Balkony, wodomierze, fundusz remontowy i sposób głosowania nad uchwałami – nowelizacja ustawy o własności lokali ma uporządkować sprawy, o które we wspólnotach mieszkaniowych toczą się spory od lat. Projekt powstał na początku 2026 roku, ale pod koniec października wciąż nie przyjął go rząd. Porównujemy, jak jest dziś i co ma się zmienić, a na przykładzie balkonu pokazujemy, kto zapłaci za remont.
Na jakim etapie jest nowelizacja ustawy o własności lokali
Projekt o numerze UD312 przygotował resort finansów i gospodarki. Prace ruszyły w lutym 2026 roku, a Rada Ministrów miała go przyjąć w II kwartale. Tak się nie stało – według stanu na 25 października projekt jest na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów. [1]
Po przyjęciu przez rząd ustawa musi jeszcze przejść przez Sejm i Senat oraz zostać podpisana przez prezydenta. Projekt przewiduje, że wejdzie w życie trzy miesiące po ogłoszeniu. Infor.pl ocenia, że realny termin to I lub II kwartał 2027 roku. [1] Do tego czasu zapisy mogą się jeszcze zmienić. [3]
Słowniczek wspólnoty
Wspólnota mieszkaniowa – ogół właścicieli lokali w jednym budynku. Powstaje z mocy prawa, gdy w budynku zostanie wyodrębniony pierwszy lokal.
Nieruchomość wspólna – grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali, na przykład dach, klatka schodowa czy piony instalacyjne.
Udział – część nieruchomości wspólnej przypadająca na dany lokal. Od jego wielkości zależą zaliczki i siła głosu w uchwałach.
Zarząd a zarządca – zarząd to wybrani przez właścicieli członkowie, często sąsiedzi. Zarządca to zwykle firma, której wspólnota powierza administrowanie budynkiem.
Odpowiedzialność subsydiarna – odpowiedzialność „zastępcza”: wierzyciel może sięgnąć do majątku właścicieli dopiero wtedy, gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna.
Jak jest dziś i co proponuje projekt
Ustawa o własności lokali pochodzi z 1994 roku i według autorów zmian od około 30 lat nie przeszła gruntownej aktualizacji. [2] Najważniejsze różnice zestawiamy poniżej.
| Sprawa | Dziś | Według projektu |
|---|---|---|
| Balkon | przepisy nie rozstrzygają, kto odpowiada za konstrukcję | płyta, izolacja i balustrada należą do części wspólnej |
| Wodomierze i podzielniki | ustawa nie przesądza, czyje są urządzenia | część wspólna, za montaż i wymianę odpowiada wspólnota |
| Uchwała zbierana od właścicieli | bezwzględna większość wszystkich udziałów | zwykła większość oddanych głosów, liczona udziałami |
| Powołanie zarządcy | uchwała u notariusza | bez formy aktu notarialnego |
| Fundusz remontowy | brak w ustawie | odrębny majątek wspólnoty |
| Wady części wspólnych | wspólnota zbiera cesje roszczeń od właścicieli | wspólnota sama dochodzi rękojmi |
| Sprawozdanie roczne | do końca marca | do końca kwietnia |
Zmiana zasad głosowania budzi najwięcej kontrowersji. Dziś uchwała zbierana od właścicieli wymaga poparcia ponad połowy wszystkich udziałów, więc bierność części sąsiadów potrafi zablokować remont. Po zmianie liczyłyby się tylko oddane głosy, a termin na ich zebranie wynosiłby co najmniej dwa tygodnie. Krytycy wskazują, że w budynkach z rozproszoną własnością decyzje może podejmować niewielka grupa aktywnych właścicieli. [3] [2]
Kto zapłaci za remont balkonu
Balkony to klasyczny powód sporów między właścicielami a zarządem. Projekt dzieli balkon na dwie części: elementy konstrukcyjne – dźwigary, płytę z izolacją, balustradę i fragmenty elewacji – zalicza do nieruchomości wspólnej, a wewnętrzną przestrzeń użytkową zostawia przy lokalu. [3]
Przykład: pęknięta płyta balkonu w bloku z lat 70.
Właściciel mieszkania na trzecim piętrze zauważa, że płyta balkonu kruszy się od spodu, a balustrada się chwieje. Dziś zarząd może twierdzić, że balkon należy do lokalu i naprawa to sprawa właściciela – a właściciel, że to konstrukcja budynku.
Według projektu naprawa płyty, izolacji i balustrady byłaby zadaniem wspólnoty, finansowanym na przykład z funduszu remontowego. Właściciel odpowiadałby za to, co znajduje się wewnątrz balkonu i co sam tam urządził.
Infor.pl zwraca uwagę na zastrzeżenie resortu: to, czy dany element balkonu należy do części wspólnej, ma zależeć od konkretnego budynku. [1] Nowe przepisy nie zakończą więc wszystkich sporów, ale dadzą wspólnotom punkt wyjścia.
