Przeprowadzka do tańszego miasta to dla wielu właścicieli mieszkań w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku sposób na większy metraż albo kilkaset tysięcy złotych oszczędności. Najnowsza analiza SonarHome.pl pokazuje, że za mieszkanie o powierzchni 55 m² sprzedane w stolicy można kupić w Łodzi lokal prawie dwa razy większy. Sprawdzamy na konkretnym przykładzie, ile naprawdę zostaje na koncie po prowizji i podatkach i kiedy taki ruch ma sens.
W skrócie
- Za roczną pensję netto mieszkaniec Łodzi kupi ok. 9,25 m² mieszkania, a mieszkaniec Warszawy ok. 5,45 m².
- Sprzedaż 55 m² w Warszawie i zakup takiego samego metrażu w Łodzi zostawia ok. 417 tys. zł – po prowizji i kosztach zakupu.
- Przeprowadzka z Warszawy do Gdańska daje już tylko ok. 62 tys. zł nadwyżki.
- Rachunek mogą zmienić niższe zarobki, podatek PCC oraz PIT przy sprzedaży przed upływem pięciu lat.
Ile metrów kupuje roczna pensja w różnych miastach
Analitycy SonarHome.pl porównali ceny mieszkań z drugiej ręki z zarobkami w kilkunastu miastach. Posłużyli się medianami, czyli wartościami środkowymi, i cenami z sierpnia 2026 r. W Warszawie metr kwadratowy kosztował 15 750 zł, a mediana wynagrodzenia netto wynosiła ok. 7160 zł miesięcznie. W Łodzi było to odpowiednio 7553 zł za metr i ok. 5820 zł pensji. [1]
Po przeliczeniu wychodzi, że roczne zarobki w Łodzi wystarczają na ok. 9,25 m² mieszkania, a w stolicy na ok. 5,45 m². To różnica rzędu 70%. Podobnie słabo jak Warszawa wypadają Kraków i Gdańsk (po ok. 5,5 m²), bo wysokie płace idą tam w parze z wysokimi cenami. Lepiej jest w Katowicach (ok. 9 m²) i w Bydgoszczy (ok. 8 m²). [1]
Wniosek autorów analizy jest prosty: wyższe zarobki w dużych miastach nie nadrabiają różnicy w cenach mieszkań. Kto ma już mieszkanie w drogim mieście, trzyma więc w ręku kapitał, który w innym miejscu kupi znacznie więcej metrów.
Przykład: z Warszawy do Łodzi z mieszkaniem 55 m²
Prześledźmy rachunek krok po kroku. Założenia pochodzą z analizy SonarHome.pl: mieszkanie 55 m², ceny z sierpnia 2026 r., prowizja za sprzedaż 2,5% i ok. 3% kosztów zakupu, czyli podatku PCC i opłat notarialnych. [2] Poszczególne kwoty wyliczyliśmy sami na podstawie tych założeń.
Przykład: sprzedaż w Warszawie, zakup w Łodzi
1. Sprzedaż: 55 m² × 15 750 zł = ok. 866 tys. zł. Po odjęciu prowizji 2,5% (ok. 21,7 tys. zł) zostaje ok. 845 tys. zł.
2. Zakup takiego samego metrażu: 55 m² × 7553 zł = ok. 415 tys. zł. Do tego ok. 3% kosztów zakupu (ok. 12,5 tys. zł), w tym podatek PCC 2%, czyli ok. 8,3 tys. zł. Razem ok. 428 tys. zł.
3. Wynik: na koncie zostaje ok. 417 tys. zł. Alternatywnie cała kwota z Warszawy wystarczy na ok. 109 m² w Łodzi, jeśli ktoś woli większe mieszkanie zamiast gotówki.
4. Druga strona rachunku: mediana pensji netto jest w Łodzi niższa o ok. 1340 zł miesięcznie, czyli ok. 16 tys. zł rocznie. Nadwyżka z zamiany wystarczyłaby na pokrycie tej różnicy przez prawie 26 lat.
Ostatni punkt jest uproszczeniem, bo nie uwzględnia inflacji ani zysku z ulokowania nadwyżki. [2] Pokazuje jednak skalę: dla osoby, która zachowa dotychczasową pracę zdalną, nadwyżka jest czystym zyskiem. Dla kogoś, kto musi znaleźć nowe zajęcie na miejscu, liczy się przede wszystkim to, czy w ogóle je znajdzie.
