Licytacja komornicza coraz rzadziej oznacza salę w sądzie i kilku stałych bywalców. Od 5 grudnia 2025 roku komornicy sprzedają nieruchomości przede wszystkim przez internet, a w 2025 roku elektroniczne licytacje stanowiły już ponad 40% wszystkich sprzedaży. Mieszkanie z licytacji komorniczej można kupić z domu, ale zasady pozostały wymagające: trzeba wpłacić rękojmię, mieć gotówkę na resztę ceny w ciągu kilku tygodni i liczyć się z ryzykami, których nie widać w ogłoszeniu. Wyjaśniamy, jak przejść cały proces krok po kroku.
W skrócie
- Na pierwszej licytacji cena wywołania to 3/4 wartości z operatu komornika, na drugiej 2/3.
- Rękojmia wynosi 1/10 sumy oszacowania i przepada, jeśli zwycięzca nie zapłaci ceny w terminie.
- Resztę ceny płaci się w ciągu dwóch tygodni od wezwania komornika; termin można wydłużyć najwyżej do miesiąca.
- Właścicielem zostaje się dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności.
Licytacje komornicze przeniosły się do internetu
Od 5 grudnia 2025 roku obowiązują przepisy, zgodnie z którymi komornik sprzedaje zajętą nieruchomość w drodze licytacji elektronicznej. Tradycyjna licytacja publiczna odbywa się tylko wtedy, gdy zażąda jej wierzyciel, zanim uprawomocni się opis i oszacowanie nieruchomości [1]. Do udziału potrzebne są konto na Portalu Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą, spełnienie wymogów formalnych i wpłata rękojmi.
Zmiana tylko utrwaliła trend, który trwał od kilku lat. Według zestawienia RynekPierwotny.pl opartego na danych Krajowej Rady Komorniczej liczba elektronicznych licytacji nieruchomości wzrosła z 528 w 2022 roku do 2666 w 2025 roku. Ich udział w sprzedaży zwiększył się w tym czasie z 7,3% do ponad 40% [2].
Liczba elektronicznych licytacji komorniczych nieruchomości (2022–2025)
Dane do wykresu
| 2022 | 528 |
| 2023 | 1 172 |
| 2024 | 1 763 |
| 2025 | 2 666 |
Na licytację trafia tylko niewielka część zajętych nieruchomości. W 2025 roku komornicy zajęli 129 333 nieruchomości, nieco więcej niż rok wcześniej, a sprzedaż w drodze licytacji dotyczyła 7377 spraw [3]. Wiele postępowań kończy się wcześniej, na przykład spłatą długu. Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że internet przyciąga więcej licytantów, którzy szybciej podbijają ceny. Sama elektroniczna forma nie sprawia więc, że nieruchomość jest tańsza [1].
Cena wywołania i rękojmia – ile trzeba mieć na start
Punktem wyjścia jest suma oszacowania, czyli wartość nieruchomości ustalona przez biegłego w opisie i oszacowaniu. Kodeks postępowania cywilnego określa, że na pierwszej licytacji najniższa cena, za którą można kupić nieruchomość, wynosi trzy czwarte tej kwoty. Jeśli nikt nie kupi, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania spada do dwóch trzecich [4].
Każdy, kto chce licytować, musi wcześniej złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Przy licytacji tradycyjnej trzeba to zrobić najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg [4]. Przy licytacji elektronicznej termin i sposób wpłaty podaje obwieszczenie, dlatego warto sprawdzić je z kilkudniowym wyprzedzeniem. Rękojmia zwycięzcy zalicza się na poczet ceny, a pozostałym uczestnikom jest zwracana.
Przykład: mieszkanie oszacowane na 400 000 zł
Rękojmia to 1/10 sumy oszacowania, czyli 40 000 zł. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 z 400 000 zł, czyli 300 000 zł. Na drugiej licytacji spada do 2/3, czyli do 266 666,67 zł.
Załóżmy, że na drugiej licytacji kilku uczestników podbija cenę i mieszkanie wygrywa ktoś, kto zaoferował 330 000 zł. Po odliczeniu rękojmi musi on dopłacić 290 000 zł w ciągu dwóch tygodni od wezwania komornika. Do tego dochodzą remont, ewentualne zaległe opłaty i koszty prawne. Różnica między ceną a wartością z operatu (70 000 zł) może więc w praktyce znacznie się zmniejszyć.
