Budowa domu drożeje szybciej niż gotowe domy na rynku. W sierpniu 2026 roku postawienie domu do stanu deweloperskiego kosztowało średnio 7142 zł za metr, o 10,1% więcej niż rok wcześniej. Tymczasem ceny transakcyjne domów w dużych miastach wzrosły w tym czasie od 1,1% do 6,4%, a w II kwartale w kilku miastach nawet lekko spadły. Porównujemy obie drogi do własnego domu: kupno gotowego i budowę od zera.
Ceny gotowych domów w II kwartale 2026
Bankier.pl przeanalizował akty notarialne z bazy Cenatorium dotyczące sprzedaży domów jednorodzinnych w ośmiu dużych miastach. W II kwartale 2026 roku najdroższa była Warszawa ze średnią ceną 11 987 zł za metr. Dalej znalazły się Kraków (11 485 zł), Wrocław (11 430 zł) i Gdańsk (11 148 zł). Najtańsze domy sprzedawano w Łodzi – średnio po 8201 zł za metr. [1]
Ważniejszy od samych stawek jest kierunek zmian. Wiosną ceny domów przestały rosnąć. W siedmiu z ośmiu miast średnia była niższa niż kwartał wcześniej, choć spadki nie przekroczyły 1%. Po raz pierwszy od półtora roku taniej było nawet w Warszawie i Łodzi. Jedynym miastem ze wzrostem był Poznań (+0,6% w skali kwartału). [1]
„Korekta na rynku domów jednorodzinnych powróciła równie szybko, co z niego zniknęła”
Marcin Kaźmierczak, Bankier.pl [1]
W ujęciu rocznym domy są nadal droższe, ale wzrosty są umiarkowane: od 1,1% w Krakowie do 6,4% w Łodzi. Ciekawie wypada porównanie z dużymi mieszkaniami. W Krakowie lokale powyżej 80 m² zdrożały w ciągu roku o 11,2%, a domy tylko o 1,1%. Dla rodziny, która szuka większej przestrzeni, dom w mieście bywa więc dziś relatywnie lepszą okazją niż duże mieszkanie. [1]
Budowa domu drożeje przez robociznę
Po stronie budowy obraz jest zupełnie inny. Według zestawienia Bankier.pl opartego na danych serwisu Wielkiebudowanie.pl w sierpniu 2026 roku stan surowy zamknięty kosztował średnio 4237 zł za metr (+9,2% rok do roku). Doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego kosztowało 7142 zł za metr, czyli o 655 zł więcej niż przed rokiem. W porównaniu z lipcem stawki nieznacznie spadły, o 0,3–0,4%, ale to niewielka przerwa w długim trendzie wzrostowym. [2]
Za wzrost odpowiadają przede wszystkim ekipy budowlane, a nie materiały. Na etapie stanu deweloperskiego usługi zdrożały w ciągu roku o 22,4%, a materiały tylko o 1,3%. Najmocniej podrożało wykonanie posadzek (o 45,2%), gładzi (o 33,1%) i instalacji elektrycznej (o 32,8%). Okna są nawet tańsze niż przed rokiem, ale ich montaż kosztuje o około 25% więcej. [2]
Roczna zmiana cen domów w miastach (II kw. 2026) i kosztu budowy domu (sierpień 2026), %
Dane do wykresu
| Koszt budowy domu | 10,1% |
| Łódź | 6,4% |
| Warszawa | 4,1% |
| Olsztyn | 3,6% |
| Poznań | 2,8% |
| Lublin | 2,5% |
| Wrocław | 2,0% |
| Gdańsk | 1,9% |
| Kraków | 1,1% |
Wykres dobrze pokazuje rozjazd obu rynków. Koszt budowy rośnie w tempie, którego nie osiągnęły ceny domów w żadnym z badanych miast. Trzeba jednak pamiętać, że to dwie różne miary. Ceny domów pochodzą z transakcji w miastach i obejmują budynki w różnym wieku i stanie. Koszt budowy dotyczy tylko prac do stanu deweloperskiego, bez działki i wykończenia.
Działka – coraz większy koszt budowy
Kto chce budować, musi najpierw kupić grunt, a ten również mocno drożeje. Według danych Bankier.pl i Cenatorium za II kwartał 2026 roku ceny transakcyjne działek budowlanych wzrosły w ciągu roku o ponad 10% we wszystkich analizowanych województwach. W Małopolsce średnia cena sięgnęła 212 zł za metr, o 16,9% więcej niż przed rokiem. To najszybszy wzrost w tym regionie od początku 2022 roku. [3]
W dużych miastach różnice są jeszcze większe. W Warszawie metr działki budowlanej kosztował średnio 1046 zł, czyli około 16% więcej niż rok wcześniej. Za typową działkę o powierzchni 1000 m² trzeba więc zapłacić tam średnio ponad milion złotych. Ceny w Poznaniu rosną podobnie szybko, choć są o około połowę niższe niż w stolicy. [3]
Mimo rosnących kosztów chętnych do budowy nie brakuje. Z danych GUS za okres od stycznia do sierpnia 2026 roku wynika, że inwestorzy indywidualni, którzy budują głównie domy jednorodzinne, uzyskali pozwolenia lub dokonali zgłoszeń na 61 tys. mieszkań. To o 7,3% więcej niż rok wcześniej. [4]
Przykład: dom o powierzchni 120 m² – kupić czy zbudować?