Cztery kierunki przeprowadzki w liczbach
SonarHome.pl policzył w ten sam sposób jeszcze trzy popularne kierunki. W każdym przypadku sprzedawane jest mieszkanie 55 m², a wynik pokazuje dwa warianty: większy lokal w nowym mieście albo ten sam metraż i gotówkę na koncie.
| Przeprowadzka | Za te same pieniądze | Albo 55 m² i nadwyżka | Różnica w pensji netto |
|---|---|---|---|
| Warszawa → Łódź | ok. 109 m² | ok. 417 tys. zł | ok. 1340 zł/mies. |
| Kraków → Katowice | ok. 99 m² | ok. 347 tys. zł | ok. 900 zł/mies. |
| Gdańsk → Elbląg | ponad 103 m² | ok. 348 tys. zł | ok. 710 zł/mies. |
| Warszawa → Gdańsk | ok. 59 m² | ok. 62 tys. zł | ok. 850 zł/mies. |
Największy zysk daje przeprowadzka ze stolicy do Łodzi. Wariant z Gdańska do Elbląga, oddalonego o ok. 60 km, również zostawia ok. 348 tys. zł, ale różnicę w zarobkach nadwyżka pokryje dopiero po prawie 41 latach. Z kolei przenosiny z Warszawy do Gdańska to zmiana stylu życia, a nie sposób na oszczędności. Jak ujęła to Barbara Bugaj z SonarHome.pl, atrakcyjny kierunek przeprowadzki „nie zawsze jest kierunkiem oszczędnościowym”. [1]
Ceny transakcyjne NBP pokazują podobne różnice
Mediany z ogłoszeń warto porównać z danymi Narodowego Banku Polskiego, który zbiera ceny faktycznie zawartych transakcji. W II kwartale 2026 r. średnia cena mieszkania z drugiej ręki wynosiła w Warszawie 16 723 zł za metr, a w Łodzi 8020 zł. Stolica była więc ponad dwa razy droższa. Kraków (14 792 zł) był droższy od Katowic (8102 zł) o ok. 83%. [3]
Średnia cena transakcyjna mieszkań z drugiej ręki (II kw. 2026, zł/m²)
Dane do wykresu
| Warszawa | 16 723 zł |
| Kraków | 14 792 zł |
| Gdańsk | 14 035 zł |
| Wrocław | 12 590 zł |
| Poznań | 10 891 zł |
| Bydgoszcz | 8 342 zł |
| Katowice | 8 102 zł |
| Łódź | 8 020 zł |
Liczby NBP są nieco wyższe niż mediany SonarHome.pl. To naturalne, bo średnią podnoszą najdroższe lokale, a dane dotyczą innego okresu. Proporcje między miastami są jednak podobne. Więcej o tym, skąd biorą się różnice między cenami z ogłoszeń a cenami w aktach notarialnych, piszemy w tekście o cenach transakcyjnych mieszkań w II kwartale 2026 r.
Koszty i podatki, które zmniejszają nadwyżkę
Podatek PCC przy zakupie. Kupując mieszkanie z drugiej ręki, płaci się 2% jego wartości rynkowej. Od sierpnia 2023 r. zwolnieni są kupujący pierwsze mieszkanie, ale warunkiem jest to, że nigdy wcześniej nie mieli prawa do lokalu ani domu (wyjątek dotyczy udziału do 50% odziedziczonego w spadku). [4] Osoba, która sprzedaje swoje mieszkanie i kupuje kolejne, z tego zwolnienia nie skorzysta.
PIT przy sprzedaży przed upływem pięciu lat. Jeśli od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, nie minęło pięć lat, dochód ze sprzedaży podlega 19-procentowemu podatkowi. Można go uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej, wydając przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży. Zwolnienie jest jednak proporcjonalne: obejmuje tylko tę część dochodu, która odpowiada wydanej kwocie. [5]
W wariancie „ten sam metraż i gotówka” to istotne. Jeśli z ok. 845 tys. zł przychodu na mieszkanie w Łodzi pójdzie ok. 428 tys. zł, zwolniona będzie mniej więcej połowa dochodu. Od reszty trzeba zapłacić podatek. Przy założonym dla przykładu dochodzie 150 tys. zł byłoby to ok. 14 tys. zł. Szczegółowo opisujemy te zasady w poradniku o zamianie mieszkania na większe.
Warto też śledzić projekt Ministerstwa Finansów, który od 2027 r. ma ograniczyć ulgę mieszkaniową do jednego razu na trzy lata. Według zapowiedzi zmiana dotyczyłaby tylko nieruchomości kupionych po 31 grudnia 2026 r., a projekt jest wciąż na etapie prac rządowych. [6]
Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż
- Sprawdź swoje źródło dochodu. Praca zdalna albo pewna oferta w nowym mieście to warunek, bez którego cały rachunek traci sens.
