Od 1 października 2026 roku obowiązują nowe limity cen metra kwadratowego w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym, czyli w programie znanym jako kredyt bez wkładu własnego. W Warszawie metr nowego mieszkania może kosztować do 17 497,70 zł, o ponad 1,3 tys. zł więcej niż w poprzednim kwartale. Pokazujemy krok po kroku, jak sprawdzić, czy wybrane mieszkanie zmieści się w programie i ile pokryje gwarancja BGK.
Nowe limity cen metra od 1 października
Bank Gospodarstwa Krajowego co kwartał ogłasza maksymalne ceny 1 m² mieszkań, które można kupić w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Limity na IV kwartał 2026 roku obowiązują od 1 października. Najwyższy dotyczy Warszawy i wynosi 17 497,70 zł za metr na rynku pierwotnym oraz 16 247,87 zł na rynku wtórnym. [1] [2]
W poprzednim kwartale warszawski limit dla nowych mieszkań wynosił 16 167,42 zł. Wzrósł więc o 1 330,28 zł, czyli o około 8,2%. [5] Na drugim końcu zestawienia miast wojewódzkich jest Toruń z limitem 9 983,75 zł dla rynku pierwotnego i 9 270,63 zł dla wtórnego. W dniu ogłoszenia komunikatu brakowało jeszcze stawek dla Wrocławia, Opola i Białegostoku. [3]
Limit ceny 1 m² nowego mieszkania w programie, IV kw. 2026 (zł)
Dane do wykresu
| Warszawa | 17 497,70 zł |
| Poznań | 14 645,40 zł |
| Kraków | 14 018,90 zł |
| Gdańsk | 13 732,60 zł |
| Rzeszów | 12 634,30 zł |
| Szczecin | 12 420,10 zł |
| Lublin | 11 958,97 zł |
| Katowice | 11 172,70 zł |
| Bydgoszcz | 10 726,10 zł |
| Łódź | 10 062,50 zł |
Różnica między miastami jest duża: metr nowego mieszkania w stolicy może być w programie droższy o blisko 7,5 tys. zł niż w Łodzi. Limit dla rynku wtórnego jest w każdym mieście niższy niż dla pierwotnego – w Warszawie o 1 249,83 zł, w Łodzi o 718,75 zł. [4]
Kredyt bez wkładu własnego – jak działa gwarancja BGK
Nazwa „kredyt bez wkładu własnego” jest skrótem. Państwo nie dopłaca do ceny mieszkania, tylko poręcza bankowi brakującą część wkładu. Gwarancja BGK może objąć do 20% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. zł. Kosztuje 1% kwoty objętej gwarancją, maksymalnie 1 000 zł. [4]
Własne oszczędności nie są zakazane, ale mają górną granicę. Wkład może wynieść najwyżej 200 tys. zł i nie więcej niż 20% wydatków przy zmiennym oprocentowaniu albo 30% przy stałym lub okresowo stałym. Kredyt trzeba zaciągnąć na co najmniej 15 lat. [1]
Prawdziwą dopłatą jest dopiero tzw. spłata rodzinna. Gdy w trakcie spłaty kredytu urodzi się lub zostanie przysposobione drugie dziecko, BGK spłaca 20 tys. zł kapitału, a przy trzecim i kolejnym dziecku – 60 tys. zł. Pieniądze trafiają do banku, nie na konto kredytobiorcy. [3]
Program szybko zyskał popularność. Według danych BGK przytaczanych przez Interię do końca pierwszego półrocza 2026 roku udzielono 46,8 tys. takich kredytów, wobec 8,6 tys. na koniec 2024 roku. Mimo nazwy aż 46% korzystających to osoby samotne, a około 80% nie skończyło 35 lat. Dwie trzecie kredytów posłużyło do zakupu mieszkania z rynku wtórnego. [5]
„Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy na pewno przestał być programem niszowym”
Andrzej Prajsnar, Tabelaofert.pl, cytowany przez Interię [5]
Jak sprawdzić, czy mieszkanie zmieści się w programie
O tym, czy konkretna oferta wchodzi w grę, najczęściej decyduje cena metra, a nie łączna kwota. Zanim zaczniesz rozmowy z bankiem, przejdź przez pięć prostych kroków.
