Sąd Okręgowy w Warszawie nakazał deweloperowi zwrócić 26 kupującym około 4 mln zł. Część tej kwoty to nadpłata za metry pod ściankami działowymi, które firma doliczała do ceny mieszkań, choć nie wliczała ich do powierzchni użytkowej. Wyrok nie jest prawomocny, ale dotyczy problemu, z którym mogą się mierzyć właściciele wielu mieszkań kupionych od dewelopera przed lutym 2026 roku. Na przykładzie wyjaśniamy, ile kosztuje taki „dodatkowy” metraż, jak zmieniły się przepisy i co może zrobić kupujący.
Co rozstrzygnął Sąd Okręgowy w Warszawie
Wyrok zapadł 8 października 2026 roku w sprawie o sygnaturze XXV C 294/25. Pozew złożyło 26 osób, czyli 14 rodzin, które kupiły mieszkania w tej samej inwestycji. Sąd zasądził na ich rzecz łącznie około 4 mln zł, wliczając należności główne, odsetki i koszty procesu. [1] [2]
Spór dotyczył dwóch spraw. Pierwsza to kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu własności lokali, które wyniosło około 7–8 miesięcy. Druga to sposób liczenia ceny. Według „Rzeczpospolitej” średnio na jednego kupującego przypadło około 53 tys. zł, a w największych przypadkach ponad 65 tys. zł. [1]
Wyrok jest nieprawomocny, a pisemnego uzasadnienia jeszcze nie ma. Radca prawny Przemysław Dziąg, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, zwraca uwagę, że podważenie konkretnego sposobu liczenia ceny nie przesądza, że samo pojęcie „powierzchni rozliczeniowej” jest niedopuszczalne. Znaczenie będą miały treść umowy i okoliczności danej inwestycji. [1]
Powierzchnia użytkowa a powierzchnia rozliczeniowa
Deweloper posługiwał się w umowach dwiema miarami. Powierzchnia użytkowa nie obejmowała ścian i to ona trafiała do ewidencji gruntów i budynków oraz do księgi wieczystej. Powierzchnia rozliczeniowa była większa, bo doliczano do niej miejsce zajęte przez ścianki działowe i wewnętrzne schody. To od niej liczono cenę. [1]
Źródłem sporu jest Polska Norma PN-ISO 9836, która opisuje, jak mierzyć powierzchnię budynków. Starsza wersja tej normy pozwala wliczać do powierzchni elementy, które da się zdemontować, i wymienia wśród nich ścianki działowe. Deweloperzy odczytywali to szeroko, jako zgodę na doliczanie każdej ścianki wewnątrz mieszkania. [5]
Kupujący argumentowali, że chodzi wyłącznie o lekkie przegrody, które można rozebrać i postawić gdzie indziej, a nie o ściany murowane. Taką wykładnię przyjął w 2024 roku Sąd Okręgowy Warszawa-Praga. Uznał, że rozebranie ściany z cegły to w praktyce wyburzenie, a nie demontaż. [5]
Ile kosztuje półtora metra pod ściankami
Różnica między obiema miarami wygląda niewinnie, zwykle to metr lub dwa. Przy dzisiejszych cenach mieszkań w dużych miastach przekłada się jednak na kilkadziesiąt tysięcy złotych. Bankier.pl wyliczył, że w Warszawie jeden metr kwadratowy kosztuje przy obecnych cenach transakcyjnych średnio ponad 17 tys. zł. [6]
Przykład: mieszkanie kupione od dewelopera w 2023 roku
Pan Kamil (postać i liczby przykładowe) kupuje mieszkanie, które w karcie lokalu ma 60 m² powierzchni użytkowej. Umowa przewiduje cenę 15 000 zł za metr, ale liczoną od powierzchni rozliczeniowej 61,5 m², bo deweloper dolicza 1,5 m² pod ściankami działowymi.
