Mieszkanie z przetargu za 78 tys. zł brzmi jak okazja, której na wolnym rynku już nie ma. Agencja Mienia Wojskowego regularnie wystawia jednak na licytacje lokale w małych miejscowościach i w dużych miastach, a wolne mieszkania sprzedaje też PKP. Cena wywoławcza to tylko punkt wyjścia: trzeba wpłacić wadium, przebić innych uczestników i zapłacić całą kwotę przed podpisaniem aktu notarialnego. Wyjaśniamy krok po kroku, jak kupić mieszkanie z przetargu i gdzie kryją się ryzyka.
Co wystawia na sprzedaż Agencja Mienia Wojskowego
„Rzeczpospolita” opisała w tym tygodniu aktualne ogłoszenia AMW. Najtańsze lokale mają ceny wywoławcze od około 80 tys. zł, ale większość z nich wymaga generalnego remontu. Im większe miasto, tym wyższa cena na starcie licytacji. [1]
| Lokalizacja | Powierzchnia | Cena wywoławcza | Cena za 1 m² (wyliczenie) |
|---|---|---|---|
| Mirosławiec Górny, blok z 1962 r. | 38 m² | 78 tys. zł | ok. 2 050 zł |
| Węgrzyce, blok z lat 50. | 12 m² | 89 tys. zł | ok. 7 420 zł |
| Jelenia Góra, centrum | 35 m² | 305 tys. zł | ok. 8 710 zł |
| Warszawa, 4. piętro | 26 m² | 536 tys. zł | ok. 20 620 zł |
Rozpiętość jest ogromna. W Mirosławcu Górnym metr kosztuje na starcie około 2 tys. zł, w Warszawie ponad dziesięć razy więcej. Warto też zwrócić uwagę na lokal w Węgrzycach: ma tylko 12 m², a toaleta znajduje się po drugiej stronie korytarza. [1] Niska cena całkowita nie zawsze oznacza więc niską cenę metra.
Podobny obraz dawały czerwcowe przetargi AMW. Według analityków direct.money.pl ceny wywoławcze w Warszawie wynosiły wtedy najczęściej około 15 tys. zł za metr, podczas gdy średnia cena ofertowa na Woli sięgała około 17,5 tys. zł. Agencja ustala ceny wywoławcze zwykle na poziomie dwóch trzecich wartości szacunkowej. [2] Ostateczna cena po licytacji bywa jednak wyraźnie wyższa.
Drugim państwowym sprzedawcą jest PKP S.A. Spółka zarządza ponad 100 tys. nieruchomości, a wśród nich sprzedaje wolne lokale mieszkalne w budynkach, których jest właścicielem lub współwłaścicielem. [3]
Słowniczek przetargowy
Cena wywoławcza – kwota, od której zaczyna się licytacja. Nikt nie kupi lokalu taniej.
Wadium – zabezpieczenie wpłacane przed przetargiem. Zwycięzcy zalicza się je na poczet ceny, pozostałym uczestnikom zwraca się je po przetargu.
Postąpienie – kwota, o którą uczestnik podnosi ostatnią zaoferowaną cenę.
Przetarg ustny nieograniczony – otwarta licytacja, w której może wziąć udział każdy, kto wpłacił wadium. Wygrywa najwyższa cena.
Rokowania – negocjacje ceny, które sprzedający może zorganizować, gdy dwa przetargi nie przyniosą wyniku.
Jak kupić mieszkanie z przetargu w pięciu krokach
Sprzedaż mieszkań przez AMW opiera się na ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z 2004 roku o przetargach. [4] PKP stosuje dodatkowo własne rozporządzenie ministra infrastruktury z 2009 roku, dlatego szczegóły zawsze trzeba sprawdzić w konkretnym ogłoszeniu. [5]
Krok 1. Znajdź ogłoszenie i przeczytaj je w całości
AMW publikuje ogłoszenia w prasie i na swojej stronie internetowej co najmniej 30 dni przed przetargiem. Przetargi prowadzą oddziały regionalne agencji. [6] PKP ogłasza przetarg w ogólnopolskim dzienniku i na pkp.pl, również z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem, gdy cena wywoławcza przekracza równowartość 5 tys. euro. [5] Z ogłoszenia dowiesz się, ile wynosi wadium i do kiedy trzeba je wpłacić. Jeśli nie ma w nim terminu oględzin, zapytaj o niego oddział sprzedający lokal.