Krok 1. Ustal, który limit Cię dotyczy
Limit zależy od dwóch rzeczy: położenia mieszkania i rynku. Osobne stawki obowiązują w mieście wojewódzkim, w gminach z nim sąsiadujących i w pozostałej części województwa. Na Mazowszu dla nowych mieszkań to odpowiednio 17 497,70 zł, 13 530,10 zł i 11 275,10 zł za metr. [3] Mieszkanie w Ząbkach czy Markach podlega więc zupełnie innej granicy niż lokal kilka kilometrów dalej, w granicach Warszawy.
Krok 2. Podziel cenę przez powierzchnię
Cenę z ogłoszenia podziel przez powierzchnię użytkową i porównaj wynik z limitem. Możesz też policzyć odwrotnie: pomnóż limit przez metraż, a dostaniesz najwyższą cenę, jaką może mieć mieszkanie tej wielkości. Gdy oferta jest tuż nad granicą, czasem wystarczy niewielka negocjacja ceny.
Krok 3. Sprawdź warunki osobiste
Z programu mogą skorzystać osoby samotne, małżeństwa oraz pary w związku nieformalnym, które wychowują co najmniej jedno wspólne dziecko. [3] Przeszkodą może być umowa kredytu na nieruchomość mieszkalną zawarta w ciągu 36 miesięcy przed wnioskiem albo przekazanie mieszkania lub domu bliskiej osobie w ciągu ostatnich pięciu lat. [4] Z programu można skorzystać tylko raz. [1]
Krok 4. Policz, ile pokryje gwarancja
Gwarancja zastępuje do 20% ceny, ale nie więcej niż 100 tys. zł. Przy mieszkaniu droższym niż 500 tys. zł część wkładu trzeba więc zwykle dołożyć z własnych pieniędzy. Najlepiej widać to na liczbach.
Przykład: 48 m² w Warszawie i 50 m² w Łodzi, rynek wtórny
Warszawa. Mieszkanie o powierzchni 48 m² kosztuje 768 000 zł, czyli 16 000 zł za metr. To mniej niż limit 16 247,87 zł, więc lokal mieści się w programie. Najwyższa dopuszczalna cena takiego mieszkania to 779 897,76 zł (48 × 16 247,87 zł).
Jeśli bank oczekuje 20% wkładu, to brakuje 153 600 zł. Gwarancja pokryje z tego 100 000 zł, a pozostałe 53 600 zł kupujący musi mieć z oszczędności. Prowizja za gwarancję wyniesie 1 000 zł.
Gdyby to samo mieszkanie kosztowało 790 000 zł, metr wyszedłby po ok. 16 458 zł. Taka oferta wypada już poza program, choć jest droższa tylko o 22 tys. zł.
Łódź. Mieszkanie o powierzchni 50 m² za 450 000 zł to 9 000 zł za metr, poniżej limitu 9 343,75 zł. 20% ceny to 90 000 zł, więc gwarancja pokrywa cały wkład. Kupujący może sfinansować zakup bez oszczędności, płacąc 900 zł prowizji.
Przykład pokazuje, że program najlepiej działa przy tańszych mieszkaniach. W dużych miastach przy lokalach powyżej 500 tys. zł nadal trzeba mieć część wkładu, a sama gwarancja nie zastąpi oszczędności w całości.
Krok 5. Porównaj oferty banków
Kredyt z gwarancją BGK nie jest dostępny w każdym banku. Według Interii w połowie 2026 roku oferowały go Alior Bank, Bank Pekao, PKO Bank Polski i Erste Bank Polska. [5] Warto porównać marżę, prowizję i wymagane ubezpieczenia, a nie tylko samą dostępność programu. Przy porównaniu pamiętaj też o okresie spłaty – nie może być krótszy niż 15 lat.