Zapłacona cena: 61,5 m² × 15 000 zł = 922 500 zł. Cena za samą powierzchnię użytkową: 60 m² × 15 000 zł = 900 000 zł. Nadpłata wynosi 22 500 zł, czyli 2,5% ceny liczonej od powierzchni użytkowej.
Dla porównania: w sprawie rozstrzygniętej w 2024 roku przez Sąd Okręgowy Warszawa-Praga nadpłata sięgała 4,32% ceny, a kupujący odzyskali 21 779,34 zł z odsetkami. [5]
W tamtym wyroku sąd uznał postanowienie umowy o sposobie liczenia powierzchni za niedozwolone (abuzywne) w rozumieniu art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Kupujący nie byli nim związani, a różnicę w cenie zwrócono im jako świadczenie nienależne. [5]
Jak zmieniały się wyroki i przepisy
Spór o ścianki działowe trwa od kilku lat, a sądy nie orzekają w nim jednolicie. Najważniejsze daty:
- 24 kwietnia 2024 – Sąd Okręgowy Warszawa-Praga przyznaje rację kupującym: murowana ścianka nie jest elementem „do demontażu”, więc jej powierzchni nie wlicza się do ceny. [5]
- 4 lipca 2025 – UOKiK nakłada na sześć spółek deweloperskich łącznie 1,6 mln zł kar za nierzetelne informacje o powierzchni pod ściankami w kartach lokali. Decyzje nie są prawomocne. [7]
- 4 grudnia 2025 – uchwalona zostaje nowelizacja ustawy deweloperskiej, która dodaje art. 5a o sposobie ustalania ceny (Dz.U. 2026 poz. 27). [4]
- 13 lutego 2026 – nowe przepisy wchodzą w życie i obejmują umowy zawierane od tego dnia. [4]
- 18 marca 2026 – ten sam sąd na Pradze, w innym składzie, oddala apelację kupującego. Uznaje, że umowę zawarto przed zmianą przepisów, a kupujący znał sposób liczenia ceny. [6] [3]
- 8 października 2026 – Sąd Okręgowy w Warszawie zasądza około 4 mln zł na rzecz 26 kupujących. [1]
Według Bankier.pl w ostatnich miesiącach złożono też kilka pozwów zbiorowych przeciwko deweloperom w sprawie liczenia powierzchni. Łączna kwota roszczeń przekroczyła 13 mln zł z odsetkami. [6]
Umowy zawarte przed 13 lutego 2026 i po tej dacie
Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej mówi, że cenę mieszkania lub domu ustala się jako iloczyn metrów powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² tej powierzchni. Powierzchnię mierzy się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy. [4] Przepis nie działa wstecz, więc sytuacja kupujących zależy od daty podpisania umowy.
Umowa sprzed 13 lutego 2026
- Cena mogła być liczona od „powierzchni rozliczeniowej” lub innej miary opisanej w umowie.
- Zwrotu nadpłaty można dochodzić tylko przed sądem, a wynik zależy od brzmienia umowy.
- Sądy ważą, czy zapis był jasny dla konsumenta i czy wiedział on, za jaką powierzchnię płaci.
Umowa od 13 lutego 2026
- Cena to zawsze powierzchnia użytkowa razy cena za metr – także w umowie rezerwacyjnej.
- Nie ma miejsca na dodatkową miarę, od której liczy się wyższą cenę.
- Zamiast negocjować metraż, warto porównać cenę za metr z innymi ofertami.
Jak sprawdzić, czy zapłaciłeś za ściany
Jeśli mieszkanie od dewelopera kupiłeś przed lutym 2026 roku, kilka dokumentów wystarczy, żeby ocenić, czy problem w ogóle Cię dotyczy:
- Porównaj dwie liczby. Zestaw metraż, od którego liczono cenę w umowie, z powierzchnią użytkową w księdze wieczystej lub w akcie notarialnym.
- Przeczytaj definicję powierzchni. Sprawdź, czy umowa lub jej załączniki wspominają o ściankach działowych, schodach albo „powierzchni rozliczeniowej”.
