mierzy zimną wodę	przepisy o zdalnym odczycie go nie obejmują; obowiązuje zwykła legalizacja

Urządzenia zamontowane po 22 maja 2021 r. powinny już mieć funkcję zdalnego odczytu, więc ich wymiana nie jest potrzebna. [2] Andrzej Prajsnar z RynekPierwotny.pl zwracał też uwagę, że sprawny starszy licznik, który już teraz pozwala na odczyt na odległość, nie powinien wymagać wymiany. [6] Niektóre artykuły piszą o wymianie wszystkich wodomierzy, ale tekst ustawy mówi wyłącznie o licznikach ciepłej wody.

Kogo dotyczy obowiązek?

Adresatem przepisu jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego: wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia, gmina albo inny administrator. [2] Chodzi o budynki ogrzewane z sieci ciepłowniczej oraz o budynki z więcej niż jednym lokalem zasilane z własnej kotłowni. [4]

Właściciel mieszkania nie musi więc sam kupować liczników. Ma jednak obowiązek wpuścić instalatora w uzgodnionym terminie, a zarządca powinien wcześniej zawiadomić mieszkańców na piśmie. [3] [2] Termin z 2027 r. nie obejmuje domów jednorodzinnych. Dla domów podłączonych do sieci ciepłowniczej istnieje osobny wymóg ciepłomierza ze zdalnym odczytem na granicy dostawy. [6]

Kiedy wymiana nie jest obowiązkowa?

Prawo energetyczne każe montować liczniki w lokalach tylko wtedy, gdy jest to technicznie wykonalne i opłacalne. Szczegóły określa rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. [5] Zarządca musi przeprowadzić dwie analizy:

• Analiza techniczna ocenia rodzaj instalacji i stan budynku. Ciepłomierz w mieszkaniu ma sens wtedy, gdy wszystkie grzejniki w lokalu zasila jeden punkt; w pozostałych przypadkach stosuje się podzielniki.
• Analiza ekonomiczna obejmuje pięć lat. Liczniki są obowiązkowe, gdy przewidywana oszczędność energii przekracza koszt ich zakupu, montażu i eksploatacji.
• Wyposażenie grzejników to dodatkowy warunek dla ciepłomierzy i podzielników: muszą być zainstalowane zawory z głowicami termostatycznymi, a węzeł cieplny powinien ograniczać straty ciepła.

Jeżeli wymiana się nie opłaca, zarządca nie musi jej przeprowadzać, ale powinien umieć to wykazać. [3] Rozliczanie ogrzewania według metrażu lub kubatury ma być wyjątkiem, a nie wygodnym sposobem na ominięcie przepisów. [3]

Kto zapłaci za liczniki zdalnego odczytu?

Formalnie wymianę organizuje i opłaca zarządca, ale w praktyce koszt trafia do mieszkańców. Pokrywa się go z funduszu remontowego, z opłat eksploatacyjnych albo z opłaty za usługę rozliczeniową, gdy liczniki są dzierżawione razem z odczytem. [3]

Finansowanie z funduszu remontowego nie zawsze jest jednak bezpieczne. Andrzej Prajsnar przypominał wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 28 sierpnia 2014 r. (I ACa 379/14) i zwracał uwagę, że przy urządzeniach za zaworem odcinającym, czyli po stronie mieszkania, sięganie po fundusz remontowy jest wątpliwe. Wiele zależy od tego, czy wspólnota uchwałą uznała liczniki za część nieruchomości wspólnej. [6] W 2021 r. łączny koszt wymiany w całym kraju szacowano na około 320 mln zł. [6]

Co zmienia się w rozliczeniu ogrzewania?

Sama wymiana liczników nie musi zmieniać metody rozliczania kosztów. Zmienia się przede wszystkim sposób odczytu, bo inkasent nie musi już wchodzić do mieszkania. [2] Mieszkańcy zyskują za to prawo do informacji. Jeśli rozliczenie opiera się na licznikach w lokalach, zarządca musi raz w miesiącu bezpłatnie udostępnić dane o zużyciu ciepła. [4]

Rozporządzenie określa też, co musi zawierać indywidualne rozliczenie. Przy podzielnikach są to m.in. jednostki przed korektą i po korekcie współczynnikiem wyrównawczym, minimalny i maksymalny koszt zmienny ogrzewania lokalu w sezonie, saldo oraz wykres porównujący zużycie z tym samym okresem poprzedniego roku. [5] Współczynniki wyrównawcze uwzględniają położenie mieszkania w budynku, na przykład lokal narożny, na ostatnim piętrze albo nad nieogrzewaną piwnicą. [3]