Liczby przykładowe, wyliczone przez redakcję według ułamków z art. 962, 965 i 983 k.p.c.
Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej krok po kroku
Krok 1. Znajdź obwieszczenie i przeczytaj je w całości
Obwieszczenia o licytacjach publikuje bezpłatny portal Krajowej Rady Komorniczej, licytacje.komornik.pl. Obwieszczenie zawiera opis nieruchomości, sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi oraz terminy oględzin i licytacji [5]. Warto od razu zanotować numer księgi wieczystej i sygnaturę sprawy, bo przydadzą się w kolejnym kroku.
Krok 2. Sprawdź stan prawny i techniczny
Przeczytaj księgę wieczystą i operat szacunkowy, a jeśli to możliwe, przyjdź na oględziny. Według RynekPierwotny.pl zdarza się, że dłużnik nie wpuszcza nikogo do mieszkania, a biegły sporządza operat bez pełnego dostępu do lokalu [1]. Wtedy trzeba założyć poważny remont. Lista rzeczy, które warto sprawdzić przy każdym zakupie, jest w naszym poradniku na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości.
Cenę wywołania porównaj z cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań w okolicy, a nie z cenami ofertowymi. Jak duża bywa różnica między nimi, pokazaliśmy we wpisie o cenach transakcyjnych niższych od ofertowych. Dobrym punktem odniesienia są też aktualne oferty sprzedaży mieszkań w tej samej dzielnicy, pomniejszone o typowy margines negocjacji.
Krok 3. Przygotuj całą kwotę, a nie tylko rękojmię
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania wpłacił cenę pomniejszoną o rękojmię. Na wniosek nabywcy komornik może wyznaczyć dłuższy termin, ale nie dłuższy niż miesiąc [6]. Jeśli pieniądze nie wpłyną na czas, nabywca traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają [6].
Z tego powodu finansowanie zakupu kredytem hipotecznym jest możliwe, ale trudne. Finwire.pl zwraca uwagę, że procedura bankowa rzadko mieści się w takim terminie. Część kupujących płaci więc gotówką i dopiero później refinansuje zakup [5]. Jeśli planujesz kredyt, porozmawiaj z bankiem przed licytacją, a nie po jej wygraniu.
Krok 4. Licytuj z górnym limitem
Przed licytacją ustal maksymalną kwotę, która uwzględnia remont, opłaty i czas oczekiwania na wydanie lokalu. W licytacji internetowej łatwo dać się ponieść, bo kolejne postąpienie to jedno kliknięcie. Jędrzyński przypomina, że „największe rabaty są zwykle tam, gdzie największe są również ryzyka” [1].
Krok 5. Zapłać i poczekaj na przysądzenie własności
Wygranie licytacji kończy się przybiciem, czyli postanowieniem, które jeszcze nie przenosi własności. Gdy nabywca zapłaci cenę, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, na które przysługuje zażalenie. Dopiero prawomocne postanowienie przenosi własność na kupującego i jest podstawą wpisu do księgi wieczystej [7]. Z tą chwilą wygasają też co do zasady prawa obciążające nieruchomość, na przykład hipoteki. Według finwire.pl na przysądzenie czeka się zwykle od 2 do 6 miesięcy, a niektóre służebności mogą pozostać w mocy [5].
Ryzyka, których nie widać w cenie wywołania
Najczęściej wymieniane ryzyko to lokator, który nie chce się wyprowadzić. Nowy właściciel nie może usunąć go samodzielnie. Eksmisję przeprowadza komornik, a osobom uprawnionym gmina musi wskazać tymczasowe pomieszczenie, co może wydłużyć sprawę o wiele miesięcy [5]. Drugie ryzyko to spór prawny: dłużnik może zaskarżać kolejne postanowienia, a pieniądze kupującego pozostają przez ten czas zamrożone [2]. Trzecie to stan techniczny i zaległości w opłatach, o których kupujący dowiaduje się dopiero po przejęciu lokalu.
