Cudzoziemcy kupują coraz więcej mieszkań w Polsce

Cudzoziemcy kupują w Polsce coraz więcej mieszkań. Według najnowszego raportu NBP o rynku nieruchomości obywatele Ukrainy i Białorusi odpowiadali na początku 2026 r. za 13% zakupów, a udział polskich kupujących spadł do 77%. Dane MSWiA mówią o 17,7 tys. mieszkań nabytych przez cudzoziemców w 2025 r. Jednocześnie 19 listopada 2026 r. zaczną obowiązywać nowe zasady przekazywania aktów notarialnych do MSWiA. Wyjaśniamy, kto kupuje, na jakich zasadach i co to oznacza dla sprzedających.

Kto kupuje mieszkania w Polsce – dane NBP

Narodowy Bank Polski opublikował w październiku coroczny raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Jedna z jego części dotyczy struktury nabywców mieszkań. Dane pochodzą z ankiety przeprowadzonej na początku 2026 r. wśród biur pośrednictwa, więc pokazują rynek widziany z ich perspektywy, a nie pełną statystykę transakcji [1][2].

Według pośredników polskie osoby fizyczne kupiły w I kwartale 2026 r. 77% mieszkań. Rok wcześniej było to 80%, a w I kwartale 2024 r. – 82%. NBP wiąże ten spadek przede wszystkim z rosnącą aktywnością obywateli Ukrainy i Białorusi. Ich udział wśród kupujących wzrósł w ciągu dwóch lat z 9% do 13%, czyli mniej więcej do co ósmej transakcji. Kupujący z innych krajów mieli 4% udziału, fundusze inwestycyjne 2%, a pozostałe podmioty 3% [1].

Obywatele Ukrainy i Białorusi wśród nabywców mieszkań (I kwartał, % zakupów)

9%

11%

13%

I kw. 2024I kw. 2025I kw. 2026

Dane do wykresu

I kw. 2024	9%
I kw. 2025	11%
I kw. 2026	13%

Ten sam raport pokazuje też, że cudzoziemcy są jeszcze bardziej widoczni na rynku najmu. W badaniu NBP z lutego 2026 r. pośrednicy ocenili, że imigranci ekonomiczni zawierali 11–13% umów najmu, a uchodźcy 10–12%. Łącznie daje to około jednej piątej do jednej czwartej rynku [4].

17,7 tys. mieszkań w rok – co pokazuje rejestr MSWiA

Pełniejszy obraz daje rejestr prowadzony przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Trafiają do niego wszystkie zakupy nieruchomości przez cudzoziemców: zarówno te, które wymagały zezwolenia, jak i te, które go nie wymagały. W 2025 r. cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 17,7 tys. mieszkań, o 2% więcej niż rok wcześniej. Dziesięć lat wcześniej, w 2015 r., było to zaledwie 3,8 tys. [3].

Na pierwszym miejscu są obywatele Ukrainy. W 2025 r. kupili prawie 9,3 tys. mieszkań o łącznej powierzchni ponad 548 tys. m². To więcej niż obywatele wszystkich pozostałych 115 krajów z zestawienia razem. Na drugim miejscu są Białorusini, którzy kupili ponad 2,7 tys. mieszkań, siedem razy więcej niż w 2019 r. Przybywa też kupujących z Indii, Turcji i Czech. Zainteresowanie obywateli Europy Zachodniej maleje. Na przykład Niemcy kupili w 2025 r. mieszkania o łącznej powierzchni niespełna 44 tys. m², wobec ponad 75 tys. m² w 2022 r. [3].

Dziś Polska przyciąga głównie ludzi, którzy przyjeżdżają tu pracować, studiować, zakładać firmy.