- Obejrzyj kartę lokalu. To na niej często widać, czy powierzchnię pod ściankami podano osobno, czy pominięto. [7]
- Sprawdź terminy w umowie. Przy opóźnieniu w przeniesieniu własności mogą należeć się kary umowne, tak jak w warszawskiej sprawie. [1]
- Skonsultuj umowę. Z dokumentami warto pójść do prawnika albo miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, zanim wyślesz deweloperowi wezwanie do zapłaty.
Jeśli dopiero odbierasz mieszkanie, zmierz je samodzielnie i wpisz rozbieżności do protokołu, zanim go podpiszesz. Więcej o tym etapie piszemy w poradniku Odbiór techniczny mieszkania.
Pytania kupujących
Czy po tym wyroku każdy deweloper musi oddać pieniądze za ścianki?
Nie. Wyrok jest nieprawomocny i dotyczy konkretnych umów. Każdą sprawę sąd ocenia osobno, a w marcu 2026 roku inny skład orzekł na korzyść dewelopera. [6]
Ile mam czasu na dochodzenie zwrotu nadpłaty?
Serwis IleZaMetr przypomina, że roszczenia konsumentów przedawniają się po sześciu latach, a termin kończy się z ostatnim dniem roku kalendarzowego. [3] To, od kiedy liczyć termin w Twojej sprawie, najlepiej ustalić z prawnikiem.
Czy przy zakupie z rynku wtórnego problem też występuje?
Spór dotyczy umów z deweloperem, w których cenę liczono od metra. Przy odsprzedaży mieszkania strony umawiają się zwykle na cenę za cały lokal, a w księdze wieczystej widnieje powierzchnia użytkowa. Warto jednak sprawdzić, jaki metraż podaje ogłoszenie, bo od niego liczy się cenę za metr przy porównaniu ofert.
Podsumowanie
Wyrok z 8 października to kolejny sygnał, że doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do ceny mieszkania może zostać uznane za niedozwolone. Kwoty są duże, bo metr w dużym mieście kosztuje dziś kilkanaście tysięcy złotych. Od 13 lutego 2026 roku cenę ustala się wyłącznie od powierzchni użytkowej, więc nowi kupujący są lepiej chronieni. Właściciele mieszkań kupionych wcześniej powinni porównać umowę z księgą wieczystą i ocenić, czy warto dochodzić zwrotu – pamiętając, że sądy nie orzekają w tych sprawach jednolicie. Kupujący, którzy czekają na przeniesienie własności, mogą też przeczytać, jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- Jolanta Szymczyk-Przewoźna, „4 miliony zł kary dla dewelopera za opóźnienia i zawyżanie faktycznej powierzchni użytkowej mieszkań”, Rzeczpospolita (rp.pl), 15.10.2026 – rp.pl
- Jolanta Szymczyk-Przewoźna, „Deweloper musi zapłacić 4 mln zł. Przełomowy wyrok w sprawie »powierzchni rozliczeniowej«”, PropertyNews.pl, 15.10.2026 – propertynews.pl
- Wiktor Kasztanowski, „Deweloper liczył metry pod ściankami. Sąd każe oddać kupującym 4 mln zł”, IleZaMetr.pl, 17.10.2026 – ilezametr.pl
- Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 27 (w mocy od 13.02.2026), ISAP – isap.sejm.gov.pl
- Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24.04.2024, sygn. IV Ca 1735/23, System Analizy Orzeczeń Sądowych – saos.org.pl
- Marcin Kaźmierczak, „Deweloperzy strzelili bramkę kontaktową. Przełomowy wyrok w wojnie o zły metraż”, Bankier.pl, 26.03.2026 – bankier.pl
- „Deweloperzy błędnie podawali powierzchnię lokalu. Sześć firm ukaranych przez UOKiK”, Bankier.pl, 4.07.2025 – bankier.pl