Krok 2. Obejrzyj lokal i sprawdź dokumenty
Mieszkania z przetargów to zwykle stare zasoby, często wymagające remontu od podstaw. [1] Dlatego przed licytacją warto sprawdzić kilka rzeczy:
- Księgę wieczystą lokalu albo informację, że jej nie ma – to zalecenie analityków direct.money.pl. [2]
- Stan techniczny – instalacje, okna, piony, wilgoć w piwnicy i na klatce schodowej.
- Formę własności gruntu. Większość nieruchomości PKP stanowi własność Skarbu Państwa oddaną spółce w użytkowanie wieczyste. [3]
- Koszty utrzymania – wysokość zaliczek we wspólnocie i plany remontowe budynku.
Krok 3. Wpłać wadium i przygotuj dokumenty
Przepisy pozwalają ustalić wadium na poziomie od 5 do 20% ceny wywoławczej. [7] Według direct.money.pl AMW wymaga zwykle 5 lub 10%. Przy droższych lokalach to już duże kwoty: przy 37-metrowym mieszkaniu na warszawskiej Woli wadium sięgało 56 tys. zł. [2] Pieniądze muszą wpłynąć w terminie z ogłoszenia, a organizator musi to potwierdzić najpóźniej 3 dni przed przetargiem. [7]
Na przetarg AMW trzeba zabrać dowód tożsamości i numer rachunku do zwrotu wadium. Osoba w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową potrzebuje zgody współmałżonka na zakup za zaoferowaną cenę. Pełnomocnik musi mieć pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. [6]
Krok 4. Licytuj z góry ustalonym limitem
W przetargu ustnym o wysokości postąpienia decydują uczestnicy. Nie może ono jednak wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej, zaokrąglonego w górę do pełnych dziesiątek złotych. Przetarg jest ważny nawet przy jednym uczestniku, jeśli zaoferuje on co najmniej jedno postąpienie. [7] Gdy nikt nie przebije ceny wywoławczej, przetarg kończy się wynikiem negatywnym. Po dwóch takich przetargach AMW może zorganizować kolejne albo przejść do rokowań. [6]
Przykład: licytacja kawalerki w Warszawie za 536 tys. zł
Wadium wyniesie od 26 800 zł (5%) do 107 200 zł (20%), zależnie od ogłoszenia. Najmniejsze postąpienie to 1% ceny wywoławczej, czyli 5 360 zł.
Załóżmy, że dwie osoby przebijają się na zmianę i padnie 12 minimalnych postąpień. Cena wzrośnie wtedy o 64 320 zł, do 600 320 zł. Za metr kwadratowy nabywca zapłaci już około 23 090 zł, a nie 20 620 zł jak na starcie.
Do ceny trzeba doliczyć koszty notarialne i sądowe oraz remont. Przykład jest hipotetyczny; liczba postąpień w prawdziwej licytacji może być zupełnie inna.
Krok 5. Zapłać przed aktem notarialnym
Organizator przetargu ma 21 dni od rozstrzygnięcia na zawiadomienie nabywcy o miejscu i terminie podpisania umowy. Termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia zawiadomienia. Jeśli zwycięzca bez usprawiedliwienia nie przyjdzie do notariusza, sprzedający może odstąpić od umowy, a wadium przepada. [8]
Całą cenę trzeba zapłacić najpóźniej w dniu zawarcia umowy, jeszcze przed jej podpisaniem. [6] PKP również wymaga dowodu wpłaty przed aktem i nie rozkłada ceny na raty. [3] Kto chce kupić na kredyt, powinien jeszcze przed licytacją zapytać bank, czy zdąży wypłacić pieniądze w takim terminie i na takich warunkach.