Limity a ceny rynkowe w Warszawie
Wyższe limity nie oznaczają, że program obejmie większość ofert w stolicy. We wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie wynosiła 18 492 zł za metr według Tabelaofert. Średnia cena transakcyjna według SonarHome to 16 723 zł. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań sięgała 19 697 zł za metr według RynekPierwotny.pl. [6]
Oznacza to, że przeciętne mieszkanie z ogłoszenia jest w Warszawie droższe od limitu o ok. 2,2 tys. zł za metr, i to na obu rynkach. Nawet średnia cena faktycznie zapłacona za mieszkanie używane przekracza limit o ok. 475 zł za metr. Kupujący z programem w ręku musi więc szukać lokali tańszych od średniej – w dalszych dzielnicach, w starszych budynkach albo z możliwością negocjacji.
Ten problem nie jest nowy. Analitycy direct.money.pl wyliczyli, że w I kwartale 2026 roku średnie ceny nowych mieszkań przekraczały limity w niemal połowie miast wojewódzkich, a w Krakowie o 12,4%. [7] Październikowa podwyżka limitów zmniejsza tę lukę, ale jej nie zamyka.
Najczęstsze pytania
Czy limit dotyczy ceny całego mieszkania?
Nie. Limit określa maksymalną cenę 1 m². Mieszkanie może mieć dowolną cenę łączną, jeśli po podzieleniu przez powierzchnię nie przekracza stawki ustalonej dla danej lokalizacji i rynku.
Czy z programu może skorzystać osoba bez dzieci?
Tak. Program jest dostępny także dla osób samotnych. Warunek wspólnego dziecka dotyczy tylko par, które nie są małżeństwem. Prawie połowa dotychczasowych kredytobiorców to single.
Czy gwarancja BGK to darowizna od państwa?
Nie. Gwarancja jedynie zabezpiecza bank w miejsce wkładu własnego. Cały kredyt spłaca kredytobiorca. Bezzwrotną pomocą jest tylko spłata rodzinna po urodzeniu lub przysposobieniu kolejnego dziecka.
Najważniejsze wnioski
Nowe limity w programie kredytu bez wkładu własnego poszerzają wybór mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie stawka dla nowych lokali wzrosła o ok. 8%. Nadal jednak przeciętna oferta w stolicy jest droższa od limitu. Zanim zakochasz się w konkretnym mieszkaniu, przelicz jego cenę na metr i porównaj ją z limitem dla właściwej gminy i rynku. Sprawdź też, ile wkładu pokryje gwarancja. Przy mieszkaniach powyżej 500 tys. zł oszczędności nadal będą potrzebne, a kosztu kredytu gwarancja nie zmniejsza.
Przeczytaj też
Szukasz mieszkania lub domu?
Przeglądaj oferty na RentMarket.pl i wybierz pośrednika na podstawie opinii, także tych potwierdzonych realną transakcją.
Przypisy
- P. Wojas, Kredyt bez wkładu własnego tylko do tej ceny za metr. Nowe limity w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, Bankier.pl, 04.10.2026 – bankier.pl
- B. Jasina-Wojtalak, Kredyt bez wkładu własnego. Nowe limity cen za metr kwadratowy na IV kwartał 2026, Infor.pl, 01.10.2026 – infor.pl
- Nowe limity cen metra kwadratowego dla rodzinnego kredytu mieszkaniowego w IV kw. 2026 r. Komentarz ANG (P. Sieklicka), PRNews.pl, 01.10.2026 – prnews.pl
- Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy: limity na IV kwartał 2026, IleZaMetr.pl, październik 2026 – ilezametr.pl
- M. Krześniak-Sajewicz, Miał być dla rodzin, pokochali go single. Program przestał być niszowy (dane BGK), Interia Biznes, 2026 – biznes.interia.pl
- Ceny mieszkań Warszawa IX 2026: 18 492 zł/m² (dane Tabelaofert, SonarHome, RynekPierwotny.pl), Finwire.pl, 13.10.2026 – finwire.pl
- Chcesz kupić mieszkanie bez wkładu własnego? Limity BGK mogą przekreślić plany, direct.money.pl, 31.07.2026 – direct.money.pl