Kupno w Warszawie. Przy średniej cenie transakcyjnej 11 987 zł za metr gotowy dom o powierzchni 120 m² kosztuje około 1 438 tys. zł. [1]
Budowa w Warszawie. Postawienie domu do stanu deweloperskiego to średnio około 857 tys. zł. [2] Do tego dochodzi działka 1000 m² po 1046 zł za metr, czyli około 1 046 tys. zł. [3] Razem daje to około 1 903 tys. zł, a to jeszcze bez wykończenia wnętrz, projektu i przyłączy.
Budowa w Małopolsce. Ta sama działka po średniej wojewódzkiej 212 zł za metr kosztuje około 212 tys. zł. Razem z budową do stanu deweloperskiego daje to około 1 069 tys. zł, także bez wykończenia.
Wniosek: w dużym mieście gotowy dom jest dziś zwykle tańszy niż budowa od zera, głównie z powodu ceny gruntu. Budowa staje się konkurencyjna dopiero tam, gdzie działki są kilkukrotnie tańsze. To przybliżony rachunek oparty na średnich – konkretna oferta może wypaść zupełnie inaczej.
Gotowy dom czy budowa – plusy i minusy
Pieniądze to nie jedyne kryterium. Obie drogi różnią się także czasem, ryzykiem i tym, ile pracy wymagają od właściciela.
Kupno gotowego domu
- Plus: cenę znasz przed podpisaniem umowy i nie zmieni się w trakcie.
- Plus: możesz się wprowadzić szybko, bez kilkunastu miesięcy płacenia za najem i budowę jednocześnie.
- Plus: przy stabilnych cenach łatwiej o udaną negocjację.
- Minus: starszy dom może wymagać kosztownego remontu, ocieplenia lub wymiany instalacji.
- Minus: układ pomieszczeń i lokalizacja są takie, jakie wybrał poprzedni właściciel.
Budowa od zera
- Plus: projekt, układ i standard energetyczny wybierasz sam.
- Plus: nowy budynek przez lata nie powinien wymagać dużych napraw.
- Plus: poza dużymi miastami całkowity koszt może być niższy niż cena gotowego domu w mieście.
- Minus: koszt końcowy trudno przewidzieć, bo robocizna drożeje o ponad 20% rocznie.
- Minus: budowa trwa długo i wymaga stałego nadzoru nad ekipami i terminami.
Pięć rzeczy do sprawdzenia przed decyzją
- Policz pełny koszt budowy. Do kosztu stanu deweloperskiego dolicz działkę, projekt, przyłącza, wykończenie wnętrz i co najmniej kilkunastoprocentową rezerwę na wzrost stawek ekip.
- Sprawdź, co wolno zbudować na działce. Zajrzyj do planu miejscowego i do planu ogólnego gminy, zanim podpiszesz umowę zakupu gruntu.
- Porównaj ofertę z cenami transakcyjnymi. Kupując gotowy dom, odnieś cenę z ogłoszenia do średnich z aktów notarialnych w tej okolicy – to najlepszy argument w negocjacjach.
- Zleć ocenę stanu technicznego. Dach, wilgoć, instalacje i ocieplenie mogą podnieść cenę starszego domu o dziesiątki tysięcy złotych.
- Uwzględnij czas. Jeśli w trakcie budowy musisz wynajmować mieszkanie, dolicz czynsz za cały okres prac do rachunku budowy.
Podsumowanie
Budowa domu drożeje dziś szybciej niż gotowe domy. Koszt stanu deweloperskiego wzrósł w ciągu roku o 10,1%, głównie przez droższą robociznę. Ceny domów w dużych miastach rosły wolniej, a w II kwartale 2026 roku w większości z nich lekko spadły. Do tego dochodzą działki, które w województwach podrożały w ciągu roku o ponad 10%. W dużym mieście rachunek przemawia więc zwykle za kupnem gotowego domu. Budowa ma sens tam, gdzie grunt jest tani, a inwestor jest gotów poświęcić czas i zostawić sobie zapas w budżecie.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- M. Kaźmierczak, Kupić gotowy dom czy budować od zera? Oto najświeższe dane z rynku (ceny transakcyjne domów jednorodzinnych, II kw. 2026, dane Cenatorium), Bankier.pl, 16.10.2026 – bankier.pl
- M. Kaźmierczak, Przerwa w cenowym szaleństwie na budowach. W ujęciu rocznym stawki wciąż jednak galopują (dane Wielkiebudowanie.pl), Bankier.pl, 06.10.2026 – bankier.pl
- Działki budowlane eksplodowały cenowo! 212 zł za metr, a to jeszcze nie koniec (dane Bankier.pl i Cenatorium), Comparic.pl, 06.10.2026 – comparic.pl
- W. Kasztanowski, Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą (dane GUS za styczeń–sierpień 2026), IleZaMetr.pl, wrzesień 2026 – ilezametr.pl