Minimalny koszt zmienny oznacza, że całkowite zakręcenie grzejników nie zwalnia z opłat. Minimum odpowiada ilości ciepła potrzebnej, by utrzymać w lokalu temperatury obliczeniowe z przepisów budowlanych. [5] [1] Zmiana może być odczuwalna tam, gdzie dotąd płacono ryczałtem. KB.pl opisywał spółdzielnię w Łodzi, w której po montażu podzielników ze zdalnym odczytem niektórzy mieszkańcy dostali nawet czterokrotnie wyższe rachunki za ogrzewanie. [7]

Kto za co odpowiada?

Prawo energetyczne przewiduje karę pieniężną dla właściciela lub zarządcy, który nie wyposaża lokali w liczniki do rozliczeń według zużycia, nie rozlicza kosztów według zużycia albo odmawia mieszkańcom wymaganych informacji lub pobiera za nie opłaty (art. 56 ust. 1 pkt 6a). [4] Artykuły, które przypominają o terminie, nie podają wysokości tej kary. Częściej wspominają o sporach z mieszkańcami i o problemach z poprawnym rozliczaniem mediów. [1]

Jak przygotować się do wymiany?

1. Sprawdź swoje liczniki. Ustal, kiedy je zamontowano i czy da się je odczytać zdalnie; pomoże w tym protokół z ostatniej wymiany albo administracja budynku.
2. Zapytaj zarządcę o plan. Dowiedz się, czy budynek ma analizy opłacalności i kiedy przewidziano montaż.
3. Przeczytaj projekt uchwały. Sprawdź, czy koszt pokryje fundusz remontowy, czy jednorazowa opłata, i czy urządzenia będą kupione, czy dzierżawione.
4. Zadbaj o grzejniki. Głowice termostatyczne pozwalają realnie wpływać na zużycie, a od tego zależy rachunek przy rozliczeniu według liczników.
5. Uwzględnij to przy zakupie lub sprzedaży. Kupując mieszkanie w bloku, zapytaj o stan liczników i ostatnie rozliczenia ogrzewania; sprzedający powinien mieć te dokumenty pod ręką.

Najważniejsze wnioski

Obowiązek montażu liczników zdalnego odczytu nie jest nowy, ale termin z ustawy upływa 1 stycznia 2027 r. Dotyczy ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania i wodomierzy ciepłej wody zamontowanych w blokach przed 22 maja 2021 r. Obowiązek spoczywa na zarządcy, choć koszty i tak poniosą mieszkańcy. Wymiany można uniknąć tylko wtedy, gdy analiza techniczna lub pięcioletnia analiza ekonomiczna wykaże, że nie ma ona sensu. Dla mieszkańców najważniejsza zmiana to dostęp do comiesięcznych danych o zużyciu, a w części budynków także inne rachunki za ogrzewanie.

Przypisy

1. Julia Czwórnóg, „Mieszkańcy bloków mają czas do 1 stycznia 2027 roku. Czas na wymianę ucieka”, Biznesinfo.pl, 22.10.2026 – biznesinfo.pl
2. Ewa Pietryka, „Wielka zmiana w blokach. Zarządcy do 1 stycznia 2027 muszą wprowadzić te zmiany”, KB.pl, 16.10.2026 – kb.pl
3. Edyta Wara-Wąsowska, „W blokach mieszkalnych pojawią się nowe liczniki. Czas na wymianę jest tylko do końca roku”, Bezprawnik.pl, 9.10.2026 – bezprawnik.pl
4. Ustawa z dnia 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2021 poz. 868), art. 3 i art. 16 – isap.sejm.gov.pl
5. Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej (Dz.U. 2021 poz. 2273) – isap.sejm.gov.pl
6. Andrzej Prajsnar (RynekPierwotny.pl), „Szykuje się nowy koszt dla właścicieli mieszkań?”, Bankier.pl, 11.05.2025 – bankier.pl
7. Paulina Surowiec, „Właściciele wielu mieszkań będą zmuszeni do zapłacenia 300 zł. Dla niektórych to też wzrost rachunków”, KB.pl, 2.03.2025 – kb.pl