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl, w rozmowie z „Pulsem Biznesu” [3]

Ekspert zwraca uwagę na zmianę profilu kupujących. Kilkanaście lat temu na polski rynek mieszkaniowy przychodził głównie kapitał nastawiony na szybki zysk. Dziś mieszkania kupują przede wszystkim ludzie, którzy chcą w Polsce zamieszkać na dłużej [3]. Dla rynku to ważna różnica. Taki kupujący szuka zwykle mieszkania dla siebie i rodziny, a nie lokalu pod szybką odsprzedaż.

Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania?

Zasady określa ustawa z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co do zasady zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Ustawa przewiduje jednak szereg wyjątków. Najważniejszy dla rynku mieszkaniowego dotyczy samodzielnego lokalu mieszkalnego: na jego zakup zezwolenie nie jest potrzebne [5].

Co kupuje cudzoziemiec	Czy potrzebne jest zezwolenie MSWiA
Samodzielny lokal mieszkalny (mieszkanie na własność)	nie, z wyjątkiem lokali w strefie nadgranicznej
Miejsce w garażu związane z mieszkaniem	nie, jeśli służy potrzebom mieszkaniowym nabywcy (poza strefą nadgraniczną)
Dom z działką, działka budowlana	tak, chyba że kupujący ma od co najmniej 5 lat zezwolenie na pobyt stały lub status rezydenta długoterminowego UE (dla małżonka obywatela Polski – 2 lata)
Dowolna nieruchomość – obywatel państwa EOG lub Szwajcarii	nie, poza wyjątkami dotyczącymi m.in. gruntów rolnych i leśnych

Obywatele Ukrainy i Białorusi nie należą do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Mogą więc bez zezwolenia kupić mieszkanie w bloku czy kamienicy. Na zakup domu z działką potrzebują już zezwolenia, chyba że spełniają warunek odpowiednio długiego pobytu w Polsce. Bez względu na to, czy zezwolenie było potrzebne, każdy taki zakup trafia do rejestru prowadzonego przez MSWiA [5].

Nowelizacja od 19 listopada 2026 – akty trafią do MSWiA elektronicznie

Rejestr zasilają notariusze. Po każdym akcie, w którym nieruchomość kupuje cudzoziemiec, muszą w ciągu 7 dni przesłać do ministerstwa wypis aktu. Do tej pory robili to w formie papierowej. W 2025 r. do MSWiA wpłynęło w ten sposób 38 904 dokumentów, a w 2026 r. do 29 czerwca – kolejne 16 108. Ministerstwo co roku odnotowuje opóźnienia i braki w przesyłkach [7].

Rząd przyjął projekt zmian 2 czerwca 2026 r. [6]. Sejm uchwalił ustawę 17 lipca: za głosowało 261 posłów, nikt nie był przeciw, a 182 wstrzymało się od głosu. Prezydent podpisał ją 13 sierpnia [8]. Ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 18 sierpnia i wchodzi w życie 19 listopada 2026 r. [9].

Najważniejsze zmiany są następujące [9][6]:

• Koniec przesyłek papierowych. Notariusz umieszcza elektroniczny wypis aktu w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN), które prowadzi Krajowa Rada Notarialna.
• Przekazanie do ministerstwa. Krajowa Rada Notarialna niezwłocznie przesyła dokumenty do MSWiA przez system teleinformatyczny.
• Termin bez zmian. Na przekazanie dokumentów nadal jest 7 dni od sporządzenia aktu.
• Nowa opłata. Za umieszczenie dokumentów w repozytorium notariusz pobierze opłatę od stron umowy. Jej wysokość określi rozporządzenie.
• Bez nowych warunków zakupu. Nowelizacja nie zmienia zasad, na jakich cudzoziemiec może kupić nieruchomość, ani przesłanek wydania zezwolenia. Akty sporządzone przed 19 listopada podlegają dotychczasowym przepisom.

Co to oznacza dla sprzedających i kupujących

Dla właściciela, który sprzedaje mieszkanie, kupujący z zagranicy to coraz częściej zwykły klient. Najczęściej jest to osoba, która od kilku lat mieszka i pracuje w Polsce. Sama transakcja przebiega tak samo jak z polskim kupującym. Obowiązek zgłoszenia zakupu do MSWiA spoczywa na notariuszu, a nie na sprzedającym.

