Ile mieszkań brakuje w Polsce? Odpowiedzi rozjeżdżają się od kilkuset tysięcy do dwóch milionów. W wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich Maciej Wandzel przekonuje, że niedobór lokali stał się źródłem napięć społecznych. Dane GUS i Eurostatu pokazują jednocześnie, że mieszkań z roku na rok przybywa, a mieszkańców ubywa. Sprawdzamy, skąd biorą się tak różne szacunki luki mieszkaniowej i co z nich wynika dla osób, które szukają mieszkania.
Deweloperzy mówią o niedoborze mieszkań
Rozmowa z Maciejem Wandzelem ukazała się w „Rzeczpospolitej” 23 października 2026 roku. Szef PZFD stawia tezę, że brak mieszkań „powoduje napięcia społeczne”, a polityka oparta wyłącznie na budownictwie społecznym jest według niego niewystarczająca [1]. Na poparcie przywołuje kilka porównań z Unią Europejską: w Polsce na jedno gospodarstwo domowe przypada średnio 2,9 osoby, a na mieszkańca 1,2 izby wobec 1,7 w UE.
Wandzel zwraca też uwagę na wiek zasobu. Według jego danych mieszkania i domy zbudowane w latach 2015–2025 stanowią niespełna 15% wszystkich lokali, a 72% powstało przed 1995 rokiem [1]. Prezes PZFD krytykuje również budżet państwa: na budownictwo społeczne i komunalne w 2027 roku zaplanowano 3,4 mld zł, choć wcześniej zapowiadano 5 mld zł. Trzeba pamiętać, że to głos branży, która na budowie mieszkań zarabia, a część liczb w wywiadzie podano bez wskazania źródła.
Mieszkań przybywa, a mieszkańców ubywa
Według GUS na koniec 2025 roku w Polsce było 16,2 mln mieszkań, o 1,2% więcej niż rok wcześniej. Średnie mieszkanie ma 75,7 m², a na jedną osobę przypada 32,8 m² powierzchni użytkowej [2]. Zasób rośnie, a liczba ludności spada do niewiele ponad 37,3 mln. Dlatego wskaźnik nasycenia poprawia się szybko: Bartosz Turek wyliczył z danych GUS, że rok 2025 zakończył się wynikiem prawie 434 mieszkań na 1000 mieszkańców, o 7 lokali więcej niż rok wcześniej [3].
Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce
Dane do wykresu
| ok. 2005 | 335 |
| ok. 2015 | 367 |
| 2025 | 434 |
Dwie dekady temu na 1000 osób przypadało około 335 mieszkań, a dziesięć lat temu około 367. Mimo tej poprawy Polska wciąż odstaje od Europy. Średnia dla UE wynosiła według OECD 514 mieszkań na 1000 osób, ale to dane za 2022 rok i dziś jest ona zapewne nieco wyższa [3]. Wyraźna jest też różnica między miastem a wsią: w miastach GUS liczy 496 mieszkań na 1000 mieszkańców, na wsi 341 [2]. Mieszkania na wsi są za to większe (średnio 98,4 m² wobec 65 m² w miastach) i mieszka w nich więcej osób.
Budowa nie zwalnia. Od stycznia do września 2026 roku oddano do użytkowania 149,2 tys. mieszkań, o 3,1% więcej niż rok wcześniej [7]. Szczegóły tych danych omawialiśmy we wpisie o budownictwie mieszkaniowym w pierwszych trzech kwartałach 2026 roku.
Ciasnota to większy problem niż liczba lokali
Najmocniejszym argumentem za tezą o niedoborze nie jest sama liczba mieszkań, lecz to, jak ciasno w nich mieszkamy. Eurostat co roku publikuje wskaźnik przeludnienia, czyli odsetek osób mieszkających w lokalu z mniejszą liczbą pokoi, niż wynika z unijnej normy. Według danych zaktualizowanych 20 października 2026 roku w Polsce w przeludnionych mieszkaniach żyje 30,9% ludności, a w całej UE 16,8% [4].
Odsetek ludności mieszkającej w przeludnionych mieszkaniach, %
Dane do wykresu
| Polska 2024 | 33,7% |
| Polska 2025 | 30,9% |
| UE-27 2024 | 16,9% |
| UE-27 2025 | 16,8% |
Wynik jest wciąż prawie dwa razy gorszy od średniej unijnej, ale w ciągu roku poprawił się o 2,8 punktu procentowego. W wywiadzie prezes PZFD podał wyższe wartości, 35% dla Polski i 18% dla UE, prawdopodobnie ze starszego odczytu [1]. Dla porównania w 2022 roku Eurostat notował w Polsce 35,8% [5]. Ciasnota najbardziej dotyka najemców: według danych Eurostatu za 2024 rok w przeludnionych lokalach mieszkało 63,8% polskich najemców, przy średniej 24,4% dla porównywanych krajów [3].