Szanse i ryzyka zakupu od państwa
Co przemawia za przetargiem
- Cena wywoławcza bywa niższa od rynkowej, bo zwykle wynosi dwie trzecie wartości szacunkowej.
- Procedura jest jawna i oparta na przepisach, a ogłoszenia są publiczne.
- Sprzedającym jest instytucja państwowa, a cenę wyjściową ustala rzeczoznawca.
- Przegrany uczestnik odzyskuje wadium najpóźniej w ciągu 3 dni od zamknięcia przetargu.
O czym trzeba pamiętać
- Licytacja może podnieść cenę do poziomu rynkowego albo wyżej.
- Większość lokali wymaga generalnego remontu.
- Pieniądze trzeba mieć gotowe przed aktem, a PKP nie przyjmuje płatności w ratach.
- Rezygnacja po wygranej oznacza utratę wadium.
Dodatkowy warunek dotyczy cudzoziemców: jeśli zakup wymaga zezwolenia MSWiA, trzeba je uzyskać przed podpisaniem umowy. Bez niego AMW zatrzymuje wadium. [6]
Przetarg a wykup przez najemcę
Nie każde mieszkanie AMW trafia na licytację. Lokale zajmowane przez najemców z tytułem prawnym agencja może sprzedać im bez przetargu, z bonifikatą 90 lub 95% wartości rynkowej, ograniczoną do 200 tys. zł. Bonifikata nie obejmuje udziału w gruncie, a przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat trzeba ją zwrócić. [9] Na przetargi trafiają więc głównie lokale, których nie wykupili dotychczasowi lokatorzy. Ogłoszenie powinno wyjaśniać, czy mieszkanie jest wolne – a jeśli tego nie robi, warto zapytać oddział AMW przed wpłatą wadium.
Jeśli porównujesz ofertę z przetargu z cenami na rynku, przyda się nasz tekst o tym, o ile ceny transakcyjne są niższe od ofertowych. Rynkowe ceny mieszkań używanych opisaliśmy we wpisie o rynku wtórnym w III kwartale 2026 roku.
Podsumowanie
Mieszkanie z przetargu AMW lub PKP może być tańsze od lokalu z ogłoszenia, ale tylko dla osoby przygotowanej. Trzeba znać zasady licytacji, mieć gotówkę na wadium i całą cenę przed aktem oraz realnie oszacować koszt remontu. Przed przetargiem obejrzyj lokal, sprawdź księgę wieczystą i ustal maksymalną kwotę, której nie przekroczysz. Okazją jest dopiero cena końcowa razem z remontem, a nie sama cena wywoławcza.
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- Joanna Kamińska, „80 tys. zł za 38-metrowe mieszkanie. Agencja rządowa wyprzedaje nieruchomości”, rp.pl, 19.10.2026 – rp.pl
- „Państwo sprzedaje mieszkania za mniej niż 2 tys. zł za mkw. Chętnych może zaskoczyć jeden szczegół”, direct.money.pl, 1.06.2026 – direct.money.pl
- PKP S.A., „Sprzedaż – pytania i odpowiedzi”, pkp.pl – pkp.pl
- Agencja Mienia Wojskowego, „Zasady nabywania nieruchomości”, amw.com.pl – amw.com.pl
- PKP S.A., „Ogólne warunki sprzedaży”, pkp.pl – pkp.pl
- Agencja Mienia Wojskowego, „Przetargi” (zasady nabywania nieruchomości), amw.com.pl – amw.com.pl
- Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. 2021 poz. 2213), § 4 i § 14 – isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1145), art. 40–41 – isap.sejm.gov.pl
- Agencja Mienia Wojskowego, „Sprzedaż lokali”, amw.com.pl – amw.com.pl