- Zleć wycenę swojego mieszkania. Mediany z analiz nie zastąpią analizy cenowej konkretnego lokalu – piętro, stan i okolica potrafią przesunąć cenę o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
- Najpierw sprzedaż, potem zakup. Taką kolejność zalecają autorzy analizy, bo zmniejsza presję czasu i ryzyko podwójnego kredytu. [2] Zadbaj przy tym o bezpieczeństwo transakcji i zabezpieczenie płatności.
- Zaplanuj co najmniej dwa–trzy miesiące na sprzedaż. W 15 z 18 badanych miast połowa ofert znikała z portali po 62–77 dniach. [1] Najszybciej schodzą małe lokale, co pokazujemy w tekście o tym, że kawalerki sprzedają się najszybciej.
- Policz podatki i koszty życia. Datę zakupu obecnego mieszkania, PCC, koszty przeprowadzki oraz dojazdy do rodziny czy lekarzy trzeba wpisać do rachunku przed podjęciem decyzji.
Gdy decyzja zapadnie, możesz wystawić ogłoszenie sprzedaży mieszkania i równolegle przeglądać oferty mieszkań na sprzedaż w nowym mieście, żeby mieć realny obraz cen.
Najczęstsze pytania
Czy przeprowadzka do tańszego miasta zawsze się opłaca?
Nie. Opłaca się przede wszystkim wtedy, gdy różnica cen mieszkań jest duża, a dochód nie spada albo spada niewiele. Przy przeprowadzce z Warszawy do Gdańska nadwyżka wynosi tylko ok. 62 tys. zł, a przy utracie pracy nawet duża nadwyżka szybko się wyczerpie.
Czy przy zakupie kolejnego mieszkania zapłacę PCC?
Tak, jeśli kupujesz lokal z drugiej ręki i wcześniej miałeś już mieszkanie lub dom. Podatek wynosi 2% wartości rynkowej i pobiera go notariusz. Przy zakupie od dewelopera PCC co do zasady nie występuje, bo cena zawiera VAT.
Czy muszę zapłacić PIT od pieniędzy, które zostaną mi po zamianie?
Tylko wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku zakupu. Wtedy zwolniona jest jedynie ta część dochodu, która odpowiada kwocie wydanej na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Po pięciu latach sprzedaż nie podlega podatkowi dochodowemu.
Ile trwa sprzedaż mieszkania w mniejszym mieście?
Według SonarHome.pl w większości badanych miast połowa ofert znika z portali po 62–77 dniach. Dłużej trwa to w Jeleniej Górze (92 dni), Gorzowie Wielkopolskim (98 dni) i Kołobrzegu (108 dni). To ważne, jeśli kiedyś zechcesz sprzedać mieszkanie kupione w nowym miejscu.
Podsumowanie
Przeprowadzka do tańszego miasta może zamienić mieszkanie w stolicy na lokal prawie dwa razy większy albo na ten sam metraż i ok. 417 tys. zł oszczędności. Taki wynik dotyczy jednak głównie par miast o bardzo różnych cenach, jak Warszawa i Łódź czy Kraków i Katowice. O tym, ile realnie zostanie, decydują niższe zarobki, podatek PCC, ewentualny PIT i czas potrzebny na sprzedaż. Dlatego przed wystawieniem oferty warto policzyć cały rachunek na własnych liczbach, a nie na medianach z raportów.
Sprzedajesz albo wynajmujesz nieruchomość?
Na RentMarket.pl to Ty decydujesz, czy i z którym pośrednikiem rozmawiasz: współpraca otwarta, na wyłączność albo sprzedaż samodzielna. Bez zalewu telefonów, a podstawowe funkcje są bezpłatne.
Przypisy
- Zbigniew Biskupski, „Z Warszawy do Łodzi, z Gdańska do Elbląga a z Krakowa do Katowic: ile można zarobić lub zyskać na przeprowadzce”, Infor.pl, 24.10.2026 – nieruchomosci.infor.pl
- Adam Kuchta (oprac.), „Sprzedał 55 m² w Warszawie i wyprowadził się do Łodzi. Tyle pieniędzy zostało mu na koncie”, Infor.pl, 26.10.2026 – nieruchomosci.infor.pl
- „Ceny mieszkań II kwartał 2026. Dane NBP z 17 miast”, OnGeo.pl (na podstawie bazy BaRN NBP), 15.10.2026 – blog.ongeo.pl
- Aleksandra Rybak, „0% PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Te przepisy już obowiązują i jest tylko jeden warunek”, Infor.pl, 26.07.2026 – infor.pl
- „Zbycie nieruchomości”, Serwis o podatkach Ministerstwa Finansów – podatki.gov.pl
- „Ulga mieszkaniowa raz na 3 lata. Projekt zmian 2027”, IleZaMetr.pl, 23.09.2026 – ilezametr.pl