Mały metraż ma konkretne skutki dla rodzin. Pisaliśmy o tym we wpisie o tym, jak zamienić mieszkanie na większe, w którym przytaczaliśmy badanie wskazujące, że brak dodatkowego pokoju wstrzymuje decyzję o kolejnym dziecku.
Dlaczego szacunki luki mieszkaniowej tak się różnią
Luka mieszkaniowa nie jest oficjalną statystyką GUS. Każdy autor liczy ją inaczej: jedni porównują liczbę mieszkań z liczbą gospodarstw domowych, inni przykładają do Polski średnią europejską liczbę lokali na 1000 osób. Stąd wyniki różniące się nawet kilkukrotnie.
| Autor szacunku | Kiedy | Brakujące mieszkania |
|---|---|---|
| PwC | kwiecień 2022 | ok. 2 mln |
| McKinsey | wrzesień 2022 | ok. 1,5 mln |
| Demagog (wyliczenie z danych GUS) | 2024, dane za 2022 | ok. 1,47 mln |
| Alior Bank (mieszkania a gospodarstwa domowe) | lipiec 2025 | ok. 300–400 tys. |
Najniższy szacunek pochodzi z analizy Alior Banku z 2025 roku. Ekonomiści banku uznali, że podstawowa luka, czyli brak lokali w stosunku do liczby gospodarstw domowych, zostanie zamknięta między 2027 a 2030 rokiem [6]. Liczba gospodarstw domowych ma rosnąć mniej więcej do lat 2028–2029, a potem zacznie się zmniejszać razem z liczbą ludności. Ta sama analiza zastrzega jednak, że nadrobienie zaległości jakościowych, czyli metrażu i liczby pokoi na osobę, może potrwać nawet po 2040 roku.
Słowniczek: jak czytać dane o niedoborze mieszkań
Zasób mieszkaniowy – wszystkie mieszkania w kraju, zarówno w blokach, jak i w domach jednorodzinnych, niezależnie od tego, czy ktoś w nich mieszka.
Luka ilościowa – różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań albo między krajowym a europejskim wskaźnikiem mieszkań na 1000 osób.
Luka jakościowa – niedobór metrażu i pokoi: mieszkań jest dość, ale są za małe dla rodzin, które w nich żyją.
Wskaźnik przeludnienia – odsetek osób mieszkających w lokalu, w którym brakuje pokoi według normy Eurostatu: jednego dla gospodarstwa, jednego dla pary, jednego dla każdej innej osoby od 18 lat oraz jednego na dwoje dzieci poniżej 12 lat albo dwoje nastolatków tej samej płci.
Co luka mieszkaniowa oznacza dla kupujących i najemców
Średnia krajowa niewiele mówi o konkretnym mieście. Analitycy Alior Banku spodziewają się, że w województwach podlaskim i warmińsko-mazurskim wkrótce pojawi się nadwyżka mieszkań, a w dużych miastach niedobór utrzyma się dłużej [6]. Do metropolii wciąż napływają ludzie z mniejszych ośrodków, a w wyludniających się miastach przybywa lokali odziedziczonych po starszym pokoleniu. Ten drugi proces opisywaliśmy we wpisie o mieszkaniach po seniorach.
Dla kupującego wniosek jest praktyczny: o cenie decyduje lokalny popyt i podaż, a nie ogólnopolska luka. Według indeksu Cenatorium dla Bankier.pl ceny mieszkań od trzech miesięcy są stabilne, a wyraźnie szybciej drożeje tylko Warszawa [8]. Zanim podejmiesz decyzję, porównaj ceny w wybranej okolicy, przeglądając aktualne oferty mieszkań na sprzedaż. Całą procedurę zakupu krok po kroku opisuje nasz poradnik jak kupić mieszkanie.