Nowe obowiązki właścicieli mieszkań
Projekt nie tylko porządkuje uprawnienia, ale też dodaje obowiązki. Właściciel musiałby udostępnić lokal do kontroli instalacji i wykonać zalecenia pokontrolne, a przy uporczywej odmowie nadzór budowlany mógłby nałożyć grzywnę. W razie zagrożenia pożarowego lub sanitarnego wejście do mieszkania byłoby możliwe z udziałem policji lub straży pożarnej. [2] Te kontrole to m.in. obowiązkowy pięcioletni przegląd budynku i instalacji elektrycznej.
Wspólnota mogłaby też podnieść zaliczki konkretnemu właścicielowi, którego sposób korzystania z lokalu generuje dodatkowe koszty, na przykład przez nadmierne zużycie mediów. Musiałaby jednak wykazać to wyliczeniem. Zaliczki na ciepło, wodę, ścieki i odpady byłyby płatne do 10. dnia każdego miesiąca. [1] To może dotyczyć m.in. mieszkań wynajmowanych na doby, o których ograniczaniu przez wspólnoty piszemy w tekście o nowej ustawie o najmie krótkoterminowym.
Właściciele odpowiadaliby też subsydiarnie za długi wspólnoty, proporcjonalnie do udziałów. W zamian zyskaliby prawo wglądu w dokumenty wspólnoty, a korespondencja elektroniczna zostałaby zrównana z pisemną. Właściciele mający co najmniej 1/10 udziałów mogliby sami zwołać zebranie, jeśli nie zrobi tego zarząd. [1]
Co to oznacza dla kupujących i sprzedających
Kupując mieszkanie w bloku, kupujesz też udział w nieruchomości wspólnej – razem z jej stanem technicznym i długami. Dlatego przed zakupem warto poprosić zarząd o ostatnie uchwały, plan remontów i stan funduszu remontowego. Szerzej opisujemy to w poradniku na co zwrócić uwagę przed zakupem. Jeśli sprzedajesz, uporządkowane dokumenty wspólnoty pomagają w negocjacjach – i warto o nich wspomnieć, gdy dodajesz ogłoszenie sprzedaży mieszkania.
Przeczytaj też
Liczniki zdalnego odczytu obowiązkowe w blokach od 2027 – co zmieni się w rozliczaniu ciepła i wody.
Rząd chce uregulować grunty pod blokami spółdzielczymi – druga reforma dotycząca budynków wielorodzinnych.
Najczęstsze pytania
Czy nowe przepisy dla wspólnot już obowiązują?
Nie. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali czeka na przyjęcie przez rząd, a potem musi przejść przez Sejm i Senat. Zmiany mają wejść w życie trzy miesiące po ogłoszeniu ustawy.
Czy wspólnota będzie mogła wejść do mojego mieszkania bez zgody?
Tylko w sytuacji zagrożenia, na przykład pożarowego lub sanitarnego, i z udziałem policji albo straży pożarnej. W pozostałych przypadkach właściciel miałby obowiązek udostępnić lokal do kontroli, a za uporczywą odmowę groziłaby grzywna.
Czy będę odpowiadać za długi wspólnoty?
Według projektu tak, ale tylko subsydiarnie i proporcjonalnie do swoich udziałów – czyli wtedy, gdy egzekucja z majątku wspólnoty nie przyniesie skutku.
Podsumowanie
Nowelizacja ustawy o własności lokali ma rozstrzygnąć, do kogo należą balkony i liczniki, ułatwić podejmowanie uchwał i dać wspólnotom fundusz remontowy jako odrębny majątek. W zamian właściciele dostaną nowe obowiązki, w tym udostępnianie lokalu do kontroli. Projekt od miesięcy czeka jednak na decyzję rządu, więc zmiany najwcześniej wejdą w życie w 2027 roku. Do tego czasu obowiązują dotychczasowe zasady.
Sprzedajesz albo wynajmujesz nieruchomość?
Na RentMarket.pl to Ty decydujesz, czy i z którym pośrednikiem rozmawiasz: współpraca otwarta, na wyłączność albo sprzedaż samodzielna. Bez zalewu telefonów, a podstawowe funkcje są bezpłatne.
Przypisy
- P. Huczko, Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych w 2027 r. Balkony, liczniki, podwyżki zaliczek, udostępnienie lokalu, definicja wspólnoty i inne zmiany, Infor.pl, 25.10.2026 – infor.pl
- D. Jędrzejewski, Nowelizacja ustawy o własności lokali 2026. Balkony, uchwały i remonty – ważne zmiany dla wspólnot mieszkaniowych, Murator, 12.03.2026 – muratordom.pl
- M. Szapczack, Ustawa o własności lokali 2026: balkony i liczniki, IleZaMetr.pl, 2026 – ilezametr.pl