Zanim klikniesz „licytuj”, sprawdź kolejno:
- Kto mieszka w lokalu. Zapytaj komornika i sprawdź, czy w operacie są informacje o lokatorach.
- Co jest w księdze wieczystej. Zwróć uwagę na służebności i wpisy, które mogą nie wygasnąć po przysądzeniu.
- Czy masz całą kwotę na czas. Policz cenę maksymalną minus rękojmię i upewnij się, że zdążysz w ciągu dwóch tygodni.
- Ile kosztuje remont. Gdy nie było oględzin, przyjmij wariant ostrożny.
- Jak długo możesz czekać. Zaplanuj kilka miesięcy bez dostępu do mieszkania i bez przychodu z najmu.
Licytacja komornicza to nie jedyny sposób kupna nieruchomości w trybie przetargowym. Inaczej działają przetargi państwowych sprzedawców, które opisaliśmy we wpisie o kupnie mieszkania z przetargu AMW i PKP. Jeśli ryzyko licytacji wydaje się zbyt duże, zwykły zakup z rynku przebiega według kroków opisanych w poradniku jak kupić mieszkanie.
Najczęstsze pytania
Czy w licytacji komorniczej może wziąć udział każdy?
Co do zasady tak. Trzeba spełnić wymogi formalne podane w obwieszczeniu i w terminie wpłacić rękojmię. W licytacji elektronicznej potrzebne jest też konto na portalu Krajowej Rady Komorniczej.
Co się stanie, jeśli po wygranej nie zapłacę ceny?
Tracisz rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Wpłaconą część ceny dostaniesz z powrotem, a nieruchomość wróci na licytację.
Kiedy dostanę klucze do mieszkania?
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wydania nieruchomości. Jeśli lokal jest pusty, może to nastąpić szybko. Jeśli mieszka w nim dłużnik lub lokator, trzeba liczyć się z eksmisją prowadzoną przez komornika.
Czy z licytacji zawsze kupuje się taniej niż na rynku?
Nie. Cena wywołania jest niższa od sumy oszacowania, ale przy kilku licytantach cena końcowa rośnie. Po doliczeniu remontu, zaległości i czasu oczekiwania rzeczywista oszczędność bywa niewielka.
Podsumowanie
Mieszkanie z licytacji komorniczej można dziś kupić przez internet, a elektroniczne licytacje stały się standardem. Zasady finansowe się jednak nie zmieniły: rękojmia to 10% sumy oszacowania, resztę ceny trzeba wpłacić w ciągu dwóch tygodni od wezwania, a własność przechodzi dopiero z prawomocnym przysądzeniem. Licytacja może się opłacić osobie, która ma gotówkę, czas i cierpliwość do formalności. Kto potrzebuje mieszkania od zaraz albo kupuje na kredyt, zwykle bezpieczniej zrobi zakup na zwykłym rynku.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- Jarosław Jędrzyński, „Mieszkanie z licytacji komorniczej coraz częściej online. Okazja czy pułapka dla nieprzygotowanych?”, BIG DATA RynekPierwotny.pl, 28.07.2026 – bigdata.rynekpierwotny.pl
- „Cena wywoławcza i »okazje«. Czy licytacje komornicze nadal się opłacają?”, Portal Samorządowy (PAP), 24.07.2026 – portalsamorzadowy.pl
- „Licytacje komornicze przeniosły się do internetu. Okazji może być mniej, niż myślisz”, PropertyNews.pl, 24.07.2026 – propertynews.pl
- Kodeks postępowania cywilnego, art. 962 § 1, art. 965 i art. 983 (rękojmia i ceny wywołania), dlajurysty.pl – dlajurysty.pl
- „Mieszkanie z licytacji komorniczej – okazja czy pułapka? Cena od 75% wyceny, ale 5 ryzyk zostaje”, finwire.pl, 12.09.2026 (aktualizacja 28.10.2026) – finwire.pl
- Kodeks postępowania cywilnego, art. 967 i art. 969 § 1 (termin zapłaty ceny i skutki jego niedotrzymania), dlajurysty.pl – dlajurysty.pl
- Kodeks postępowania cywilnego, art. 998–1000 (przysądzenie własności), dlajurysty.pl – dlajurysty.pl