Najemcy najdłużej odczują skutki luki jakościowej, bo to oni najczęściej mieszkają w zbyt ciasnych lokalach. Problem dostrzegają też politycy. Wiceminister Tomasz Lewandowski mówi o celu 20 tys. mieszkań czynszowych i komunalnych rocznie [1], a Komisja Europejska przygotowuje własne przepisy, które opisaliśmy we wpisie o unijnym akcie o dostępnych mieszkaniach. Osoby, które chcą sprzedać lub wynająć mieszkanie w mieście z dużym popytem, mogą skorzystać z pomocy zweryfikowanych agentów nieruchomości, którzy znają lokalne ceny.
Najczęstsze pytania
Czy w Polsce naprawdę brakuje 2 mln mieszkań?
Taki szacunek podawała firma PwC w 2022 roku. Od tamtej pory zasób wzrósł do 16,2 mln lokali, a liczba ludności spadła. Nowsze wyliczenia, które porównują mieszkania z liczbą gospodarstw domowych, pokazują lukę rzędu 300–400 tys. lokali. Wyższe kwoty wynikają zwykle z porównania z bogatszymi krajami UE.
Skoro mieszkań przybywa, dlaczego wciąż mieszkamy ciasno?
Większość zasobu powstała przed 1995 rokiem, gdy budowano małe mieszkania. Nowe lokale stanowią niewielki ułamek całości, więc średni metraż i liczba pokoi na osobę rosną powoli. Dlatego wskaźnik przeludnienia w Polsce wciąż jest prawie dwukrotnie wyższy niż średnio w UE.
Czy niedobór mieszkań oznacza, że ceny będą rosnąć?
Nie musi. Ceny zależą przede wszystkim od lokalnego rynku, dochodów i kosztu kredytu. Jesienią 2026 roku indeks cen dla większości dużych miast jest stabilny, a szybszy wzrost widać tylko w Warszawie. Krajowa luka mieszkaniowa to tło, a nie prognoza cen.
Gdzie mieszkań brakuje najbardziej?
W dużych miastach, do których przeprowadzają się ludzie z mniejszych ośrodków. W regionach, które się wyludniają, jak Podlasie czy Warmia i Mazury, analitycy spodziewają się wkrótce nadwyżki lokali.
Najważniejsze wnioski
Na pytanie, ile mieszkań brakuje w Polsce, nie ma jednej odpowiedzi, bo luka mieszkaniowa zależy od przyjętej metody. Jeśli porównać liczbę lokali z liczbą gospodarstw domowych, niedobór szybko maleje i może zniknąć przed 2030 rokiem. Jeśli liczyć metraż i pokoje na osobę, Polacy wciąż niemal dwa razy częściej niż przeciętny mieszkaniec UE żyją w przeludnionych mieszkaniach, a ta różnica zmniejsza się powoli. Dla kupujących i najemców ważniejsze od krajowych średnich jest to, co dzieje się w ich mieście i dzielnicy.
Jesteś pośrednikiem nieruchomości?
Zbuduj na RentMarket.pl profil, który pracuje, zanim wykonasz pierwszy telefon. Zamiast zimnych telefonów – świadome zaproszenia od właścicieli.
Przypisy
- Adam Roguski, „Szef PZFD: niedobór mieszkań powoduje napięcia społeczne” (wywiad z Maciejem Wandzelem), Rzeczpospolita, 23.10.2026 – rp.pl
- „Zasoby mieszkaniowe wzrosły do 16,2 mln mieszkań na koniec 2025 roku – dane GUS”, Portal Finansowy BANK.pl (ISBnews), 16.09.2026 – bank.pl
- Bartosz Turek, „Jest lepiej, ale w innych krajach UE jest jeszcze lepiej – na tysiąc osób mamy już 434 mieszkania”, Portal Finansowy BANK.pl, 1.02.2026 – bank.pl
- Eurostat, „Overcrowding rate by age, sex and poverty status – total population” (ilc_lvho05a), aktualizacja 20.10.2026 – ec.europa.eu
- „Ile mieszkań brakuje w Polsce?”, Demagog.org.pl, 12.06.2024 – demagog.org.pl
- Edyta Wara-Wąsowska, „Luka mieszkaniowa zniknie do 2030 roku” (omówienie analizy Alior Banku „Co czeka polski rynek mieszkaniowy?”), Bezprawnik.pl, 18.07.2025 – bezprawnik.pl
- GUS, „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–wrzesień 2026 r.”, informacja sygnalna, 20.10.2026 – stat.gov.pl
- Marcin Kaźmierczak, „Szukający mieszkań wreszcie odetchną. Ceny pozostają stabilne, prócz jednego rynku”, Bankier.pl, 26.10.2026 – bankier.pl