Inaczej jest przy sprzedaży domu lub działki. Jeśli kupujący spoza EOG potrzebuje zezwolenia, a go nie ma, nabycie jest z mocy ustawy nieważne [5]. Uzyskanie zezwolenia wymaga też czasu. W takiej sytuacji warto najpierw ustalić z notariuszem, czy zezwolenie jest potrzebne, i uzależnić od niego termin aktu. Sprzedający mieszkanie w gminie przygranicznej powinien z kolei sprawdzić, czy lokal leży w strefie nadgranicznej.

Cudzoziemiec, który kupuje pierwsze mieszkanie, powinien pamiętać, że wymagania kredytowe ustala każdy bank osobno. Warto też wliczyć w koszty transakcji nową opłatę za repozytorium, gdy rozporządzenie określi już jej wysokość.

Najczęściej zadawane pytania

Czy obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?

Tak. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia MSWiA, niezależnie od obywatelstwa. Wyjątkiem są lokale w strefie nadgranicznej [5].

Czy cudzoziemiec spoza Unii Europejskiej może kupić dom z działką?

Może, ale zwykle potrzebuje zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Zezwolenie nie jest wymagane między innymi wtedy, gdy kupujący mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub statusu rezydenta długoterminowego UE [5].

Czy nowelizacja z listopada 2026 r. utrudnia cudzoziemcom zakup mieszkania?

Nie. Zmienia się tylko sposób, w jaki notariusze przekazują dokumenty do MSWiA – zamiast papieru będzie droga elektroniczna. Warunki zakupu pozostają takie same. Nowością dla stron umowy jest jedynie opłata za umieszczenie dokumentów w repozytorium [9].

Najważniejsze wnioski

Cudzoziemcy kupują coraz więcej mieszkań w Polsce i są już stałą częścią rynku. Według NBP co ósmy kupujący na początku 2026 r. był obywatelem Ukrainy lub Białorusi. Według MSWiA w 2025 r. cudzoziemcy kupili ponad 17,7 tys. mieszkań. Kupują głównie osoby, które w Polsce pracują i chcą tu zostać. Zasady zakupu się nie zmieniają: na mieszkanie zezwolenie zwykle nie jest potrzebne, na dom z działką – zazwyczaj tak. Od 19 listopada 2026 r. zmienia się tylko obieg dokumentów, który przechodzi z papieru do systemu elektronicznego notariuszy.

Przypisy

1. Damian Gajos, „Co ósmy kupujący mieszkanie w Polsce to obywatel Ukrainy lub Białorusi. Dane NBP” (omówienie raportu NBP), Comparic.pl, 22.10.2026 – comparic.pl
2. Narodowy Bank Polski, „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r.”, nbp.pl, październik 2026 – nbp.pl (PDF)
3. Malwina Gadawa (oprac., PAP za „Pulsem Biznesu”), „Cudzoziemcy kupują mieszkania w Polsce. Jest zdecydowany lider” (dane MSWiA), money.pl, 27.05.2026 – money.pl
4. Malwina Gadawa (oprac., PAP), „Co piąta umowa najmu przypada na migrantów. Są nowe dane NBP”, money.pl, 2.10.2026 – money.pl
5. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jedn. Dz.U. 2017 poz. 2278 z późn. zm. (art. 1, art. 8, art. 8a) – isap.sejm.gov.pl
6. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, „Projekt ustawy o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie”, gov.pl, 2.06.2026 – gov.pl
7. PAP, „Sejm: Komisja za projektem nowelizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców”, WNP.pl, 2.07.2026 – wnp.pl
8. Sejm RP, przebieg procesu legislacyjnego – rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie, druk nr 2699 – sejm.gov.pl
9. Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 1099 – isap.sejm.gov.pl